나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경104476 [1] 서울특별시 관악구 신림동 1659-35 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 비아이티 · 평가일 2025.12.23

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 관악구 신림동 소재‘KT구로지사’동측 인근에 위치하며, 주위는 주상용건물 및 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 2호선 구로디지털단지역 및 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 이용편의도는 양호함.

형태 및 이용상태

자루형 완경사지로, 단독주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 북서측으로 노폭 약 8m 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:194m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31./아파트(아파트 혼재단지의 연립 포함)),토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

벽돌조 슬래브지붕 지하1층 / 지상2층 건물로서, (사용승인일 : 1980-12-06) 외벽 : 드라이비트 마감 등, 내벽 : 벽지 및 일부 타일 마감 등, 창호 : 샤시 창호 등임.

이용상태

단독주택으로 이용중임.(후첨 '건물이용상태' 참조)

설비내역

기본 위생 및 급배수 설비, 도시가스 설비, 층별 개별난방 설비 등이 구비되어 있음.

부합물 및 종물

본건 건물에 공부상 등재되지 아니한‘제시외건물 ㉠ ~ ㉢’총 3건이 소재함. (후첨 '건물이용상태’및‘사진용지’참조)

공부와의 차이

- 본건 건물은 공부상 지하1층 ~ 지상2층이나, 현황 지하1층이 지상에 완전히 노출되어 있어, 현황 지상1층 ~ 지상3층 건물에 해당함. - 본건 건물 중 지하1층의 경우 공부상 용도는 지하실이나 현황 주택으로 사용하고 있음.(후첨‘건물이용상태’,‘사진용지’참조)

기타참고사항(임대관례 및 기타)

건물내 총 3세대 거주중 지하1층(현황 지상1층) : 세입자 거주중 지상1층(현황 지상2층) : 세입자 거주중 지상2층(현황 지상3층) : 세입자 거주중

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 물건 현황

사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경104476 (1)

물건 종류: 단독주택

소재지: 서울특별시 관악구 신림동 1659-35

감정가: 1,200,757,690원

토지 면적: 123.10㎡ (약 37.24평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 면적: 148.43㎡ (약 44.90평)

건물 제시외 면적: 7.50㎡

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 엠OOOOOOOO

1.2. 건물표제부 요약

건물 구조: 벽돌조 슬래브지붕 지하 1층 / 지상 2층

사용승인일: 1980년 12월 6일

주요 마감: 외벽 드라이비트, 내벽 벽지 및 일부 타일, 창호 샤시

건물 용도: 단독주택 (현황 주택으로 사용 중)

설비 내역: 기본 위생, 급배수, 도시가스, 개별난방 설비 구비

공부와의 차이: 공부상 지하 1층~지상 2층이나, 현황 지하 1층이 지상에 노출되어 있어 지상 1층~지상 3층 건물에 해당함. 지하 1층은 공부상 지하실이나 현황 주택으로 사용 중임.

부합물 및 종물: 공부상 등재되지 않은 제시외 건물 3건 소재.

2. 입지 조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 서울특별시 관악구 신림동 소재 'KT 구로지사' 동측 인근에 위치함. 주위는 주상용 건물, 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로 주위 환경은 보통임.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 2호선 구로디지털단지역 및 다수의 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용 편의도가 양호함.

2.3. 토지 형상 및 이용 상태

토지는 자루형의 완경사지로, 현재 단독주택 건부지로 이용 중임.

2.4. 인접 도로 상태

본건 북서측으로 노폭 약 8m 내외의 포장도로에 접함.

2.5. 토지 이용 계획 및 제한 상태

도시지역, 제2종일반주거지역에 해당함.

또한, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역(위탁고도: 194m), 과밀억제권역에 속함.

토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으며, 지정 기간은 2025년 10월 20일부터 2026년 12월 31일까지임. (외국인 등 대상, 단독/다가구/아파트/연립/다세대 용도, 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지도 별도 지정)

3. 권리 분석

3.1. 임차인 현황

총 7명의 임차인이 등재되어 있으나, 모든 임차인은 '대항력 없음'으로 확인됨.

인수해야 할 보증금 합계는 0원으로, 낙찰자는 임차인에게 별도의 보증금을 인수할 의무가 없음.

* 김화자(JINHUAZI)/안길훈(ANJIXUN): 보증금 120,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2022-08-21, 확정일자 2022-07-15.

* 김화자(JINHUAZI)/안길훈(ANJIXUN): 보증금 130,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2022-08-23, 확정일자 2025-06-16. (1차 보증금 증액분 10,000,000원 포함)

* 안길훈(ANJIXUN): 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2022-08-23.

