나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경13508 [1] 서울특별시 구로구 오류동 34-13 현대썬앤빌구로 제14층 제1415호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 성심 · 평가일 2025.12.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 구로구 오류동 소재 "오류1동 주민센터" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 업무시설(오피스텔), 단독주택, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 등 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 소재 건물까지 차량접근이 가능하고, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 1호선 "오류동역"이 위치하는 등 제반 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하2층 / 지상17층 건내 제14층 제1415호로서, (사용승인일 2014.05.14) 외벽: 몰탈위 페인팅 마감 등, 창호: 샷시 창호 등임.

이용상태

도시형생활주택으로 이용중임.(이용상황 및 내부구조는 후첨 "내부구조도" 참고)

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스에 의한 개별난방설비, 소화전 설비, 승강기설비, 기계식 주차설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

완경사 지대 내 자체지반 평탄하게 조성된 부정형 토지로서, 도시형샐활주택(원룸형아파트) 및 업무시설(오피스텔), 제2종근린생활시설, 노유자시설(아동관련시설) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 일반상업지역, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)<건축법>, 교육환경보호구역(남부교육청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.),토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

임차인 및 임차보증금반환채권승계인 서울보증보험 주식회사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경13508 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 서OOOOOOOO

1.2. 물건 상세정보

소재지: 서울특별시 구로구 오류동 34-13 현대썬앤빌구로 제14층 제1415호

용도: 도시형생활주택

감정가: 76,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 면적 정보

토지면적: 3.18㎡ (약 0.96평)

토지지분: 3.179㎡ (약 0.96평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 14.06㎡ (약 4.25평)

건물지분: 14.064㎡ (약 4.25평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 건은 서울특별시 구로구 오류동 소재 "오류1동 주민센터" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 업무시설(오피스텔), 단독주택, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 등 제반 주위환경은 보통입니다.

2.2. 교통상황

건물까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 1호선 "오류동역"이 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 인접 도로상태

본 건 북서측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접합니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

* 도시지역, 일반상업지역

* 가로구역별 최고높이 제한지역

* 교육환경보호구역(남부교육청에 반드시 확인 요망)

* 대공방어협조구역(육군수도방위사령부 관할)

* 과밀억제권역

* 토지거래계약에관한허가구역 (대상: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.)

* 토지거래계약에관한허가구역 (대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)

3. 권리분석

3.1. 권리 요약

말소기준권리: 금천세무서장의 압류 (2024.01.25.)

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (단, 상세 내용은 확인 필요)

3.2. 임차인 현황

임차인: 서울보증보험주식회사 (한국토지주택공사)

보증금: 89,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2020-06-08

확정일자: 2020-05-20

배당신고일자: 2024-07-01

대항력: 없음 (없음)

3.3. 특별매각조건

채권자(임차인)는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각합니다. 이는 매수인이 임차인에게 보증금 반환 의무를 부담하지 않음을 의미합니다.

3.4. 등기부 현황

* 소유권이전1번신탁등기말소 (접수: 2014-06-19)

* 주택임차권 (한국토지주택공사, 89,000,000원, 말소 예정, 전입일자: 2020-06-08)

* 소유권이전 (접수: 2020-10-06)

* 압류 (금천세무서장, 말소기준권리)

* 강제경매 (서울보증보험, 92,774,574원, 말소 예정, 사건번호: 2025타경13508)

등기부채권 총액: 89,000,000원

4. 상권분석

4.1. 주변 환경

본 건이 위치한 오류동 일대는 주거 시설과 업무 시설, 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 상권이 형성되어 있습니다. 오류동역 인근으로 유동인구가 있으며, 지역 주민을 위한 편의시설이 갖추어져 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 정보

* 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하2층 / 지상17층 건물내 제14층 제1415호

* 사용승인일: 2014.05.14.

* 용도: 도시형생활주택 (원룸형 아파트)

* 설비: 위생 및 급배수, 도시가스 개별난방, 소화전, 승강기, 기계식 주차 설비 등이 구비되어 있습니다.

