나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경104516 [1] 서울특별시 관악구 봉천동 893-12 마에스트로캠퍼스타운 11층1104호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 유림 · 평가일 2025.12.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 관악구 봉천동 소재 중앙동주민센터 남서측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 아파트,오피스텔 및 근린생활시설등이 소재하고 있어 주위 환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 자유롭고, 인근에 버스정류장 및 지하철 2호선 "봉천역"이 소재하는 등 제반 교통여건 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하2층 지상 15층 건 내 제11층 제1104호로 외벽 : 복합판넬마감 등 창호 : 샷시창호등

이용상태

아파트(도시형생활주택-원룸형)으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 개별난방설비, 도시가스설비, 화재탐지설비, 승강기설비, 소화전설비,기계식주차장설비 등이 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

6필지 일단의 사다리형 평지로서, 공동주택외 건부지로 이용중임

인접 도로상태등

본건 남측으로 약 40m, 동측으로 약 6m 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

봉천동 893-12, 893-13, 893-14, 893-15 : 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(봉천지역중심(서울특별시 고시 제2016-202호(2016.07.14.))) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:194m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함) 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31./아파트(아파트 혼재단지의 연립 포함)), 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.) 봉천동 893-16, 893-17 : 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(봉천지역중심(서울특별시 고시 제2016-202호(2016.07.14.))), 광로3류(폭 40m~50m)(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 대공방어협조구역(위탁고도:194m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함) 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31./아파트(아파트 혼재단지의 연립 포함)), 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 건축선(건축선 지정(도로경계선에서 3미터후퇴, 서울특별시관악구고시 제2019-36호, 세부사항 건축과문의))

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경104516 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 한OO (한 )

1.2. 물건 현황

소재지: 서울특별시 관악구 봉천동 893-12 마에스트로캠퍼스타운 11층 1104호

용도: 도시형생활주택 (원룸형)

감정가: 138,000,000 원

토지면적: 6.16㎡ (약 1.86평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 13.15㎡ (약 3.98평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 건물 상세 정보

건축물대장 상 연면적: 3897.39㎡

토지대장 상 면적: 828.92㎡

건축면적: 299.95㎡

건폐율: 36.19%

용적률: 399.09%

건물 사용승인일: 2012.10.19

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 관악구 봉천동 소재 중앙동주민센터 남서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 아파트, 오피스텔 및 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하고 있습니다. 또한, 지하철 2호선 '봉천역'이 인근에 위치하고 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 토지 이용계획 및 제한상태

본건 토지는 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역 등에 속해 있으며, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등의 규제를 받습니다. 일부 토지는 건축법상 도로의 일부를 포함하며, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다. (지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31. 및 2025.8.26.~2026.8.25.) 또한, 건축선이 지정되어 있어 건축 시 관련 규정을 따라야 합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 2023년 03월 02일 접수된 근저당권 (채권자: 지완, 채권최고액: 1,126,500,000원)입니다.

3.2. 인수되는 권리

본 건은 대항력 있는 임차인(한도희, 보증금 145,000,000원, 확정일자 2022.06.16.)이 존재합니다. 물건명세서에 따르면, 을구 순위 4번 주택임차권 등기는 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수해야 합니다. 해당 임차인의 보증금이 감정평가액(138,000,000원)보다 높아, 보증금 전액 변제가 어려울 것으로 예상되어 잔여 보증금 인수 가능성이 높습니다.

3.3. 등기부 요약

* 근저당권 (을3, 2023.03.02) - 말소기준권리

* 주택임차권 (을4, 2025.07.15, 145,000,000원) - 인수 (배당으로 전액 변제되지 않을 경우)

* 가압류 (갑7, 2023.12.18, 170,000,000원) - 말소

* 가압류 (갑8, 2024.03.27, 115,000,000원) - 말소

* 강제경매 (갑9, 2025.12.04, 143,950,000원, 채권자: 한도희) - 말소

* 압류 (갑10, 2025.12.12) - 말소

총 채권액: 1,556,500,000원

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 동향

인근 유사 물건의 최근 매매 정보를 분석한 결과, 2026년 7월 거래된 "성진리치빌6차" (2022년 준공, 전용면적 39.75㎡)가 54,000,000원에 거래되었습니다. 이는 면적당 약 1,358,370원/㎡의 시세를 나타냅니다. 본건의 건물면적(13.15㎡)을 적용할 경우, 시세 기반 예상 가치는 약 17,850,000원 수준으로 산정됩니다. 이와 같은 시세는 감정가(138,000,000원)와 상당한 차이를 보입니다.

