나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경104479 [1] 서울특별시 관악구 신림동 470-20 우영아르떼5차 5층501호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: WD · 평가일 2025.12.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 관악구 신림동 소재 "서울남부초등학교" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 공동주택, 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량진입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통사정은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조, (철근)콘크리트지붕 6층 건 내 제5층 제501호로서 외벽: 석재붙임 마감 등, 창호: 하이샷시 창호 등임.

이용상태

본건 전체 다세대주택 등으로 이용중인 것으로 탐문됨.

설비내역

위생, 급배수설비, 도시가스보일러에의한 개별난방설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 및 인접도로 대비 등고평탄한 세장형의 토지로서 주상용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 노폭 약 15m 내외 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

신림동 470-20 :도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:194m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31./아파트(아파트 혼재단지의 연립 포함)),토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경104479 (1)

소재지: 서울특별시 관악구 신림동 470-20 우영아르떼5차 5층501호

건물명: 우영 Arte 5차

용도: 다세대주택

구조: 철근콘크리트구조

총 층수: 6층

해당 층: 5층

사용승인일: 2017년 2월 23일

토지면적: 14.76㎡ (약 4.47평)

건물면적 (전용면적): 26.40㎡ (약 7.99평)

감정가: 314,000,000원

경매구분: 부동산 강제경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

채권자: 주택도시보증공사

2. 입지조건

위치: 서울특별시 관악구 신림동 470-20번지

주위환경: 본건은 서울남부초등학교 북서측 인근에 위치하며, 단독주택, 공동주택, 근린생활시설이 혼재하는 지역임.

교통: 차량 진입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리함.

도로: 본건 남동측으로 노폭 약 15m 내외의 포장도로에 접함.

3. 권리분석

매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음.

말소기준권리: 이세일의 가압류 (2024년 10월 14일 접수).

임차인 현황:

* 김 리: 보증금 250,000,000원, 차임 0원. 전입 2024년 3월 25일, 확정 2022년 8월 2일. 대항력 없음. 말소 대상.

* 이 일: 보증금 195,000,000원, 차임 180,000원. 전입 2024년 10월 5일, 확정 2024년 9월 5일. 대항력 있음. 인수 대상.

채권 설정 내역:

* 주택임차권 (김 리): 을5, 2024년 10월 10일 접수, 말소 예정.

* 주택임차권 (이 일): 을6, 2025년 12월 18일 접수, 인수 대상.

* 가압류 (이 일): 갑4, 2024년 10월 14일 접수, 말소 기준 권리, 말소 예정.

* 강제경매 (주택도시보증공사): 갑5, 2025년 12월 2일 접수, 말소 예정.

특이사항:

* 대항력 있는 임차인 이 일의 보증금 195,000,000원 인수 부담이 있습니다.

* 주택임차권 승계인인 주택도시보증공사로부터 김 리 임차인에 대해 '우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다'는 확약서가 제출되었습니다. 이는 김 리 임차인 보증금 250,000,000원에 대한 매수인 인수 부담이 없음을 시사합니다.

4. 상권분석

입지: 서울남부초등학교 인근의 주거 밀집 지역.

주변 거래 사례:

* 기풍홈타워 (연립, 84.91㎡): 2026년 7월 3일 630,000,000원.

* 제일빌라 (다세대, 30.92㎡): 2026년 7월 6일 185,000,000원.

* 드림하우스 (다세대, 29.56㎡): 2026년 7월 6일 320,000,000원.

분석: 본건(26.40㎡)과 유사한 면적의 다세대주택이 185,000,000원에서 320,000,000원 사이에서 거래되었습니다. 본건의 감정가 314,000,000원은 유사 면적의 최고가 거래액과 유사한 수준입니다.

5. 생활정보

교통: 인근 버스정류장 이용 용이.

편의시설: 근린생활시설이 혼재된 지역으로 기본적인 편의시설 접근이 가능합니다.

교육시설: 서울남부초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 이 일의 보증금 195,000,000원을 인수해야 합니다.

* 본 물건은 토지이용계획상 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역에 해당합니다.

* 특히, 본건은 '토지거래계약에관한허가구역'으로 지정되어 있으며, 지정 기간(2025년 10월 20일 ~ 2026년 12월 31일) 내에 매매 시 관할 구청장의 토지거래 허가를 받아야 합니다. 현재 시점(2026년 7월)이 허가 기간 내에 해당하므로, 허가 취득 절차를 진행해야 하며, 허가 불가능 시 계약이 무효될 수 있는 위험이 있습니다.

* 주변에 혐오시설에 대한 정보는 현재까지 파악되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 관악구 신림동에 위치한 소형 다세대주택으로, 대항력 있는 임차인 이 일의 보증금 195,000,000원 인수 부담이 존재합니다.

김 리 임차인의 경우, HUG의 확약서 제출로 보증금 인수 부담은 없을 것으로 보입니다.

감정가가 최근 실거래가 최고 수준과 유사하게 책정되어 있어, 보증금 인수 부담 및 토지거래허가구역임을 고려할 때 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 신림동 일대의 지속적인 개발 및 수요 증가 가능성.

* 소형 면적은 1인 가구 및 소액 투자자에게 매력적일 수 있습니다.

* 토지거래허가 절차 진행 후 적정 낙찰가 산정 시 시세 차익 기대 가능.

9. 예상 입찰가

감정가: 314,000,000원

인수할 임차인 보증금 (이 일): 195,000,000원

인수되지 않는 임차인 보증금 (김 리): 250,000,000원 (HUG 처리)

분석: 본건의 실질적인 총 투입 예상 금액은 낙찰가 + 195,000,000원 입니다. 최근 유사 면적 다세대주택 거래가가 320,000,000원이었음을 감안할 때, 총 투입 금액이 400,000,000원 이상이 될 수 있습니다. 여기에 토지거래허가구역 지정으로 인한 허가 절차 진행 및 불허 위험을 고려해야 합니다. 따라서 감정가 대비 70% 이하의 낙찰가로 접근하여 위험 부담을 상쇄하는 것이 합리적입니다.

예상 입찰가 (낙찰가): 220,000,000원 ~ 240,000,000원

총 예상 부담액 (낙찰가 + 인수 보증금): 415,000,000원 ~ 435,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.