나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경13535 [1] 서울특별시 구로구 구로동 OOOOO OOOOOOOOOO OOOO OOOOOO 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 새날 · 평가일 2025.12.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 구로구 구로동 소재 "영서초등학교" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 공장, 업무시설, 오피스텔, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 노선 버스정류장 및 지하철 2호선 "구로디지털단지역"이 위치하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 평스라브지붕 13층 건물 내 제11층 제1101호로서, (사용승인일: 2003.10.31.) 외벽: 드라이비트 마감 등, 창호: PVC 창호임.

이용상태

오피스텔로 이용 중임.

설비내역

난방설비, 위생설비 및 급배수설비, 화재감지시설, 소화전시설, 승강기, 주차장 등이 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로 및 인접토지 대비 평지에 위치한 부정형 토지로 오피스텔 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 광대로인 디지털로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준공업지역 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)<건축법>, 장애물제한표면구역(진입표면)<공항시설법>, 교육환경보호구역(남부교육청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(대상: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.), 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 건축선임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

현 거주인의 부재, 폐문 등으로 인하여 내부구조 및 이용상황, 확장 및 내부 인테리어 여부 등은 집합건축물대장상 기재내용 및 건축물현황도, 유사 평가전례, 외부관찰 및 탐문 등에 의거하였으므로 실제와 다소 상이할 수 있으며, 임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경13535 (1)

소재지: 서울특별시 구로구 구로동 182-6 한라빌리언스오피스텔 제11층 제1101호

용도: 오피스텔

감정가: 153,000,000원

토지면적: 8.65㎡ (약 2.61평)

건물면적: 25.99㎡ (약 7.86평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 강OO

감정평가서 요약:

주위환경: 본건은 서울특별시 구로구 구로동 소재 "영서초등학교" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 공장, 업무시설, 오피스텔, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황: 본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 노선 버스정류장 및 지하철 2호선 "구로디지털단지역"이 위치하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 평스라브지붕 13층 건물 내 제11층 제1101호로서, 사용승인일은 2003년 10월 31일임.

이용상태: 오피스텔로 이용 중임.

설비내역: 난방설비, 위생설비 및 급배수설비, 화재감지시설, 소화전시설, 승강기, 주차장 등이 있음.

토지형상 및 이용상태: 인접도로 및 인접토지 대비 평지에 위치한 부정형 토지로 오피스텔 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등: 본건 북서측으로 광대로인 디지털로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 준공업지역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 장애물제한표면구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025.10.20.~2026.12.31., 2025.8.26.~2026.8.25.), 건축선.

2. 입지조건

주변환경:

본건은 서울특별시 구로구 구로동에 위치한 "한라빌리언스 오피스텔"로, "영서초등학교"의 남동측 인근에 자리하고 있습니다.

주변은 공장, 업무시설, 오피스텔, 아파트, 근린생활시설 등이 복합적으로 분포하는 지역이며, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

교통:

차량 접근이 용이하며, 인근에 다수의 버스정류장이 위치하고 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

지하철 2호선 "구로디지털단지역"이 인접해 있어 서울 시내 주요 지역으로의 이동이 수월합니다.

접근성:

북서측으로는 넓은 도로인 디지털로에 접해 있어 차량의 원활한 통행이 가능합니다.

3. 권리분석

등기부현황:

소유권 이전: 이순자(2008-02-11), 심두섭(2022-07-28), 정진복(2024-08-19, 매매) 순으로 등기되었습니다.

말소기준권리: 2024년 8월 19일 접수된 국민은행 근저당권(121,200,000원)이 말소기준권리이며, 해당 권리는 말소되었습니다.

진행 중인 경매: 채권자 강석관(강OO)의 신청에 따른 서울남부지방법원 2025타경13535 강제경매 개시결정(138,449,046원)이 등기되어 있습니다.

인수되는 권리:

제공된 물건명세서에 따르면, 매각으로 소멸되지 않는 권리는 명시되어 있지 않습니다. (단, "지상권개요:" 항목에 대한 상세 내용이 없어 잠재적 인수 가능성 배제는 어려우므로, 입찰 전 반드시 추가 확인이 필요합니다.)

임차인 현황:

제공된 정보에 의하면 인수해야 할 임차인의 보증금 합계는 0원입니다.

다만, 임대관계는 미상으로 확인되었습니다. 이에 따라 실제 점유자나 대항력 있는 임차인이 존재할 수 있으며, 내부 이용상황 및 확장 여부 등은 외부 관찰 및 탐문에 기반한 것이므로 실제와 다를 수 있습니다.

금액이 미상이라도 주의가 필요하며, 명도 및 권리관계 확정을 위해 현장 조사를 통해 정확한 점유 관계를 파악하는 것이 필수적입니다.

4. 상권분석

건물 용도 및 주변 시설:

본 건물은 오피스텔로, 업무시설 및 근린생활시설이 혼재하는 지역에 위치합니다.

"영서초등학교"가 인접해 있어 교육 환경이 조성되어 있으며, 구로디지털단지역 인근의 다양한 업무 및 상업 시설을 공유하는 입지입니다.

오피스텔 매매/임대 정보 분석:

최근 3건의 실거래 정보가 확인되었습니다.

2025년 11월, 7층(25.99㎡)이 14,000만원에 거래되었으며, 2025년 12월, 8층(25.99㎡) 또한 14,000만원에 거래되었습니다.

본건과 동일한 11층(26.02㎡)은 2026년 4월 12,900만원에 거래된 기록이 있습니다.