4.2. 단지/건물 특성

본건이 속한 마에스트로캠퍼스타운은 2012년경 준공된 집합건물로, 철근콘크리트 구조이며 지상 15층, 지하 2층 규모입니다. 총 117세대로 구성되어 있으며, 도시형생활주택(원룸형)으로 이용 중입니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 설비

본 건물은 철근콘크리트구조이며, 외벽은 복합판넬 마감, 창호는 샷시창호 등으로 시공되었습니다. 내부에는 위생 및 급배수 설비, 개별난방 설비, 도시가스 설비, 화재탐지 설비, 승강기, 소화전, 기계식 주차장 설비 등이 설치되어 있습니다.

5.2. 주변 편의시설

본건은 주거 밀집 지역에 위치하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이할 것으로 판단됩니다. 인근에 상업시설 및 생활 편의시설이 위치할 가능성이 높으며, 봉천역 인근의 편의시설 접근성도 양호합니다. 주변 지역을 조사한 결과, 특별한 혐오시설이나 문제 시설은 파악되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인 인수 부담

본건은 보증금 145,000,000원의 대항력 있는 임차인이 존재하며, 배당으로 전액 변제되지 않을 경우 그 잔액을 매수인이 인수해야 하는 큰 부담이 있습니다. 이는 감정평가액(138,000,000원)을 초과하는 금액으로, 물건 인수 시 상당한 추가 자금 투입이 필요할 수 있습니다.

6.2. 감정가 대비 높은 채무 총액

등기부 상 채무 총액이 1,556,500,000원에 달하여, 본건의 감정가(138,000,000원)에 비해 매우 높은 수준입니다. 이는 경매 진행 과정에서 채무 해결 및 권리 소멸에 대한 복잡성을 야기할 수 있습니다.

6.3. 시세 대비 감정가 이질성

최근 인근 유사 물건의 매매 시세를 고려할 때, 본건의 감정가(138,000,000원)가 실제 시장 가치(약 18,000,000원 수준으로 추정)보다 현저히 높게 책정된 것으로 보입니다. 이러한 감정가와 시세 간의 큰 괴리는 투자 결정에 있어 신중한 접근을 요구합니다.

7. 종합 의견

본건은 서울 관악구 봉천동의 준주거지역 내에 위치한 도시형생활주택으로, 교통 및 생활 환경은 무난한 편입니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 부담(145,000,000원)이 감정가(138,000,000원)를 초과한다는 점, 그리고 인근 유사 물건의 시세가 감정가보다 훨씬 낮게 형성되어 있다는 점은 본건의 가장 큰 리스크 요인입니다. 높은 채무 총액과 시세와의 큰 괴리는 본건의 투자 매력도를 현저히 낮추는 요인으로 작용합니다.

8. 투자 포인트

본건에 대한 명확한 투자 포인트는 찾기 어렵습니다. 다만, 명도 및 인수되는 임차인 보증금 문제를 해결할 수 있는 특별한 자금력이나 권리 분석 능력을 갖춘 투자자에게는 매우 낮은 가격에 매수할 기회가 될 수도 있습니다. 하지만 현재로서는 위험 요소가 훨씬 크다고 판단됩니다.

9. 예상 입찰가

규정에 따라 '인수 보증금'을 제외하고 예상 입찰가를 산정해야 합니다. 본건의 감정평가액을 시장 가치로 가정했을 때, 예상 입찰가는 감정가에서 인수해야 할 보증금을 제외하여 산출할 수 있습니다.

예상 입찰가 = 시장 가치 - 인수 보증금

감정가(138,000,000원) - 인수 보증금(145,000,000원) = -7,000,000원

이는 본건의 감정가가 실제 시장 가치라고 가정할 때, 인수 보증금을 고려하면 잠재적 손실이 발생할 수 있음을 시사합니다. 인근 실거래가(약 18,000,000원 추정)를 시장 가치로 적용 시에도 동일한 결론에 이릅니다.

따라서, 본 건은 인수되는 보증금(145,000,000원)을 감안할 때, 입찰을 통한 취득 시 총 부담액이 시장 가치를 훨씬 상회할 가능성이 높습니다. 유찰을 통해 감정가가 추가적으로 하락하거나, 임차인과의 협의를 통해 인수 보증금 부담이 완화되지 않는 한, 적극적인 입찰을 권유하기 어려운 물건입니다. 신중한 시장 조사를 바탕으로, 총 취득 비용(입찰가 + 인수 보증금)이 실제 시장 가치보다 현저히 낮아지는 경우에만 제한적인 접근을 고려해 볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.