나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경104566 [1] 서울특별시 종로구 숭인동 201-11 종로유케이201 6층607호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한성 · 평가일 2025.12.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 종로구 숭인동 소재 "동묘앞역" 동측 인근에 위치하는 부동산으로서, 본건 주위는 상업시설 및 오피스텔 등이 혼재하는 지역으로, 제반 주위환경은 보통 수준임

교통상황

본건까지 제반 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철역이 소재하는 등 제반 교통여건은 양호한 수준임

건물의 구조

2013. 3. 6. 사용승인된 철근콘크리트구조 철근콘크리트 지붕 지상 13층, 지하 1층 건물 내 제6층 제607호로서, - 외벽: 석재 붙임 등 - 창호: PVC 창호 등임

이용상태

도시형생활주택(아파트)으로 이용 중임

설비내역

급배수 및 위생설비, 난방설비, 전기설비, 승강기설비 등이 구비되어 있음

토지의 형상 및 이용상태

가장형 토지로서, 현재 주거 및 업무용 건부지로 이용 중임

인접 도로상태등

본건 동측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로와 접하고 있음

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(숭인 지구단위계획), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:54-236m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(용도: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.)

공부와의 차이

해당사항 없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 물건 현황

* 사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경104566 (1)

* 소재지: 서울특별시 종로구 숭인동 201-11 종로유케이201 6층607호

* 용도: 도시형생활주택

* 감정가: 92,000,000원

* 토지면적: 3.64㎡ (약 1.10평)

* 건물면적: 12.09㎡ (약 3.66평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 이OOOOO

1.2. 건물 정보

* 사용승인일: 2013. 3. 6.

* 구조: 철근콘크리트구조

* 층수: 지상 13층 건물 내 제6층

* 전용면적: 12.09㎡ (약 3.66평)

* 건물 특징: 외벽 석재 붙임, 창호 PVC

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

* 본건은 서울특별시 종로구 숭인동 소재 "동묘앞역" 동측 인근에 위치하고 있습니다.

* 주변은 상업시설 및 오피스텔 등이 혼재하는 지역으로, 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

* 본건까지 제반 차량의 출입이 가능합니다.

* 인근에 버스정류장 및 지하철역(동묘앞역)이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 수준입니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

* 말소기준권리는 2013년 4월 30일 접수된 우리은행 근저당권 (을1)입니다.

3.2. 권리 분석 결과

* 본 경매 절차를 통해 을1 근저당권, 을2 주택임차권, 갑4 강제경매, 갑5 임의경매, 갑6 압류 등 모든 권리가 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 채권자 이 (을2)은 주택임차권으로 등기되었으나, 대항력은 없으며 배당신고일자(2025-08-29) 기준으로 배당받을 것으로 예상됩니다.

* 인수해야 할 임차인 보증금은 없습니다. (인수 보증금 합계: 0원)

* 총 등기부채권액 합계: 93,600,000원 입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석

* 최근 (2026년 7월) 인근 지역 다세대 주택 매매 사례를 분석한 결과, 평당 약 2,200만원에서 2,800만원 사이의 시세가 형성되어 있습니다.

* 본건의 전용면적(12.09㎡, 약 3.66평)을 기준으로, 가장 유사한 면적의 '아폴리움'(17.27㎡)은 2026년 7월 11일 115,000,000원에 거래되었습니다. 이는 평당 약 2,203만원 수준입니다.

* 본건의 감정가(92,000,000원)는 평당 약 25,136,000원으로, 최근 거래 사례와 비교 시 적정 수준으로 판단됩니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 환경

* 본건은 도시형생활주택(아파트)으로 이용 중입니다.

* 2013년에 사용승인되어 비교적 현대적인 시설을 갖추고 있습니다.

5.2. 편의시설

* 주변에 상업시설 및 오피스텔이 혼재하여 다양한 편의시설 이용이 용이할 것으로 예상됩니다.

* 대중교통 이용이 편리하여 서울 시내 접근성이 우수합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 물건 특이사항

* 유동화 물건으로 채권이 유동화되어 경매가 진행되었습니다.

* 중복 사건으로 경매 절차가 진행된 이력이 있습니다.

6.2. 토지거래허가구역

* 본건은 외국인 등 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다 (2025.8.26.~2026.8.25. 및 2025.10.20.~2026.12.31.). 이는 특정 구매자(외국인 등)에게 거래 제한이 발생할 수 있음을 의미합니다.

6.3. 혐오시설 정보

* 주변 지역에 대한 조사를 실시하였으나, 본건의 직접적인 입지에 영향을 미치는 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본건은 서울 도심(종로구 숭인동)에 위치하며, 동묘앞역 초역세권으로 교통 및 생활 편의시설 접근성이 매우 우수한 입지를 자랑합니다. 권리분석상 명확하며, 인수 부담이 없는 깔끔한 물건입니다. 전용면적이 소형인 도시형생활주택으로 1인 가구 거주 또는 투자용 임대 수익 창출에 적합합니다. 최근 실거래가 대비 감정가 수준이 적정하며, 유동화 물건 및 토지거래허가구역 지정 등의 특이사항은 있으나, 이러한 점을 감안하여 신중하게 접근한다면 안정적인 투자 기회가 될 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 최적의 입지: 서울 종로구 역세권에 위치하여 뛰어난 교통 및 생활 인프라를 누릴 수 있습니다.

* 권리상 안전: 모든 권리가 매각으로 소멸되어 인수 부담이 전혀 없는 물건입니다.

* 소액 투자 가능: 소형 면적으로 상대적으로 낮은 금액으로 서울 시내 부동산 투자가 가능합니다.

* 미래 가치: 도심 지역에 위치하여 향후 시세 상승 잠재력이 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 최근 시장 동향 및 감정가를 종합적으로 고려할 때, 예상 입찰가는 96,000,000원 수준으로 제시합니다. 이는 감정가(92,000,000원) 대비 약 104.3% 수준이며, 최근 유사 면적 물건의 거래 사례(평당 약 2,200만원~2,800만원)를 반영한 가격입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.