나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경104511 [1] 서울특별시 관악구 봉천동 1535-52 수팰리스에프티 102동 2층201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼우 · 평가일 2025.12.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 관악구 봉천동 소재 "봉림중학교" 인근에 위치함. 주위는 공동주택,단독주택,근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 2호선 봉천역이 소재하는 등 제반교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층건 내 102동 2층 201호로서 외벽:돌붙임 등 마감. 내벽:벽지마감 등. 창호:샷시창호임.

이용상태

2020.09.01일자로 사용승인되고, 방2,주방,거실,욕실,발코니,현관 등으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수시설 완비되고, 난방설비,승강기설비 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접필지 및 도로대비 등고 완경사인 토지를 자체지반 평탄하게 조성한 6필 일단의 세장형 토지로서 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 필지 남동측 및 남서측으로 노폭 약 5미터 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

<관악구 봉천동 1535-52소재> 도시지역, 제2종일반주거지역(제2종일반주거지역(7층 이하)) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:194m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 중점경관관리구역(주요산 주변), 토지거래계약에관한허가구역(2024-09-10)(토지거래허가구역 (모아타운 내 지목 도로 토지)지정기간: 2024. 9. 10.~2029. 9. 9.), 토지거래계약에관한 허가구역(2025-10-15)(지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31./아파트(아파트 혼재단지의 연립 포함)), 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.) <관악구 봉천동 1535-53소재> 도시지역, 제2종일반주거지역(제2종일반주거지역(7층 이하)) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:194m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 중점경관관리구역(주요산 주변), 토지거래계약에관한허가구역(2024-09-10)(토지거래허가 구역(모아타운 내 지목 도로 토지)지정기간: 2024. 9. 10.~2029. 9. 9.), 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31./ 아파트(아파트 혼재단지의 연립 포함)), 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.) <관악구 봉천동 1535-54소재> 도시지역, 제2종일반주거지역(제2종일반주거지역(7층 이하)) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:194m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 중점경관관리구역(주요산 주변), 토지거래계약에관한허가구역(2024-09-10)(토지거래허가 구역(모아타운 내 지목 도로 토지)지정기간: 2024. 9. 10.~2029. 9. 9.), 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31./ 아파트(아파트 혼재단지의 연립 포함)), 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.) <관악구 봉천동 1535-55소재> 도시지역, 제2종일반주거지역(제2종일반주거지역(7층 이하)), 소로1류(폭 10m~12m)(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:194m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 중점경관관리구역(주요산 주변), 토지거래계약에관한허가구역(2024-09-10)(토지거래허가 구역(모아타운 내 지목 도로 토지)지정기간: 2024. 9. 10.~2029. 9. 9.), 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31./ 아파트(아파트 혼재단지의 연립 포함)), 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.) <관악구 봉천동 1535-56소재> 도시지역, 제2종일반주거지역(제2종일반주거지역(7층 이하)), 소로1류(폭 10m~12m)(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:194m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 중점경관관리구역(주요산 주변), 토지거래계약에관한허가구역(2024-09-10)(토지거래허가 구역(모아타운 내 지목 도로 토지)지정기간: 2024. 9. 10.~2029. 9. 9.), 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31./ 아파트(아파트 혼재단지의 연립 포함)), 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.) <관악구 봉천동 1535-57소재> 도시지역, 제2종일반주거지역(제2종일반주거지역(7층 이하)), 소로1류(폭 10m~12m)(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:194m) <군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 중점경관관리구역(주요산 주변), 토지거래계약에관한허가구역(2024-09-10)(토지거래허가 구역(모아타운 내 지목 도로 토

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

임차보증금반환채권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본 현황

서울특별시 관악구 봉천동 1535-52 수팰리스에프티 102동 2층201호

건물명: 수팰리스FT

1.2. 물건 상세 정보

용도: 다세대주택 (공동주택)

경매구분: 부동산강제경매

매각대상: 토지/건물일괄매각

주요 채권자: 주택도시보증공사 (주OOOOOOO)

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 470,000,000원

토지면적: 28.01㎡ (약 8.48평)

토지지분: 28.01㎡ (약 8.48평)

건물면적: 43.04㎡ (약 13.02평)

건물지분: 43.04㎡ (약 13.02평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.4. 특이사항 및 주의사항

* 토지거래허가구역

* HUG 인수조건 변경

* 선순위임차권 (단, 대항력 없음)

* 임차보증금반환채권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 관악구 봉천동 소재 "봉림중학교" 인근에 위치합니다.

