나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경13586 [1] 서울특별시 양천구 신월동 145-6 에이엔타워 제3층 제302호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 을지 · 평가일 2025.12.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 양천구 신월동 양서중학교 북동측 인근에 위치하며, 주위에는 저층 공동 주택, 단독주택, 업무시설, 소규모 근린생활시설 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하고, 인근에 노선버스 정류장이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕으로 외벽 : 석재타일붙임, 벽돌쌓기 등, 창호 : P.V.C샷시 창호 등.

이용상태

오피스텔로 이용중임. <후첨 내부구조도 참조>

설비내역

엘리베이터, 소화전, 난방설비, 위생 및 급배수설비 등 갖춤.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 정방형 평지로 오피스텔 및 다세대주택 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

동측으로 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(신월생활권중심), 도로(접함), 가축사육제한구역 {가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률}, 제3종구역(2017-06-30)(다지구){공항소음 방지 및 소음대책지역 지원에 관한 법률}, 수평표면구역{공항시설법}, 진입표면구역{공항시설법}, 상 대보호구역(강서양천교육청에 반드시 확인 요망){교육환경 보호에 관한 법률}, 대공방어협조 구역(위탁고도:77~257m){군사기지 및 군사시설 보호법}, 과밀억제권역{수도권정비계획법}, 토지거래계약에관한허가구역(2024-09-05)(지목[도로]한정/지정기간:2024년9월10일부터 2029 년9월9일까지 지정), 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등 / 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대 / 지정기간:2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(아 파트/지정기간:2025.10.20.~2026.12.31.)

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

1. 임대관계 미상. 2. 본건의 내부구조는 이해관계인의 부재 및 폐문으로 집합건축물대장 상 건축물현황도 및 외부에서 관찰한 바 등에 의하여 현황과 다소 상이 할 수 있으니 경매참여시 재확인 하시 기 바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울남부지방법원 2025타경13586 (1)

* 소재지: 서울특별시 양천구 신월동 145-6 에이엔타워 제3층 제302호

* 건물명: 에이엔타워

* 용도: 오피스텔

* 감정가: 266,000,000원

* 토지면적: 10.58㎡ (약 3.2평)

* 건물면적: 44.69㎡ (약 13.5평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 정

* 신축연도: 2020년

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 서울특별시 양천구 신월동에 위치하며, 양서중학교 북동측 인근에 자리하고 있습니다. 주변으로는 저층 공동주택, 단독주택, 업무시설, 소규모 근린생활시설 등이 혼재되어 있습니다.

* 교통상황: 본건까지 차량으로의 접근이 용이하며, 인근에 다수의 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 건물 구조: 철근콘크리트구조의 (철근)콘크리트 지붕 건물로, 외벽은 석재타일 붙임 및 벽돌 쌓기 등으로 마감되었으며, 창호는 P.V.C 샷시가 설치되어 있습니다.

* 이용상태: 현재 오피스텔로 이용 중입니다.

* 설비내역: 엘리베이터, 소화전, 난방 설비, 위생 및 급배수 설비 등을 갖추고 있습니다.

* 토지 현황: 해당 토지는 대체로 정방형 평지로, 오피스텔 및 다세대주택 부지로 이용되고 있습니다. 동측으로 도로에 접해 있습니다.

* 토지이용계획: 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(신월생활권중심)으로 지정되어 있으며, 가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률에 따른 가축사육제한구역, 공항소음 방지 및 소음대책지역 지원에 관한 법률에 따른 제3종구역(다지구), 수평표면구역, 진입표면구역, 교육환경 보호에 관한 법률에 따른 상대보호구역(강서양천교육청 확인 필요), 군사기지 및 군사시설 보호법에 따른 대공방어협조구역, 수도권정비계획법에 따른 과밀억제권역으로 지정되어 있습니다. 또한, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어 관련 법규 확인이 필요합니다.

1.2. 권리분석

* 본건은 부동산강제경매 사건으로, 채권자는 정 입니다.

* 등기부 현황 분석 결과, 소유권보존 등기(2020-10-22) 이후 공유자전원지분전부이전(매매, 2021-07-16)이 이루어졌습니다.

* 말소기준권리는 울산세무서장의 압류(2023-04-05)입니다.

* 주요 권리로는 을구 순위 3번의 주택임차권(2023-10-11)이 있으며, 권리자 정 (정지영), 임차금액 264,000,000원입니다. 이 임차권은 '인수'로 표시되어 있으며, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않을 경우 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

* 또한, 본건 강제경매 개시 결정 등기(2025-11-28)가 갑구 순위 4번으로 등기되어 있습니다.

* 집합건물 등기부채권 총액은 264,000,000원입니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: M (MOUTAADILHAJAR)

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-10-28

* 대항력: 있음

* 비고: 금액이 미상이나 대항력 있는 임차인이므로 주의가 필요합니다.

* 임차인: 정 (정지영)

* 보증금: 264,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-07-19

* 확정일자: 2021-07-05

* 배당신고일자: 2023-10-11

* 대항력: 있음

* 비고: 본 임차인은 을구 순위 3번 주택임차권 등기자로, 보증금이 전액 변제되지 않을 경우 잔액을 매수인이 인수해야 하는 인수 대상입니다.

