나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경104431 [1] 서울특별시 관악구 신림동 98-166 리치아트빌 2층201호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 관악구 신림동 소재, "영락고등학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택, 아파트단지 등이 혼재하는 등 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 소재 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 내 제2층 제201호로, (사용승인일:2020.02.04.) 외벽: 석재붙임 마감 등, 창호: 샷시창호 등임.

이용상태

다세대주택(도시형생활주택단지형)으로 이용중임. (이용상황 및 내부구조는 후첨"내부구조도"참고)

설비내역

위생 및 급·배수설비, 도시가스 설비, 개별난방 설비, 승강기설비 등을 구비하고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

경사지대에 위치하는 자체 지반 평탄하게 조성된 2필지 일단의 가장형 토지로, 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

2필지 공히, 도시지역, 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(상대/절대정화구역 최종확인은 동작교육청에 반드시 확인이 필요한 사항임)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:194m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31./아파트(아파트 혼재단지의 연립 포함)), 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.) 임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

* 사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경104431 (1)

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 이OO

* 감정가: 307,000,000원

1.2. 물건 현황

* 소재지: 서울특별시 관악구 신림동 98-166 리치아트빌 2층201호

* 건물명: 리치아트빌

* 용도: 도시형생활주택

* 사용승인일: 2020년 02월 04일

* 건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 내 제2층 제201호

* 토지 면적: 29.19㎡ (약 8.83평)

* 건물 면적: 36.18㎡ (약 10.95평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.1. 입지조건

1.1. 1. 위치 및 주변 환경

* 본건은 서울특별시 관악구 신림동 소재, "영락고등학교" 남서측 인근에 위치합니다.

* 주위는 단독주택, 다세대주택, 아파트단지 등이 혼재하는 등 제반 주위 환경은 보통입니다.

1.1. 2. 교통 상황

* 본건 소재 건물까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 용이합니다.

* 본건 동측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

1.1. 3. 주변 시설 및 혐오시설

* 인근에 "영락고등학교"가 위치하고 있습니다.

* 현재 파악된 정보상으로 건물 인근에 혐오시설은 확인되지 않습니다.

* 교육환경보호구역으로 지정되어 있어 학교 관련 시설과의 인접성이 있습니다.

1.2. 권리분석

1.2. 1. 등기부 현황 요약

* 소유권보존: 2020-02-17 (갑1)

* 공유자전원지분전부이전: 2020-06-29 (갑2)

* 주택임차권(이유리): 2022-05-31 전입, 2022-05-02 확정, 보증금 300,000,000원 (을3, 접수 2024-06-07)

* 압류(서초세무서장): 2023-02-08 (갑3, 말소기준권리)

* 가압류(주택도시보증공사): 2023-09-18 (갑4, 말소)

* 강제경매(이유리): 2025-11-25 접수 (갑5, 본건 경매)

1.2. 2. 임차인 현황

* 임차인: 이

* 보증금: 300,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 05월 31일

* 확정일자: 2022년 05월 02일

* 배당신고일자: 2024년 06월 07일

* 대항력: 있음

1.2. 3. 권리분석 종합

* 본건은 대항력 있는 임차인(이유리)이 존재하며, 해당 임차인의 보증금 300,000,000원은 매각 후 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 매수인에게 인수됩니다.

* 말소기준권리(갑3: 압류, 2023-02-08)보다 선순위인 임차권(을3)은 대항력을 가지며, 매각으로 소멸되지 않습니다.

* 임차인 이유리는 본건 강제경매(갑5)의 채권자이기도 하므로, 본 경매를 통해 보증금 회수를 시도하는 것으로 보입니다.

1.3. 상권분석

1.3. 1. 주변 시세 비교

* 본건의 전용면적은 36.18㎡(약 10.95평)이며, 2020년 2월에 사용승인된 도시형생활주택입니다.

* 최근 매매 사례 분석:

* 제일빌라(1991년식, 30.92㎡): 2026년 7월 6일, 185,000,000원

* 드림하우스(2015년식, 29.56㎡): 2026년 7월 6일, 320,000,000원

* 어반팰리스(2018년식, 45.37㎡): 2026년 7월 3일, 390,000,000원

* 본건은 비교적 신축 건물에 속하며, 전용면적이 중간 정도에 해당합니다. 최근 거래 사례를 볼 때, 유사한 연식 및 면적대의 물건은 3억 2천만원 이상의 시세를 형성하고 있는 것으로 파악됩니다.