주위는 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주거환경은 양호한 편입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 있고 지하철 2호선 봉천역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 도로 및 접근성

본건 필지는 남동측 및 남서측으로 노폭 약 5미터 내외의 포장도로와 접해 있어 차량 진출입이 원활합니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한사항

* 도시지역, 제2종일반주거지역 (7층 이하)

* 가축사육제한구역, 상대/절대보호구역 (교육환경 보호에 관한 법률)

* 대공방어협조구역 (위탁고도: 194m)

* 과밀억제권역

* 중점경관관리구역 (주요산 주변)

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (지정기간 확인 필요)

3. 권리분석

3.1. 권리관계 요약

본건은 부동산 강제경매로 진행되며, 말소기준권리(울산지방법원 2021카단13520, 울산신용보증재단 가압류) 이후의 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

3.2. 채권자 및 채무자

주요 채권자는 주택도시보증공사(HUG)이며, 채무자는 소유자입니다.

3.3. 임차인 현황 (전기형)

* 임차인: 전기형 (성만 표시: 전 )

* 보증금: 440,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자/확정일자: 2021년 4월 14일

* 배당신고일자: 2023년 5월 12일

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인 전기형은 대항력이 없으며, 관련 보증금 인수 의무는 없습니다.

* 인수 보증금 합계: 0원

3.4. 등기부 현황 (말소기준권리 포함)

* 말소기준권리: 울산지방법원 2021카단13520 (울산신용보증재단 가압류, 2021.06.11 접수)

* 소유권 관련: 박석환 외 3명 소유권 보존 (2020.09.08), 정철화 공유자전원지분전부이전 (2021.04.13)

* 임차권: 전기형 주택임차권 (440,000,000원, 2021.04.14 전입/확정) - 말소

* 이 외 가압류, 압류, 강제경매 등 다수 등록되었으나 모두 말소 예정입니다.

* 등기부채권 총액: 477,121,222원 (등기부상 기재된 일부 금액의 합계)

3.5. 매각으로 소멸되지 않는 권리

명시된 바 없으며, 통상적으로 지상권 등은 소멸 대상이 될 수 있으나 해당 물건에는 관련 내용이 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 개발 현황 및 시세

본건 소재지는 서울 관악구 봉천동으로, 주거지역으로서 꾸준한 수요를 보이는 지역입니다. 주변에 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 기본적인 상권이 형성되어 있습니다.

4.2. 최근 실거래가 분석 (JSON 기반)

제공된 최근 실거래가 정보 분석 결과는 다음과 같습니다.

* 성진리치빌6차 (2022년 완공, 39.75㎡): 2026년 7월, 540,000,000원 거래 (약 1360만원/㎡)

* 비쥬타운B (2016년 완공, 26.98㎡): 2026년 7월, 283,000,000원 거래 (약 1050만원/㎡)

* 훼밀리빌라A (1991년 완공, 53.28㎡): 2026년 7월, 190,000,000원 거래 (약 357만원/㎡)

4.3. 주변 시세와의 비교

본건(수팰리스FT, 2020년 완공, 43.04㎡)의 감정가는 470,000,000원입니다.

이는 최근 거래된 신축급 다세대주택(성진리치빌6차)의 면적당 시세(약 1360만원/㎡)를 고려할 때, 감정가가 다소 보수적으로 산정되었을 가능성이 있습니다.

