나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경104492 [1] 서울특별시 중구 황학동 2484 신당역올리브2 7층705호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 숲길 · 평가일 2025.12.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 중구 황학동 소재 "황학동주민센터" 남동측 인근에 위치하며, 주변은 시장, 오피스텔, 근린생활시설, 아파트, 학교 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하고, 인근에 노선버스 정류장 및 지하철 2호선 및 6호선 "신당역"이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트조 평스라브지붕 15층 건물 내 제7층 제705호로서,(사용승인일 2004.08.10) 외벽 : 석재붙임 마감 등, 창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

본건은 집합건축물대장상 "오피스텔"으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 엘리베이터, 화재탐지설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접필지 대비 등고평탄한 부정형 토지로서 오피스텔 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약 25미터, 북측으로 노폭 약 10미터 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)((대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)),토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(용도: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.),건축선임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 보고서는 서울중앙지방법원 2025타경104492 (1) 사건에 대한 경매 물건 분석 보고서입니다.

1.1. 기본사항

사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경104492 (1)

소재지: 서울특별시 중구 황학동 2484 신당역올리브2 7층705호

신축주소: 서울특별시 중구 퇴계로 457 (황학동)

용도: 오피스텔

감정가: 139,000,000원

건물명: 신당역올리브2

경매구분: 부동산강제경매

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.2. 면적

토지면적: 3.90㎡ (약 1.18평)

토지지분: 3.90㎡ (약 1.18평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 23.82㎡ (약 7.20평)

건물지분: 23.82㎡ (약 7.20평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 건물정보

건물구조: 철근콘크리트구조

층수: 15층 건물 중 7층 705호

사용승인일: 2004년 08월 10일

1.4. 채권자

채권자: 서

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 중구 황학동 소재 "황학동주민센터" 남동측 인근에 위치하며, 주변은 시장, 오피스텔, 근린생활시설, 아파트, 학교 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장 및 지하철 2호선 및 6호선 "신당역"이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통입니다.

2.3. 도로상태

본건 남측으로 노폭 약 25미터, 북측으로 노폭 약 10미터 내외의 포장도로에 각각 접해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리관계 요약

본건은 부동산강제경매로 진행 중이며, 채권자는 서 (서울보증보험)입니다.

등기부상 여러 차례의 소유권 이전이 있었으며, 현재 강제경매 개시 결정(갑11, 2025.11.28 접수)이 말소기준권리입니다.

압류(중구, 갑12)는 말소될 예정입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 군

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 미상

확정일자: 미상

배당신고일자: 미상

대항력: 없음

비고:

* 임차인: 서 (서울보증보험주식회사 / 한국토지주택공사)

보증금: 158,000,000원

차임: 300,000원

전입일자(사업일자): 2022년 06월 02일

확정일자: 2022년 05월 23일

배당신고일자: 2024년 07월 16일

대항력: 없음

비고: SGI 인수조건 변경, 선순위임차권 (주택임차권 을7, 2024.07.16 접수, 말소 예정)

3.3. 인수되는 권리 및 특이사항

본건 등기부상 임차인들은 모두 대항력이 없으며, 서울보증보험(한국토지주택공사)은 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하였으며, 배당금으로 임대차보증금 전액을 변제받지 못하더라도 잔존 보증금 청구권을 포기하고 임차권 등기를 말소하는 것에 동의하였습니다.

따라서 매수인이 인수하는 임차 보증금은 없습니다. (인수 보증금 합계: 0원)

"SGI 인수조건 변경" 및 "선순위임차권" 관련 사항은 위와 같이 매수인이 부담하지 않는 것으로 분석됩니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건은 시장, 오피스텔, 근린생활시설, 아파트, 학교 등이 복합적으로 분포하는 지역에 위치하여 주거 및 상업 기능이 공존합니다.

4.2. 주변 상업 시설

인근에 시장 및 다양한 근린생활시설, 상가 등이 소재하여 지역 내 유동인구가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

5.1. 교통

지하철 2호선 및 6호선 신당역을 도보로 이용할 수 있으며, 다수의 버스 노선이 운행하는 등 대중교통 이용이 편리합니다.

5.2. 편의시설

주변 시장 및 상업 시설을 통해 기본적인 생활 편의 시설 이용이 용이합니다.

5.3. 교육

인근에 학교가 소재하여 통학 환경이 양호할 수 있습니다. (상세 정보는 별도 확인 필요)

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역으로 용도상 큰 제한은 없으나, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025.10.20.~2026.12.31.)에 해당하므로 외국인 등 특정 매수인의 경우 허가를 받아야 할 수 있습니다. (상세 내용은 별도 확인 필수)

기타 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 건축선 등의 제한이 있습니다.

6.2. 임대차 현황

해당 물건의 임대 현황은 '임대미상임'으로 기재되어 있어, 현재 임대차 계약 여부 및 상세 조건에 대한 추가 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본건은 서울 중구 신당역 역세권에 위치한 오피스텔로, 우수한 교통 접근성과 복합적인 주변 환경을 갖추고 있습니다. 권리분석 결과, 임차인의 대항력 부재 및 채권자의 확약으로 인해 매수인이 인수할 부담은 없어 보입니다. 감정가 대비 최근 실거래가 수준이 안정적으로 형성되어 있어 투자 가치가 있는 물건으로 판단됩니다. 다만, 토지거래허가구역 지정 기간 및 임대차 미상 등은 투자 전 면밀한 검토가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 신당역 초역세권 입지로 뛰어난 교통 및 입지 강점 보유.

* 권리상 낙찰자가 인수할 부담이 없어 명확한 권리 분석 가능.

* 오피스텔로서의 실사용 및 임대수익 목적 모두 고려 가능.

* 인근 상권 및 편의시설 발달로 인한 잠재적 가치 상승 기대.

9. 예상 입찰가

최근 매매 사례 분석 결과, 유사 면적의 거래가는 129,000,000원에서 138,000,000원 사이에 형성되어 있습니다. 본건의 감정가는 139,000,000원입니다.

매수인이 인수해야 할 보증금 및 권리가 없는 점을 감안할 때, 최근 실거래가 평균 수준 또는 그 이하로 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

예상 입찰가: 125,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.