나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경13637 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 424-39 에이엔캐슬 제7층 제704호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 인욱감정 · 평가일 2025.12.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재"지하철2호선 및 5호선 까치산역" 서측 인근에 소재하며,주위는 다세대주택 , 단독주택 및 소규모 근린생활시설 등이 혼재한 지역입니다.

교통상황

본건까지 차량 진,출입이 가능하며,인근에 노선 버스정류장 및 다소 원거리에 까치산역(지하철2,5호선) 등이 위치하는 바 제반 교통상황 보통시됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조,철근콘크리트조지붕 7층 건물 내 제7층 제704호(사용승인일;2018.06.05.)로서 외벽; 석재타일 붙임 마감 창호; 새쉬창호 입니다.

이용상태

공부상 도시형생활주택(단지형 다세대;내부구조도 참조)으로 이용 중 입니다.

설비내역

위생설비 및 급배수설비,도시가스설비,난방설비,승강기설비,화재탐지 및 경보설비,주차장설비 등이 구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

3필지 일단지의 인접도로와 등고 평탄시되는 가장형의 토지로서 도시형생활주택(단지형 다세대) 및 근린생활시설 건물부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건은 서측으로 폭 약 4미터의 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호1,2,3.공히 도시지역,제2종일반주거지역(7층이하),중요시설물보호지구(공항),가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,수평표면구역(수평표면)<공항시설법>,대공방어협조구역(위탁고도;77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>,과밀억제권역<수도권정비계획법>,토지거래계약에관한허가구역(2024-09-05)(지정기간;2024-09-10~2029-09-09,지목 도로 한정),토지거래계약에관한허가구역(대상자;외국인 등. 용도;단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간;2025.08.26.~2026.08.25.),토지거래계약에관한허가구역(용도;아파트 기간;2025.10.20.~2026.12.31) 입니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계; 미상입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 부동산 기본사항

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경13637 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 424-39 에이엔캐슬 제7층 제704호

신주소: 서울특별시 강서구 곰달래로17길 30 (에이엔캐슬)

건물용도: 도시형생활주택(단지형 다세대) 및 근린생활시설

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근콘크리트조 지붕)

사용승인일: 2018년 06월 05일

토지면적: 15.94㎡ (약 4.82평)

건물면적: 25.78㎡ (약 7.80평)

토지 지분: 15.94㎡

건물 지분: 25.78㎡

소유권 보존: 2018-06-15, 안병수 외 1명

소유권 이전: 2018-11-26, 문초승 (매매)

1.2. 감정평가 내역

감정가: 210,000,000원

1.3. 매각 대상

매각물건: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 강제 경매

채권자: 한OOOOOOO (한국주택금융공사)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 지하철 2호선 및 5호선 까치산역 서측 인근에 위치합니다.

주변은 다세대주택, 단독주택 및 소규모 근린생활시설 등이 혼재한 지역입니다.

2.2. 교통 상황

차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선 버스정류장이 있습니다.

지하철 2, 5호선 까치산역이 다소 원거리에 위치하여 제반 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.3. 지역 지구 및 규제

본건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역, 수평표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 현황

본건의 말소기준권리는 서울남부지방법원의 강제경매개시결정(2025타경13637, 채권자: 한국주택금융공사)입니다.

등기부상 주택임차권(을1)이 존재하며, 권리자는 신동석입니다.

임차권 금액은 219,000,000원이며, 전입일자 2022-08-19, 확정일자 2022-07-28입니다.

강제경매개시결정등기는 말소될 예정입니다.

3.2. 인수되는 권리

등기부상 을구 1번 주택임차권(신동석)은 매수인에게 대항할 수 있는 권리입니다.

물건명세서에 따라 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 그 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

본건은 대항력 있는 임차인이 선순위로 존재하며, 보증금 전액을 배당받지 못할 경우 매수인이 잔액을 인수해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 개발 및 상업 시설

주변 지역은 주거지 및 소규모 상업 시설이 혼재되어 있어 일반적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

4.2. 생활 편의 시설

지역 내 상업 시설 이용 및 대중교통 접근성을 통해 생활 편의 시설 이용이 가능합니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 상태 및 편의 시설

건물은 2018년 준공된 철근콘크리트 구조의 도시형생활주택으로 비교적 신축에 속합니다.

위생설비, 급배수설비, 도시가스설비, 난방설비, 승강기, 화재탐지 및 경보설비, 주차장 등이 구비되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 리스크

을구 1번 임차권(신동석)은 매수인이 보증금 잔액을 인수해야 하는 주요 리스크 요인입니다.

해당 임차인의 보증금 219,000,000원이 감정가(210,000,000원)보다 높으므로, 경매 낙찰가에 따라 추가적인 인수 금액이 발생할 수 있습니다.

6.2. 기타 법적/행정적 리스크

본건은 공항 관련 보호지구, 과밀억제권역, 토지거래계약 허가구역 등에 포함되어 있어 향후 건물 이용 및 거래 시 제한사항이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 신축 건물로서 내부 상태는 양호할 것으로 예상되나, 대항력 있는 선순위 임차인의 보증금 인수 부담이 가장 큰 리스크입니다.

까치산역 인근의 주거지 내에 위치하며 교통 접근성은 보통입니다.

8. 투자 포인트

비교적 신축 건물(2018년 준공)이라는 점이 장점입니다.

주변 시세 대비 합리적인 입찰을 통해 취득 시 장기적인 시세차익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 정보(2026년 5월)를 분석한 결과, 유사한 연식의 건물(M펠리체, 2018년식, 37.05㎡)이 300,000,000원에 거래되었습니다. 이를 전용면적 기준 단가 약 8,097,166원/㎡로 환산 시, 본건(25.78㎡)의 시장 가치는 약 208,784,465원으로 추정됩니다.

감정가 210,000,000원과 유사한 수준입니다.

그러나 본건은 인수해야 할 임차인의 보증금이 219,000,000원으로 감정가 및 추정 시세보다 높습니다. 따라서 낙찰가가 임차인 보증금 전액을 변제하기에 부족할 경우, 매수인이 추가로 부담해야 할 금액이 발생합니다.

이러한 점을 고려하여, 본건의 예상 입찰가는 190,000,000원 ~ 210,000,000원 범위에서 고려해 볼 수 있습니다.

본 예상 입찰가는 순수한 부동산 가치에 기반한 것이며, 실제 낙찰 후 임차인 보증금 인수 금액(219,000,000원) 및 미납 배당금 인수액을 별도로 고려해야 하므로 최종적인 취득 비용은 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.