비교 대상 건물의 면적당 시세 범위는 약 357만원/㎡ ~ 1360만원/㎡이며, 본건의 건물 연식(2020년) 및 면적(43.04㎡)을 감안 시, 실거래가는 감정가 이상으로 형성될 여지가 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 정보

* 건축물명: 수팰리스FT (102동 2층 201호)

* 구조: 철근콘크리트구조

* 사용승인일: 2020년 9월 1일

* 내부 구성: 방 2, 주방, 거실, 욕실, 발코니, 현관 등

* 주요 설비: 위생 및 급배수 시설 완비, 난방 설비, 승강기 설비

5.2. 주거 편의시설

* 인근에 공동주택, 단독주택, 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 정확한 편의시설 정보는 현장 답사를 통해 확인하시는 것이 좋습니다.

5.3. 교육 및 기타 시설

* 교육시설: 봉림중학교 인근 위치

* 교통시설: 지하철 2호선 봉천역, 버스정류장 인접

* 주변 환경: 도시지역, 제2종일반주거지역으로 조용하고 안정적인 주거 환경을 기대할 수 있습니다.

* 혐오시설: 현재까지 파악된 바로는 인근에 특별한 혐오시설은 확인되지 않습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지거래허가구역

본 건 토지는 토지거래허가구역으로 지정되어 있어, 매수인은 관련 법규에 따라 허가를 받아야 합니다. 허가 절차 및 조건 확인이 필수적입니다.

6.2. 임대차 보증금 관련 특이사항

* 임차인 전기형의 보증금 440,000,000원은 인수하지 않습니다. (대항력 없음, 등기부상 말소, 인수 보증금 합계 0원).

* 그러나 "주택도시보증공사(HUG)의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각"이라는 특이사항이 존재합니다. 이는 HUG가 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하는 조건으로 매각이 진행됨을 의미합니다. 매수인은 임차인에게 직접 보증금을 지급할 의무는 없으나, 관련 절차 및 조건을 면밀히 검토해야 합니다.

6.3. 권리관계 복잡성 (HUG 관련)

주택도시보증공사(HUG)가 채권자로서 강제경매를 신청한 경위와 임차보증금 관련 포기 조건이 복합적으로 작용하므로, 법률 전문가와 상담하여 정확한 권리관계를 재확인하는 것이 중요합니다.

7. 종합 의견

본건은 서울 관악구 봉천동에 위치한 비교적 신축(2020년 사용승인)인 다세대주택입니다. 교통 및 생활 환경이 양호하며, 대항력 없는 임차인이 존재하나 보증금 인수 의무는 없는 점은 긍정적입니다. 그러나 토지거래허가구역 지정 및 HUG 관련 복잡한 매각 조건은 면밀한 검토가 필요합니다. 감정가 대비 시세가 높게 형성될 가능성이 있으나, 토지거래허가 절차 및 HUG 조건 이행 여부가 최종 투자 결정에 중요한 변수가 될 것입니다.

8. 투자 포인트

* 서울 관악구 중심지에 위치한 역세권(봉천역) 다세대주택

* 2020년 준공으로 건물 상태 양호

* 전용면적 13평대의 실속 있는 구성

* 대항력 없는 임차인으로 보증금 인수 부담 없음

* 주변 시세 대비 감정가가 상대적으로 낮게 평가되었을 가능성

9. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가는 감정가 470,000,000원을 기준으로 하되, 주변 실거래가 및 물건의 가치를 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

가장 최근 거래된 유사 신축 건물(2022년 완공, 39.75㎡)의 거래가(540,000,000원, 약 1360만원/㎡)를 고려할 때, 본건(43.04㎡)의 시장 가치는 5억 4천만원 이상으로 추정해 볼 수 있습니다.

이에 따라, 감정가 대비 100% ~ 115% 수준인 470,000,000원 ~ 540,000,000원 사이를 잠재적 입찰가 범위로 고려할 수 있습니다.

다만, 토지거래허가구역 지정으로 인한 추가 절차 비용 및 소요 시간, HUG 관련 조건을 면밀히 검토한 후 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

따라서, 본건의 예상 입찰가는 500,000,000원 ~ 530,000,000원 범위에서 보수적으로 접근하는 것을 제안합니다.

(최종 입찰가는 반드시 현장 답사 및 전문가 상담 후 결정하시기 바랍니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.