5.2. 주변 시설

* 교통: 지하철 1호선 오류동역, 버스정류장 인근 위치

* 교육: 서울오류초등학교, 개봉중학교, 오남중학교, 덕일전자공업고등학교 등이 인근에 위치합니다. (출처:)

* 편의시설: 오류1동 주민센터, 오류동역 광장, 홈플러스 익스프레스 등이 소재합니다. (출처:)

* 공공시설: 오류1동 주민센터 및 작은도서관 등이 있습니다. (출처:)

* 녹지: 안양천, 온수도시자연공원 등이 인근에 있어 쾌적한 환경을 제공합니다. (출처:)

5.3. 혐오시설 정보

주변 반경 1km 이내에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 검색되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 권리 포기 조건

임차인(서울보증보험주식회사/한국토지주택공사)이 대항력을 포기하고 매수인에 대한 보증금 반환청구권을 포기하는 조건으로 매각되므로, 매수인은 임차인의 보증금에 대해 대항하거나 별도의 반환 의무를 부담하지 않습니다. 이는 인수되는 임차 보증금이 0원임을 의미합니다.

6.2. 토지거래허가구역

해당 토지는 특정 기간 동안 토지거래계약허가구역으로 지정되어 있습니다. 대상 및 기간에 따라 매수 후 거래 시 허가를 받아야 할 수 있습니다.

6.3. SGI 인수조건 변경

'SGI 인수조건 변경'이라는 특이사항이 명시되어 있으나, 구체적인 내용에 대한 정보가 부족하므로 추가 확인이 필요합니다. 이는 거래 과정이나 향후 활용에 영향을 미칠 수 있는 잠재적 요인입니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울특별시 구로구 오류동에 위치한 도시형생활주택으로, 지하철 1호선 오류동역 역세권에 있어 교통이 편리합니다. 건물은 2014년에 사용승인된 현대적인 건축물이며, 주변 편의시설 및 녹지 공간도 잘 갖추어져 있습니다. 권리 분석 상 인수되는 임차 보증금이 없으며, 임차인이 대항력을 포기하고 관련 권리를 행사하지 않는다는 점에서 매수인의 부담이 적습니다. 다만, 토지거래허가구역 지정 및 'SGI 인수조건 변경'과 같은 특이사항은 매수 전 면밀히 검토해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 서울 서남권 역세권 입지로 우수한 교통 환경을 갖추고 있습니다.

* 매수인이 인수해야 할 임차 보증금이 없어 권리 관계가 명확합니다.

* 도시형생활주택으로 1인 가구 및 소형 주거 공간 수요를 충족시킬 수 있습니다.

* 오류동 지역의 개발 및 도시 재생 가능성을 고려할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

제공된 주변 연립, 다세대 주택의 JSON 정보는 본건의 도시형생활주택/오피스텔과는 주거 형태 및 건축 연도, 면적 등에서 차이가 있어 직접적인 비교가 어렵습니다. (출처:)

본건의 건물면적(14.06㎡)과 동일한 현대썬앤빌구로(도시형) 단지 내 유사 면적(공급/전용 20.86m²/14.06m²)의 경우, 2026년 5월 19일 7,500만원에 거래된 기록이 있습니다. 또한, 2026년 6월 16일에도 동일한 면적의 물건이 7,500만원에 거래되었습니다. (출처:)

다른 유사 오피스텔의 경우, 2026년 7월 15일 오류동 센텀포레스트 10평대 월세가 95만원, 26년 7월 8일 센텀포레스트 10평대 월세가 18만원으로 실거래가 정보가 있으나, 이는 월세 거래로 직접적인 매매가 비교에 한계가 있습니다. (출처:)

9.2. 예상 입찰가 산정

감정가는 76,000,000원이며, 2026년 5월 및 6월 유사 면적 실거래가가 7,500만원으로 확인됩니다. (출처:)

인수 보증금이 없으므로, 현재 시세 및 감정가를 고려할 때, 감정가 수준 또는 소폭 상회하는 금액을 예상 입찰가로 고려할 수 있습니다.

예상 입찰가 범위: 75,000,000원 ~ 80,000,000원

* 본 예상 입찰가는 현재 시점의 정보 및 일반적인 경매 시장 동향을 바탕으로 산정되었으며, 실제 입찰 시 경쟁 상황 및 개별적인 판단에 따라 달라질 수 있습니다.

* 'SGI 인수조건 변경'과 같은 미확인 조건이 실제 입찰가에 영향을 미칠 수 있으므로, 입찰 전 추가적인 확인이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.