1.3. 2. 현재 시세 추정

* 감정가: 307,000,000원

* 주변 시세: 약 320,000,000원 ~ 390,000,000원 (면적, 연식에 따라 차이)

* 본건의 시장 가치는 감정가 수준 또는 그 이상으로 추정되나, 대항력 있는 임차인 인수 부담이 시세 대비 매력적인 입찰가를 결정하는 핵심 요인이 될 것입니다.

1.4. 생활정보

1.4. 1. 편의 및 교육 시설

* 인근에 영락고등학교가 위치하여 교육 환경이 조성되어 있습니다.

* 신림동 지역은 주거 밀집 지역으로 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능합니다.

1.4. 2. 건물 내부 설비

* 위생 및 급·배수 설비, 도시가스 설비, 개별난방 설비, 승강기 설비 등이 구비되어 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

1.5. 1. 임차인 인수 부담

* 가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인(이유리)의 보증금 300,000,000원 인수 부담입니다.

* 만약 임차인이 배당을 통해 보증금 전액을 회수하지 못할 경우, 매수인이 잔여 보증금을 인수해야 하므로 총 인수 금액이 크게 증가할 수 있습니다.

* 임차인이 본건 경매의 채권자이기도 하므로, 보증금 회수에 적극적일 것으로 예상되나, 낙찰가에 따라 인수 금액이 결정됩니다.

1.5. 2. 토지 이용 제한

* 본건 토지는 도시지역, 제1종일반주거지역이며, 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역 등으로 지정되어 있어 향후 토지 이용에 제한이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 2020년에 사용승인된 비교적 신축인 도시형생활주택으로, 서울 관악구 신림동이라는 입지적 장점을 가지고 있습니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 보증금 300,000,000원이 매수인에게 인수될 가능성이 높아, 인수 금액에 대한 면밀한 검토가 필수적입니다. 임차인이 본 경매의 채권자이기도 하므로, 보증금 회수 가능성을 고려한 입찰가 산정이 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 비교적 신축 건물(2020년식)로 즉각적인 대규모 수리 비용 발생 가능성이 낮습니다.

* 서울 관악구 신림동이라는 입지적 이점을 보유하고 있습니다.

* 임차인 인수 리스크를 해소할 수 있다면, 시세 대비 저렴하게 취득할 기회가 될 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건은 대항력 있는 임차인(이유리)의 보증금 300,000,000원이 인수될 가능성이 매우 높아, 낙찰 후 총 인수 금액이 크게 증가할 수 있습니다. 임차인이 본 경매의 채권자이기도 하므로, 최소한 본인의 채권액(300,000,000원) 이상으로 낙찰되어야 임차인의 잔여 보증금 인수 부담이 발생하지 않습니다.

따라서, 본 건의 예상 입찰가는 보증금 인수 부담을 고려하여, 감정가(307,000,000원) 대비 현저히 낮은 수준에서 산정되어야 합니다. 시장 가치를 약 320,000,000원으로 추정하고, 임차인 보증금 300,000,000원을 인수한다고 가정할 경우, 이론적으로 최대 입찰가는 320,000,000원 - 300,000,000원 = 20,000,000원이 될 수 있습니다.

그러나 실제 입찰 시에는 법원 진행 상황, 다른 이해관계자의 배당 순위, 임차인의 실제 배당 수령액 등을 종합적으로 고려해야 합니다.

현 시점에서의 예상 입찰가는 다음을 고려하여 보수적으로 제시합니다.

* 안정적인 시세 (약 320,000,000원)

* 대항력 있는 임차인의 보증금 300,000,000원 인수 가능성

* 위험 프리미엄

예상 입찰가: 180,000,000원

최종 입찰가는 본건의 위험성을 충분히 인지하고, 향후 발생할 수 있는 총 인수 금액(입찰가 + 인수되는 임차 보증금)이 시장 가치를 초과하지 않는 범위 내에서 신중하게 결정하시기 바랍니다. (총 예상 인수 금액: 180,000,000원 + (300,000,000원 - 임차인 배당금) )

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.