나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경104536 [1] 서울특별시 종로구 창신동 255-1 4층406호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 중앙 · 평가일 2025.12.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 종로구 창신동 소재 '창신초등학교' 남동측 인근에 위치하며, 주위는 각종 근린생활시설 및 업무시설, 공동주택 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건까지 제 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철 1,6호선 동묘앞역 및 버스정류장 등이 소재하여 제반 교통상황 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 지하2층 지상11층 건물로서, (사용승인일:2021.05.28) 외벽 : 외장 석재붙임 마감 등 창호 : 하이샷시 등임.

이용상태

본건은 공부상 도시형생활주택(단지형연립)으로 이용중임. (후첨 "건물개황도" 참조)

설비내역

위생 급배수설비, 승강기설비, 난방설비, 소방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 2필지 일단의 부정형의 토지로서, 도시형생활주택(단지형연립주택) 및 오피스텔, 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 남측, 동측, 북측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

- 창신동 255-1 : 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(2016-10-04)(동대문 지구단위계획구역), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)<건축법>, 상대보호구역(2020-06-26)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(창신초등학교,병설유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:54-236m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(2016-11-24)(주요산 주변), 토지거래계약에관한허가구역(대상자:외국인등, 용도:단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간 : 2025.8.26∼2026.8.25), 토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트, 지정기간 : 2025.10.20∼2026.12.31) - 창신동 247 : 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(2016-10-04)(동대문 지구단위계획구역), 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)<건축법>, 상대보호구역(창신초등학교,병설유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:54-236m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(2016-11-24)(주요산 주변), 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26∼2026.8.25), 토지거래계약에관한허가구역(용도: 아파트, 지정기간 : 2025.10.20∼2026.12.31)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

소재지: 서울특별시 종로구 창신동 255-1 4층 406호

용도: 연립주택 (건축물대장상 업무시설/오피스텔)

준공일: 2021년 5월 28일

1.2. 감정가 및 면적

감정가: 247,000,000 원

토지면적: 4.85㎡ (약 1.47평)

건물면적: 13.44㎡ (약 4.07평)

1.3. 경매 정보

사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경104536 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 건은 서울특별시 종로구 창신동 소재 '창신초등학교' 남동측 인근에 위치합니다. 주위는 각종 근린생활시설, 업무시설, 공동주택 등이 혼재된 지역입니다.

2.2. 교통상황

차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철 1, 6호선 동묘앞역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리: 2023년 7월 17일 접수된 송욱규 근저당권 (을1) 입니다.

이후 접수된 권리들은 매각으로 모두 소멸될 예정입니다.

주요 말소 예정 권리:

* 근저당권 (을1): 송욱규, 50,000,000원

* 주택임차권 (을2): 신윤정 (HUG 승계), 225,000,000원 (말소예정)

* 가압류 (갑10): 경기신용보증재단, 20,438,627원

* 강제경매 (갑11): 주택도시보증공사, 225,000,000원

* 압류 (갑12): 인천세무서장

3.2. 임차인 현황

임차인: 주택도시보증공사 (신 )

보증금: 225,000,000 원

차임: 0 원

전입일자: 2022년 3월 8일

확정일자: 2022년 2월 25일

대항력: 없음

비고: HUG 인수 조건 변경 및 임차권 등기 말소 동의 확약서 제출로 인해 인수 보증금 없음.

3.3. 인수/소멸 권리

본 건은 말소기준권리보다 선순위인 권리가 없으며, 매각으로 인해 등기부상 모든 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다. 임차인(HUG)은 대항력이 없으며, 보증금반환청구권 포기 확약서를 제출하였습니다. 따라서 인수할 임차보증금은 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 거래 시세

본 건과 동일 동, 유사한 시기에 준공된 인근 다세대주택의 최근 실거래가는 약 5.2억 원 ~ 5.95억 원 수준이며, 전용면적 44.11㎡ ~ 53.98㎡ 기준으로 분석됩니다.

이는 평당 약 3,600만 원 ~ 3,900만 원 수준입니다.

본 건의 건물면적(13.44㎡) 대비 감정가(247,000,000원)는 평당 약 6,000만 원 수준으로, 비교 대상과의 차이가 있습니다. 이는 건물의 신축 연도(2021년) 및 용도(업무시설/오피스텔)의 차이로 인한 것으로 판단됩니다.

4.2. 건물 정보

건축물대장상 본 건물은 철근콘크리트 구조 평지붕의 지하 2층, 지상 11층 건물이며, 2021년 5월 28일 사용승인되었습니다.

주요 용도는 업무시설 및 오피스텔이며, 총 102세대로 구성되어 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 학군

단지 인근에 창신초등학교가 위치하며, 주변에 각종 근린생활시설이 있어 생활 편의성이 양호한 편입니다.

5.2. 기타사항

임대 관계는 파악되지 않았으나, 임차인 현황에 따라 명도 진행은 무난할 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관련 리스크

HUG(주택도시보증공사)가 임차인의 권리를 승계하였으나, 대항력 포기 및 보증금반환청구권 포기 확약서를 제출함에 따라 법적으로 인수할 보증금은 없습니다. 다만, 관련 계약 내용을 명확히 확인하여 향후 발생할 수 있는 분쟁 가능성을 최소화해야 합니다.

6.2. 기타 리스크

* 건물의 전용면적이 13.44㎡ (약 4.07평)으로 매우 협소하여, 실수요자 또는 투자자에게 제한적인 시장이 형성될 수 있습니다.

* 건축물대장상 용도가 업무시설/오피스텔임에도 불구하고 '연립주택'으로 분류되어 있어, 향후 매각 시 혼란이 야기될 수 있습니다.

* 토지이용계획상 일부 제한사항(외국인 토지거래 허가구역 등)이 존재하므로, 입찰 전 해당 규제를 반드시 확인해야 합니다.

7. 종합 의견

본 건은 2021년 신축된 비교적 신축 건물의 오피스텔로, 교통 및 생활 편의성이 양호한 입지를 갖추고 있습니다. 등기부상 권리관계는 대부분 말소될 예정이며, 임차인 관련 문제도 확약서 제출로 인해 인수 부담은 없는 것으로 보입니다. 다만, 매우 작은 전용면적과 건축물대장상 용도 표기 불일치는 잠재적 리스크로 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물 (2021년 준공)

* 편리한 교통 환경 (동묘앞역 인근)

* 소액 투자가 가능한 오피스텔 물건

* 명확한 권리관계 및 명도 진행 용이성 (인수 보증금 없음)

9. 예상 입찰가

감정가 247,000,000원을 기준으로, 본 건의 신축 연식 및 입지 조건을 고려할 때 감정가 수준 또는 소폭 상향 입찰을 고려할 수 있습니다. 다만, 인근 시세와의 가격 괴리, 매우 작은 면적, HUG 관련 조건 변경 사항 등을 종합적으로 감안하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

인수 보증금이 없으므로, 감정가 247,000,000원을 기준으로, 잠재적 리스크 및 시장 상황을 고려하여 230,000,000원 ~ 250,000,000원 범위 내에서 입찰가를 산정하는 것을 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.