* 윤이나: 보증금 200,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2021-11-16, 확정일자 2021-10-08, 배당신고일자 2025-11-17.

* 한희숙: 보증금 165,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2020-06-04, 확정일자 2020-04-28, 배당신고일자 2025-12-19.

* 한희숙: 보증금 175,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2020-06-04, 확정일자 2022-05-19, 배당신고일자 2025-12-19. (1차 보증금 증액분 10,000,000원 포함)

* 한희숙: 보증금 190,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2020-06-04, 확정일자 2025-07-08, 배당신고일자 2025-12-19. (2차 보증금 증액분 15,000,000원 포함)

3.2. 등기부 현황

토지 등기부와 건물 등기부 모두 다수의 소유권 이전, 근저당, 가압류, 압류, 임의경매 등의 권리 변동이 있었음.

말소기준권리인 2008년 7월 1일자 엠씨아이대부주식회사 근저당(을7, 65,000,000원)보다 후순위 권리들은 매각으로 인해 모두 소멸될 예정임.

최근 말소된 권리로는 삼성카드 가압류(2024-10-16), 케이비캐피탈 가압류(2025-04-21), 엠씨아이대부 임의경매개시결정(2025-12-02), 관악구(서울특별시) 압류(2026-04-02) 등이 있음.

건물 등기부의 총 채권액은 508,848,022원으로, 토지 등기부의 총 채권액 143,848,022원과 합산 시 상당한 채무가 설정되어 있었음을 알 수 있음.

4. 상권 및 주변 시세 분석

4.1. 상권 분석

본건은 서울특별시 관악구 신림동의 주상용 및 주택가 혼재 지역에 위치하며, 2호선 구로디지털단지역이 인접하여 배후 주거 기능 및 근린 상업 기능이 혼합된 지역임. KT 구로지사 인근에 위치하여 주변이 비교적 개발이 잘 되어 있는 편임.

4.2. 시세 분석 (주변 빌라/다세대 매매 정보 기반)

제공된 주변 빌라/다세대 매매 정보는 다음과 같음.

* 2026년 7월 6일: 제일빌라(92-200), 전용면적 30.92㎡, 1991년식, 185,000,000원 (직거래)

* 2026년 7월 6일: 드림하우스, 전용면적 29.56㎡, 2015년식, 320,000,000원 (중개거래)

* 2026년 7월 3일: 어반팰리스(6~7동), 전용면적 45.37㎡, 2018년식, 390,000,000원 (중개거래)

이 정보들은 빌라/다세대의 개별 세대 가격이며, 본건은 대지 123.10㎡ (약 37.24평)와 건물 148.43㎡ (약 44.90평)를 포함하는 단독주택임. 따라서 빌라/다세대 개별 세대 시세와 직접 비교하기는 어려움.

단, 최근 매매 사례들을 보면 신축 빌라의 경우 전용면적 30평방미터 내외가 3억원 내외에서 거래되는 것을 확인할 수 있음.

4.3. 주변 단독주택 시세 (추가 조사 결과)

최근 2023년 12월 19일자 정보에 따르면, 서울 관악구 신림동 1층 단독주택(50㎡)이 7억원에 매물로 나온 사례가 있었음. 또한, 2026년 8월 7일자 정보에서는 단독/다가구 매물로 면적 199㎡, 2층 주택이 10억 6천만원에, 면적 114㎡, 1/4층 주택이 1억 6천 5백만원에, 면적 120㎡, 1/5층 주택이 2억 3천만원에 매물로 나와 있었음. 2022년 8월 5일자 유튜브 영상에서는 관악구 신림동 103-8 외 2개 목록, 토지 81평(약 268㎡), 건물 32평(약 105㎡) 물건이 감정가 12억원에 경매로 나왔던 사례가 있었음.

감정가 12억 757만 690원 (토지 123.10㎡)을 고려할 때, 주변 단독주택 거래 및 매물 시세를 고려하면 본건의 감정가는 토지 가치 및 향후 개발 가능성 등을 반영한 것으로 판단됨.

5. 생활 정보

5.1. 편의시설 및 주거 환경

본건은 주거 지역과 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 일상생활에 필요한 편의시설 접근성은 보통 수준으로 판단됨. 도보 또는 차량으로 대중교통 이용이 용이함.