최근 3건의 평균 거래가액은 약 13,633만원이며, 평균 제곱미터당 거래가액은 약 524만원입니다.

본건의 감정가는 15,300만원으로, 동일 층수(11층)의 최근 거래가액(12,900만원) 및 평균 거래가액(13,633만원)과 비교할 때 다소 높게 평가된 것으로 판단됩니다.

주변 시세:

실거래가 데이터를 바탕으로 볼 때, 해당 오피스텔의 매매가는 층수 및 거래 시점에 따라 12,900만원에서 14,000만원 사이에서 형성되고 있습니다.

혐오시설 유무:

주변 지역에 대한 외부 지도 서비스 및 정보 검색 결과, 도보 접근 가능한 거리에 심각한 혐오시설(대형 쓰레기 처리장, 유해 공장 밀집 지역 등)은 직접적으로 확인되지 않았습니다. 그러나 준공업지역의 특성상 일부 노후화된 공장이나 소규모 제조업체가 산재할 수 있으므로, 현장 방문 시 주변 환경을 면밀히 살펴보는 것이 좋습니다.

5. 생활정보

주변 편의시설:

단지 인근에 영서초등학교가 위치하며, 소규모 근린생활시설이 이용 가능합니다.

구로디지털단지역을 중심으로 형성된 상업지구와의 접근성이 뛰어나 병원, 은행, 쇼핑몰, 식당가 등 다양한 편의시설을 쉽게 이용할 수 있습니다.

교육 환경:

본건의 남동측에 영서초등학교가 위치하고 있어 자녀 교육에 있어 접근성이 용이합니다.

또한, 본 지역은 "교육환경보호구역"으로 지정되어 있으나, 정확한 범위 및 규제 내용은 남부교육청을 통해 반드시 확인해야 합니다.

6. 잠재적 리스크

권리관계:

말소기준권리 이하의 권리들은 매각으로 소멸되는 것이 원칙이나, "매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권"이라는 문구가 명시된 점은 잠재적인 인수 가능성을 시사합니다. 해당 지상권의 내용 및 인수 여부에 대한 철저한 추가 확인이 필요합니다.

미확인 정보:

임차인 현황이 미상이며, 내부 구조, 이용 상황, 확장 여부 등은 외부 관찰 및 탐문에 의거하여 조사되었으므로 실제와 차이가 있을 수 있습니다. 이는 명도 과정이나 향후 내부 수리 시 예상치 못한 비용 및 시간을 발생시킬 수 있는 요인입니다.

토지이용계획 및 제한상태:

본 물건은 도시지역, 준공업지역에 속하며, '장애물 제한표면구역', '대공방어협조구역', '과밀억제권역' 등 다수의 법적 제한 사항이 존재합니다.

특히, '토지거래계약에 관한 허가구역'으로 지정되어 있어(지정기간 2025.10.20.~2026.12.31. 및 2025.8.26.~2026.8.25.), 부동산 취득 시 관련 법규에 따른 허가 절차가 필요하며, 이는 향후 양도 시에도 영향을 미칠 수 있습니다.

'교육환경보호구역' 지정 여부에 대해서도 남부교육청을 통해 명확한 확인이 요구됩니다.

7. 종합 의견

본건은 서울 구로구 구로동에 위치한 오피스텔로, 지하철 2호선 구로디지털단지역 역세권에 인접하여 교통 및 생활 편의성이 우수한 입지 조건을 갖추고 있습니다.

2003년 준공된 건물로 연식은 있으나 철근콘크리트 구조로 비교적 견고하게 유지되고 있으며, 기본적인 생활 및 업무를 위한 설비를 갖추고 있습니다.

최근 실거래가 데이터를 분석한 결과, 본건의 감정가가 시장 가격 대비 높게 책정된 것으로 판단됩니다. 특히 동일 층수의 최근 거래 가격이 감정가보다 현저히 낮아, 신중한 입찰 전략 수립이 필요합니다.

권리 관계는 명확히 소멸될 것으로 예상되나, 임차인 미상 정보와 토지이용계획 상의 여러 제한 사항은 투자 결정 전 반드시 면밀히 조사하고 검토해야 할 리스크 요인입니다.

종합적으로 볼 때, 입지적 장점은 분명하나, 시장 가격과의 괴리 및 잠재적 리스크 관리가 성공적인 투자의 핵심이 될 것입니다.

8. 투자 포인트

구로디지털단지역 역세권이라는 탁월한 입지적 장점을 가지고 있습니다.

주변의 업무지구 및 상업지구와 인접하여 임대 수요가 꾸준히 발생할 것으로 예상됩니다.

최근 실거래가 대비 감정가가 높아, 유찰 발생 시 저가 매수의 기회를 잡을 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 153,000,000원입니다.

최근 실거래가 분석에 따르면, 동일 층수인 11층은 12,900,000만원에 거래되었으며, 다른 층(7층, 8층)은 14,000만원 수준입니다.

감정가가 최근 시세보다 높게 형성되어 있으므로, 실제 입찰 시에는 시장 가격과의 괴리를 고려하여 보수적인 접근이 필요합니다.

동일 층수 실거래가(12,900만원)와 주변 시세를 종합적으로 고려했을 때, 예상되는 합리적인 입찰가는 13,500만원에서 14,500만원 범위 내에서 신중하게 결정하는 것을 권장합니다.

이는 경쟁 상황, 현장 답사를 통한 추가 정보 확인, 명도 및 수리 비용 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 산정하는 데 참고하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.