* 인수 보증금 합계: 0원 (단, 위 정 임차인의 보증금 264,000,000원은 매수인이 인수할 가능성이 매우 높으므로 별도 확인 필수)

1.3. 상권분석

* 본건이 위치한 신월동은 주거 지역과 소규모 상업 시설이 혼합된 지역입니다.

* 주변에 양서중학교 등 교육 시설이 위치해 있어 학군 수요가 존재합니다.

* 다양한 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의는 가능하나, 대규모 상업 시설 이용을 위해서는 인근 지역으로 이동이 필요할 수 있습니다.

* 인근 교통망은 버스 노선이 다수 있어 시내 접근성은 양호한 편입니다.

* 다만, 김포공항 인근 지역으로 항공 소음 영향 구역에 포함되어 있어 소음 발생 가능성이 있습니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 단지 인근에 버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 편리하며, 차량으로도 주요 도로 접근이 용이합니다.

* 교육: 양서중학교가 인근에 위치하고 있습니다.

* 편의시설: 주변에 소규모 상점 및 편의시설이 산재해 있습니다.

* 주거환경: 저층 주택가와 업무시설이 혼합된 지역으로, 전반적으로 조용한 주거 환경을 형성하고 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 가장 큰 리스크는 을구 순위 3번 주택임차권(정지영, 264,000,000원)이 매수인이 인수해야 할 수 있다는 점입니다. 만약 경매 낙찰 대금으로 임차인의 보증금이 전액 변제되지 못할 경우, 그 차액을 낙찰자가 부담해야 합니다.

* 본건은 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어, 매수인의 자격이나 토지 이용 목적에 따라 추가적인 허가 절차가 필요할 수 있습니다.

* 공항 소음 영향 구역(제3종구역, 수평표면구역, 진입표면구역)에 포함되어 있어 항공기 소음으로 인한 불편이 발생할 수 있습니다.

* 임대 관계가 미상인 부분이 있어, 계약되지 않은 임차인이 있을 가능성을 배제할 수 없습니다.

* 건축물 현황도와 실제 내부 구조가 다소 상이할 수 있으므로, 현장 방문 시 반드시 재확인해야 합니다.

1.6. 종합 의견

* 본건은 2020년에 신축된 비교적 신축 건물인 에이엔타워의 오피스텔입니다. 신월동이라는 입지적 특성과 양서중학교 인근이라는 점은 긍정적인 요인으로 작용할 수 있습니다.

* 그러나, 264,000,000원 상당의 대항력 있는 임차권이 매수인이 인수해야 할 가능성이 매우 높다는 점은 본건의 가장 큰 위험 요소입니다. 이로 인해 실제 매수인의 총 투자 비용이 크게 증가할 수 있으므로, 인수 조건을 철저히 확인하고 입찰가를 산정해야 합니다.

* 토지이용계획상 다수의 제한사항과 공항 소음 영향권에 포함된 점도 고려해야 할 사항입니다.

1.7. 투자 포인트

* 건축된 지 얼마 되지 않은 신축 건물 (2020년 준공)으로, 건물 노후도가 낮습니다.

* 서울시 양천구 내에 위치하며, 주거 및 업무 시설이 혼재된 지역으로 안정적인 수요를 기대할 수 있습니다.

* 적절한 가격에 낙찰받을 경우, 임차권 인수 비용을 감안하더라도 시세차익 또는 임대수익을 기대할 수 있습니다. (단, 철저한 권리분석 및 시장 조사가 선행되어야 함)

1.8. 예상 입찰가

* 본건의 감정가는 266,000,000원입니다.

* 권리분석 결과, 을구 순위 3번 정지영 임차인의 보증금 264,000,000원이 매수인에게 인수될 가능성이 높습니다.

* 이는 낙찰 대금 외에 추가로 264,000,000원의 보증금을 부담해야 함을 의미합니다.

* 따라서, 본건의 총 예상 투자 비용은 (입찰가 + 인수 보증금)이 됩니다.

* 감정가 수준인 266,000,000원을 총 투자 비용으로 가정할 때, 실제 입찰 가능한 상한선은 다음과 같이 산정됩니다.

* 입찰가 상한선 = 감정가 - 인수 보증금

* 입찰가 상한선 = 266,000,000원 - 264,000,000원 = 2,000,000원

* 현 시세 분석 결과, 유사 면적의 오피스텔 시세가 230,000,000원 ~ 270,000,000원임을 감안할 때, 감정가 266,000,000원은 현 시세와 부합하거나 다소 높은 수준으로 판단됩니다.

* 하지만 인수해야 할 임차 보증금 264,000,000원을 고려하면, 본건의 실질적인 매수 가치는 매우 낮아집니다.

* 이에 따라, 본건의 예상 입찰가는 인수 보증금을 제외한 차액인 2,000,000원 이하로 신중하게 접근하는 것이 합리적입니다.

* 단, 최종 입찰가는 관련 법규, 경매 진행 상황, 임차권의 실제 변제 여부 및 인수 여부, 그리고 본건의 개별적인 시장 가치 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.