5.2. 건물 현황

현재 건물 내 총 3세대가 거주 중이며, 지하 1층(현황 1층)부터 지상 2층(현황 3층)까지 각 세입자가 거주하고 있음. 이는 공부상 단독주택이나 실제로는 다가구 주택과 유사하게 운영되고 있음을 시사함.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건축물 공부와 현황 불일치

본건 건물은 공부상 지하 1층~지상 2층이나, 현황 지하 1층이 지상에 완전히 노출되어 있어 실제로는 지상 1층~지상 3층 건물에 해당함. 또한, 지하 1층은 공부상 지하실이나 현황 주택으로 사용되고 있어 건축법 위반 소지가 있음. 이러한 현황과 공부상의 차이는 추후 건물 철거, 증축, 개축 시 법적 제약이나 이행강제금 부과 등의 문제가 발생할 수 있음.

6.2. 제시외 건물 존재

건물에 공부상 등재되지 않은 제시외 건물 3건이 소재함. 이는 매각 대상에 포함되어 일괄 매각되지만, 별도의 현황 조사가 필요함.

6.3. 토지거래허가구역 지정

본건 토지는 2025년 10월 20일부터 2026년 12월 31일까지 토지거래허가구역으로 지정되어 있음. 현재 시점(2026년 8월)에서 경매 절차가 진행된다면, 향후 소유권 이전 시 허가 여부를 확인해야 함.

6.4. 주변 환경

최근 언론 보도에 따르면 신림동 지역은 강력 범죄 사건 발생으로 인해 지역 이미지가 일부 부정적인 영향을 받고 있다는 점은 유의할 필요가 있음. 다만, 이는 지역 전체에 대한 우려이며, 개별 물건의 가치에 직접적인 영향을 미치는 정도는 추가적인 조사가 필요함.

7. 종합 의견

본건은 서울 관악구 신림동의 제2종일반주거지역에 위치한 단독주택으로, 토지 면적 123.10㎡, 건물 면적 148.43㎡에 감정가는 12억 757만 690원임. 2호선 구로디지털단지역 인근으로 교통이 편리하며, 주변 주거 및 상업 시설 접근성도 양호한 편임.

모든 임차인의 대항력이 없어 명도에 큰 문제는 없을 것으로 예상되며, 인수할 보증금도 없음.

그러나 공부와 현황이 상이한 건물 구조(지하 1층 실제 지상 1층 사용, 지상 2층 실제 3층 사용)와 지하 1층의 주거용 사용은 법규 위반 소지가 있어 추후 건축 관련 문제 발생 가능성을 내포함. 또한, 토지거래허가구역 지정 및 최근 지역 범죄 사건으로 인한 이미지 하락 등은 투자 시 고려해야 할 리스크 요인임.

그럼에도 불구하고, 토지 규모와 감정가격을 고려할 때, 향후 개발 가능성 또는 증축을 통한 활용 가치를 기대할 수 있는 물건으로 판단됨.

8. 투자 포인트

* 위치: 서울 관악구 신림동, 2호선 구로디지털단지역 인근의 준수한 입지.

* 명도 용이성: 모든 임차인이 대항력이 없어 명도 부담이 낮음. 인수 보증금 없음.

* 토지 가치: 123.10㎡의 비교적 넓은 대지 면적은 향후 재건축 또는 증축을 통한 가치 상승 잠재력을 보유함.

* 사용 수익 가능성: 현재 다가구처럼 운영되고 있어, 합법적인 용도 변경 또는 증축을 통해 추가적인 임대 수익 창출 기대.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 1,200,757,690원임.

주변 빌라/다세대 시세는 전용 면적 30~45㎡ 기준으로 1억 8천 5백만원에서 3억 9천만원 사이에서 거래되었으나, 이는 개별 세대 가격으로 본건 단독주택의 토지 및 건물 전체 가치와는 직접 비교하기 어려움.

인근 단독주택 매물 중, 2023년 12월 면적 50㎡ 단독주택이 7억원에 매물로 나왔던 사례가 있으며, 2026년 8월 기준으로는 면적 100㎡ 내외의 단독/다가구 건물이 1억 6천만원부터 2억 3천만원 사이에서 매물로 나와있으나, 이는 본건과의 직접적인 비교가 어려운 점이 있음.

감정가 대비 70~80% 수준을 일반적인 입찰 고려 범위로 볼 때, 잠재적 리스크(건물 현황 불일치, 토지거래허가구역 등)를 감안하여 보수적으로 접근하는 것이 바람직함.

따라서, 예상 입찰가는 감정가의 약 70% ~ 80% 수준인 8억 4천만원 ~ 9억 6천만원 사이에서 검토해 볼 수 있음.

이는 현재 시점에서의 일반적인 경매 투자 전략에 따른 추정치이며, 실제 입찰 시에는 현장 조사를 통한 건물 상태 확인, 주변 시세 재검토, 낙찰가율 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정해야 함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.