나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경104526 [1] 서울특별시 동작구 대방동 389-37 이레홈캐슬 6층604호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 예지 · 평가일 2025.12.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 동작구 대방동 소재 "강남중학교" 북측 인근에 위치며 주위는 단독주택 다세대주택, 아파트, 점포, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하고, 버스 정류장 및 지하철과의 접근성으로 보아 대중교통 이용 의 편의도는 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트조 평슬래브지붕 7층 건내 6층 604호로서, 외벽 : 석재 등 마감, 창호 : 샷시 이중 창임.

이용상태

다세대주택(별첨 '내부구조도' 참조)으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단지 가장형의 평탄한 토지로 공동주택(다세대주택) 건부지 임.

인접 도로상태등

본건은 남동측으로 소로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

*기호1 : 도시지역, 제3종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2022-06-09)<건축법>, 건축용도지역기타(가로구역별 건축물 최고높이 지정구역)<건축법>, 교육환경보호구역(학교환경위생정화구역에 대한 최종 확인은 관할교육청에 반드시 확인이 필요한 사항임)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어 협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획 법> 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)((대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파 트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)), 토지거래계약에관한허가구역(2025-10 -15)((대상: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.)). *기호2 : 도시지역, 제3종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2022-06-09)<건축법>, 건축용도지역기타(가로구역별 건축물 최고높이 지정구역)<건축법>, 교육환경보호구역(학교환경위생정화구역에 대한 최종 확인은 관할교육청에 반드시 확인이 필요한 사항임)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어 협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획 법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)((대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아 파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)), 토지거래계약에관한허가구역(2025- 10-15)((대상: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.)).

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

임차보증금반환채권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경104526 (1)

소재지: 서울특별시 동작구 대방동 389-37 이레홈캐슬 6층 604호

용도: 다세대주택

감정가: 484,000,000원

토지면적: 20.67㎡ (약 6.25평)

토지 지분: 20.67㎡ (약 6.25평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물면적: 43.91㎡ (약 13.28평)

건물 지분: 43.91㎡ (약 13.28평)

건물 제시외 면적: 0.00㎡

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산 강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위 환경

본건은 서울특별시 동작구 대방동 소재 "강남중학교" 북측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택, 아파트, 점포, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임 [cite:content].

* 교통 상황

차량 접근이 가능하며, 버스 정류장 및 지하철과의 접근성을 고려할 때 대중교통 이용이 편리한 편임 [cite:content].

* 건물 구조

철근콘크리트조 평슬래브 지붕 7층 건물 내 6층 604호임. 외벽은 석재 등으로 마감되었으며, 창호는 샷시 이중 창임 [cite:content].

* 이용 상태

본건은 다세대주택으로 이용 중임 [cite:content].

* 설비 내역

위생 및 급·배수 설비, 난방 설비, 승강기 설비 등이 갖추어져 있음 [cite:content].

* 토지 형상 및 이용 상태

2필 일단지의 가장형 평탄한 토지로, 공동주택(다세대주택) 건부지로 이용 중임 [cite:content].

* 인접 도로 상태

본건은 남동측으로 소로와 접하고 있음 [cite:content].

* 토지 이용 계획 및 제한 상태

*기호1, 2 : 도시지역, 제3종일반주거지역, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 건축용도지역기타(가로구역별 건축물 최고 높이 지정구역), 교육환경보호구역, 대공방어 협조구역, 과밀억제권역. 또한, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025.8.26~2026.8.25, 대상자: 외국인 등, 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대) 및 토지거래계약에 관한 허가구역(2025.10.20~2026.12.31, 대상: 아파트)으로 지정되어 있음 [cite:content]. 교육환경보호구역에 대한 최종 확인은 관할 교육청에 문의해야 함 [cite:content].

1.2. 권리분석

* 채권자: 주OOOOOOO

* 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사 (이동현)

* 보증금: 420,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-05-19

* 확정일자: 2022-07-20

* 배당신고일자: 2024-05-10

* 대항력: 없음

* 비고: 임차보증금반환채권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각 [cite:content].

* 인수 보증금 합계: 0원. 본건 매각으로 인해 임차인의 보증금 관련 부담은 인수되지 않음.

* 집합건물 등기부 요약

* 갑3: 2020-09-29 접수, 소유권 이전 2번 신탁등기 말소 (권리자: 안춘희)

* 갑4: 2021-01-13 접수, 소유권 이전 (권리자: 박현정, 매매)

* 을1: 2024-05-10 접수, 주택임차권 (권리자: 이동현, 권리금액: 420,000,000원, 말소 예정. 전입일자 2022-05-19, 확정일자 2022-07-20)

* 갑5: 2025-12-02 접수, 강제경매 (권리자: 주택도시보증공사, 권리금액: 420,000,000원, 말소 예정. 본건 말소기준권리)

* 갑6: 2026-04-10 접수, 압류 (권리자: 강서세무서장, 말소 예정)

* 등기부채권 총액: 420,000,000원

* 물건명세서 참고사항: 채권자는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각함 [cite:content].

1.3. 상권분석

* 본건은 서울특별시 동작구 대방동에 위치하며, 주위 환경은 주택 및 근린생활시설이 혼재된 지역임 [cite:content].

