나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경104493 [1] 서울특별시 관악구 신림동 759-42 프레미오759 6층601호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 신성감정 · 평가일 2025.12.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 관악구 신림동 소재 '미성중학교' 동측 인근에 위치하며, 본건 부근은 단독주택, 다세대주택, 연립주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 기존주택지대임.

교통상황

본건까지 차량 접근 및 출입 가능하며, 인근에 버스정류장이 위치하여 대중교통여건은 보통임.

건물의 구조

2020.03.12일 사용승인된 철근콘크리트구조, (철근)콘크리트지붕 6층 건물 내 제6층 제601호로서, 외벽 : 석재붙임 마감 내벽 : 벽지 및 일부타일마감 창호 : 새시 창호임

이용상태

다세대주택(도시형생활주택(단지형))으로 이용중임.

설비내역

난방설비, 위생설비, 승강기 등이 갖추어져 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 및 도로와 등고평탄한 두필지 일단의 부정형 토지로 다세대주택(도시형생활주택(단지형))건물로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 북측으로 약 4m 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

신림동 759-42 : 도시지역 , 제2종일반주거지역(7층이하) , 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:194m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(주요산 주변),토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31./아파트(아파트 혼재단지의 연립 포함)),토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.) 신림동 759-43 : 도시지역 , 제2종일반주거지역(7층이하) , 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:194m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(주요산 주변),토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31./아파트(아파트 혼재단지의 연립 포함)),토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

자세한 임대관계 미상임.

물건 비고

임차보증금반환채권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경104493 (1)

소재지: 서울특별시 관악구 신림동 759-42 프레미오759 6층601호

용도: 도시형생활주택

감정가: 286,000,000원

토지면적: 20.28㎡ (약 6.13평)

건물면적: 30.53㎡ (약 9.24평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 주택도시보증공사

2. 입지조건

본건은 서울특별시 관악구 신림동 소재 '미성중학교' 동측 인근에 위치하고 있습니다.

주위는 단독주택, 다세대주택, 연립주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 기존 주택지대로 형성되어 있습니다.

차량 접근 및 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 위치하여 대중교통 이용 여건은 보통 수준입니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 2025년 11월 28일자 주택도시보증공사의 강제경매개시결정 등기 (등기구분: 갑5) 입니다.

등기부현황:

* 소유권 관련 권리: 소유권보존 (2020.03.20), 소유권이전2번신탁등기말소 (2020.08.20), 공유자전원지분전부이전 (2020.10.13) 등이 확인됩니다.

* 임차권 관련: 임차인 조정래 씨가 보증금 285,000,000원으로 등재되어 있으며, 확정일자 2020.08.04, 전입일자 2020.08.31, 배당신고일자 2022.09.15입니다. 등기부상 주택임차권은 '말소'로 기재되어 있으나, 물건 명세서의 특이사항 및 특별매각조건에 '대항력있는임차인', '선순위임차권' 관련 내용이 병기되어 있습니다.

인수되는 권리:

특별매각조건에 따르면, 채권자(주택도시보증공사)는 매수인에 대해 배당받지 못하는 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다.

물건명세서 상 '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되어 있어, 임차보증금은 매수인에게 인수되지 않는 것으로 판단됩니다.

말소되는 권리:

말소기준권리보다 선순위인 권리를 제외한 모든 권리는 매각으로 인해 소멸됩니다.

4. 상권분석

본건은 미성중학교 인근의 주거 지역에 위치하고 있으며, 다양한 형태의 주거 시설과 근린생활시설이 혼재되어 있습니다.

인접한 북측으로 약 4m 도로와 접하고 있어 차량으로의 접근이 용이합니다.

5. 생활정보

건물 정보:

* 건축년도: 2020년 3월 12일 사용승인된 '프레미오759' 건물입니다.

* 구조: 철근콘크리트구조, (철근)콘크리트지붕의 6층 건물 중 6층 601호입니다.

* 마감: 외벽은 석재붙임, 내벽은 벽지 및 일부 타일, 창호는 새시로 마감되었습니다.

* 이용상태: 도시형생활주택(단지형)으로 이용 중입니다.

* 설비: 난방, 위생, 승강기 설비가 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

임차인 관련 복합 정보:

등기부상 임차권이 '말소' 처리되었고 '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되어 있으나, '대항력있는임차인', '선순위임차권'이라는 상반된 언급이 존재합니다. 특별매각조건에 따라 HUG가 보증금 반환 및 임차권 말소 권리를 포기하는 조건이므로 인수 부담은 없을 것으로 예상되나, 관련 서류에 대한 면밀한 재확인 및 법률 전문가와 상담이 필요합니다.

토지이용계획 및 제한상태:

본건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하)으로 지정되어 있습니다. 또한 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역으로 지정되어 있습니다. 특히 '토지거래계약에 관한 허가구역'으로 지정되어 있으며, 지정 기간(2025.10.20.~2026.12.31. 및 2025.8.26.~2026.8.25.) 내에는 관련 법규에 따른 허가 절차가 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 2020년에 준공된 신축급 소형 도시형생활주택으로, 권리분석상 임차보증금 인수 부담이 없는 것으로 파악될 경우 투자 가치가 높은 물건으로 판단됩니다.

다만, 임차인 관련 정보의 상충점과 토지거래허가구역 지정 등의 복합적인 요소를 감안할 때, 투자 결정 전 철저한 사전 조사와 전문가의 조언이 필수적입니다.

감정가(286,000,000원) 대비 시장 시세가 낮게 형성된 점은 주의 깊게 살펴볼 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 최신 건축연도(2020년)의 소형 도시형생활주택입니다.

* 특별매각조건 및 물건명세서에 따라 임차보증금 인수 부담이 없는 것으로 분석됩니다.

* 전통적인 주택지대에 위치하여 안정적인 주거 환경을 제공합니다.

9. 예상 입찰가

제공된 주변 시세 정보(JSON) 분석 결과, 유사 면적 및 연식의 다세대주택 거래가는 평당 약 1500만원에서 1600만원 수준으로 파악되었습니다. 이를 바탕으로 본건(약 9.24평)의 현재 시장가는 대략 1억 4천만원에서 1억 5천만원 사이로 추정할 수 있습니다.

그러나 본건의 감정가는 286,000,000원으로, 상기 시장 분석가와 상당한 괴리가 존재합니다.

또한, 임차인의 보증금(285,000,000원)이 감정가와 유사하나, 특별매각조건으로 인해 매수인에게 인수되지 않는다는 점은 중요한 고려사항입니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려하여, 예상 입찰가는 감정가를 기준으로 하되 시장 상황 및 잠재적 리스크 요인을 감안한 보수적인 접근이 필요합니다.

따라서 본건의 예상 입찰가는 약 200,000,000원 내외로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.