* 주변 연립, 다세대, 빌라 매매 정보에 따르면, 2014년식 아너스힐3차(393-38) 전용면적 54.17㎡가 2026년 7월 15일에 6억 7천만원에 거래되었으며, 2018년식 더클래스(375-5) 전용면적 29.25㎡는 2026년 7월 10일에 3억 3천만원에 거래됨 [cite:content]. 또한, 2001년식 대명빌라2차(393-50) 전용면적 72.02㎡는 2026년 7월 10일에 6억 6천 5백만원에 거래됨 [cite:content].

* 본건(이레홈캐슬, 2018년식)의 전용면적 43.91㎡(약 13.28평)과 비교할 때, 2018년식 건물의 거래 사례인 29.25㎡(약 8.85평)이 3억 3천만원에 거래된 점을 고려하면, 평당 약 112.8만원 수준임. 이를 본건 면적에 적용 시 약 4억 9천 5백만원 수준의 시세가 형성될 것으로 예상됨. 이는 감정가 4억 8천 4백만원과 유사한 수준임.

1.4. 생활정보

* 주변 교통: 강남중학교 인근에 위치하며, 버스 정류장 및 지하철역과의 접근성이 양호함 [cite:content]. 구체적인 지하철 노선 및 역명은 추가 확인 필요.

* 편의 시설: 강남중학교 북측 인근에 위치하며, 주거 단지 내 상가 및 근린생활시설 이용이 가능함 [cite:content]. 집품(ZIPUM) 정보에 따르면, 강남중학교 정류장 인근에 고은온누리약국, 골든벨리빙텔 등의 편의시설이 있음.

* 교육 시설: "강남중학교" 북측 인근에 위치하여 교육 환경이 양호할 것으로 판단되나, 교육환경보호구역으로 지정되어 있어 정확한 사항은 관할 교육청 확인이 필요함 [cite:content].

1.5. 잠재적 리스크

* HUG 인수조건 변경: 주택도시보증공사(HUG) 관련 인수조건 변경이 있었으며, 이는 매각 조건에 영향을 줄 수 있음.

* 선순위임차권 (대항력 없음): 주택도시보증공사(이하 HUG)가 임차인으로 등재되어 있으나, 대항력이 없는 것으로 분석됨. 또한, 매각 조건에 따라 HUG는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소해야 하므로, 임차인의 보증금 반환 문제는 매각 절차에서 해결될 것으로 보임. 그러나, '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되어 있어 낙찰자가 인수할 보증금은 없음 [cite:content].

* 토지 이용 계획 및 제한 상태: 다수의 토지 이용 계획 및 제한 사항(가축사육제한구역, 가로구역별 최고 높이 제한지역, 교육환경보호구역, 대공방어 협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등)이 존재하므로, 향후 건축 및 이용 시 관련 규제를 사전에 충분히 확인해야 함 [cite:content]. 특히, 토지거래계약에 관한 허가구역 지정 기간(2025.8.26~2026.8.25, 2025.10.20~2026.12.31)을 확인하여 거래 시 제한 사항을 숙지해야 함 [cite:content].

* 임대 관계 미상: 등기부상 임차인 외 별도 임대 관계는 미상임 [cite:content].

1.6. 종합 의견

본건은 서울특별시 동작구 대방동에 위치한 다세대주택으로, 인근에 지하철역과 버스정류장이 있어 교통이 편리하며, 강남중학교 북측에 인접하여 교육 환경도 양호한 편임 [cite:content]. 건축 연도 2018년으로 비교적 신축에 속하며, 건물 면적 43.91㎡ (약 13.28평)에 대한 감정가는 4억 8천 4백만원임.

주요 리스크 요인으로는 HUG 관련 조건 변경 및 선순위임차권(대항력 없음)이 있으나, 매각 조건상 낙찰자가 인수할 보증금은 없으며 임차권은 말소될 예정임 [cite:content]. 토지 이용 계획상 다수의 제한 사항이 존재하므로, 이에 대한 면밀한 사전 검토가 필요함.

최근 주변 실거래가 데이터를 고려할 때, 감정가는 시장가와 유사한 수준으로 판단되며, 인수 부담이 없는 점을 감안하면 투자가치가 있는 물건으로 분석됨.

1.7. 투자 포인트

* 우수한 입지: 강남중학교 인근이며 대중교통 이용이 편리함 [cite:content].

* 신축 건물: 2018년 건축된 비교적 신축 건물임.

* 명확한 권리 관계: 대항력 없는 임차인으로, 보증금 인수 부담 없음. 말소기준권리 이후 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정임 [cite:content].

* 안정적인 시장: 서울 동작구 대방동은 꾸준한 부동산 수요가 있는 지역임.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 484,000,000원이며, 임차인의 보증금 420,000,000원에 대한 인수 부담이 없다는 점(인수 보증금 0원)을 고려할 때, 입찰가는 감정가를 기준으로 하되, 시장 상황 및 경쟁률을 고려하여 결정하는 것이 바람직함.

주변 유사 면적 및 연식의 다세대 주택 실거래가 분석 결과, 43.91㎡ 기준 평당 약 112.8만원의 시세가 형성되어 있어, 약 4억 9천 5백만원 수준의 가치를 추정할 수 있음.

따라서, 잠재적 리스크(토지 이용 제한 등)와 시장 상황을 종합적으로 고려하여, 예상 입찰가는 420,000,000원 ~ 450,000,000원 범위 내에서 보수적으로 접근하는 것을 권장함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.