나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경104456 [1] 서울특별시 동작구 상도1동 244-2 필하우스2차 5층603호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 성현 · 평가일 2025.12.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 동작구 상도동 소재 "상현초등학교" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 동 유형의 다세대주택, 아파트, 근린상가 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 제반 차량의 진출입이 가능하며, 도보가능거리에 지하철 7호선 상도역 및 숭실대입 구역, 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 대중교통상황은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 지상5층 건물 내 5층 603호로서. 외벽: 석재붙임 마감 등, 내벽: 벽지 및 일부 타일 마감 등, 창호: 새시 창호임.

이용상태

단지형다세대주택(후면 "내부구조도" 참조)으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 주차장 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단의 장방형 완경사 토지로, 현황 공동주택(도시형생활주택(다세대)) 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약 6m, 서측으로 노폭 3m 내외 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

*상도1동 244-2, 244-7 도시지역, 제3종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률, 상 대보호구역(자세한 사항은 동작교육지원청으로 문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대방어협 조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)((대상자: 외국인 등, 용도: 단독 다가구 아파트 연 립 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)), 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(( 대상: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.))<추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목 에 따른 도로(도로일부포함).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계는 미상임. -후첨 "사진용지" 및 "내부구조"와 같이 제시외 ㉠(보일러실, 약1㎡)이 소재함.

물건 비고

- 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경104456 (1)

소재지: 서울특별시 동작구 상도1동 244-2 필하우스2차 5층603호

용도: 다세대주택

감정가: 311,300,000원

토지면적: 22.67㎡ (약 6.86평)

토지지분: 22.67㎡ (약 6.86평)

건물면적: 29.82㎡ (약 9.02평)

건물지분: 29.82㎡ (약 9.02평)

건물 제시외면적: 1.00㎡ (약 0.30평) (포함)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

건축년도: 2020년 (사용승인일 기준)

총세대수: 15세대

1.1. 입지조건

위치: 서울특별시 동작구 상도동 소재 "상현초등학교" 북서측 인근에 위치합니다.

주변 환경: 동 유형의 다세대주택, 아파트, 근린상가 등이 혼재된 지역입니다.

교통:

지하철: 7호선 상도역 및 숭실대입구역이 도보 가능 거리에 소재합니다.

버스: 다수의 노선버스 정류장이 인접하여 대중교통 이용이 편리합니다.

차량: 제반 차량의 진출입이 가능합니다.

도로: 본건 북측으로 노폭 약 6m, 서측으로 노폭 약 3m 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2025년 11월 27일 접수된 주택도시보증공사(HUG)의 강제경매개시결정 등기입니다.

인수되는 권리: 본 경매물건은 말소기준권리보다 후순위의 권리들은 모두 소멸되므로, 매수인이 인수하는 부담은 없습니다.

임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사 (백승윤)

보증금: 265,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2020-06-05

확정일자: 2020-06-05

배당신고일자: 2024-02-27

대항력: 없음

비고: HUG 인수조건 변경으로 보증금 채권만 주장하는 조건임.

* 임차인: 주택도시보증공사 (백승윤)

보증금: 278,250,000원 (1차 보증금 증액분 13,250,000원 포함)

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2020-06-05

확정일자: 2024-02-21

배당신고일자: 2024-02-27

대항력: 없음

비고: 1차 보증금 증액분.

인수 보증금 합계: 0원

임차인 권리 요약:

* 임차인 주택도시보증공사(백승윤)는 보증금 278,250,000원에 대해 2020년 6월 5일 전입 및 확정일자를 받았으나, 대항력은 없습니다.

* 2026년 5월 8일 제출된 HUG의 확약서에 따라, 매수인에게 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의하였으므로, 매수인이 인수하는 보증금은 없습니다.

1.3. 상권분석

주변 상권: 본건이 위치한 상도동 일대는 주거 밀집 지역으로, 단지 인근에 근린생활시설이 분포하여 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능합니다.

역세권: 지하철 7호선 상도역 및 숭실대입구역 인근으로, 직장인 및 학생 유동인구를 확보할 수 있는 입지입니다.

개발 가능성: 동작구는 지속적인 도시 재생 및 생활 환경 개선 사업이 추진되는 지역으로, 장기적인 관점에서 지역 가치 상승이 기대됩니다.

1.4. 생활정보

교육시설: 본건 북서측 인근에 상현초등학교가 위치하며, 숭실대학교 등 교육기관 접근성이 양호하여 자녀 교육에 유리한 환경입니다.

편의시설: 단지 내 및 인근 근린상가를 통해 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 가능합니다.

주거환경: 철근콘크리트조 지상 5층 건물 중 5층에 위치하며, 엘리베이터 및 주차 시설이 갖추어져 있습니다. (단지형 다세대주택)

1.5. 잠재적 리스크

토지이용계획 및 제한사항:

* 본 토지는 도시지역, 제3종일반주거지역에 해당하며, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 군사기지 및 군사시설 보호구역, 과밀억제권역에 속합니다.

* 또한, 토지거래계약허가구역으로 지정되어 있으며 (외국인 등, 일반주택 등: 2025.8.26.~2026.8.25.), (아파트 등: 2025.10.20.~2026.12.31.) 지정 기간 동안 허가를 받아야 하므로, 매수인은 사전에 관련 규정을 확인해야 합니다.

제시외 건물: 약 1㎡의 제시외 건물(보일러실)이 포함되어 매각되므로, 관련 법규 및 행정 절차상 문제가 없는지 확인이 필요합니다.

HUG 인수조건 변경: HUG의 확약서 제출로 매수인의 인수 부담은 없으나, 관련 절차 및 서류를 철저히 검토해야 합니다.

혐오시설: 제공된 정보 및 주변 검색 결과, 본건 인근에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 현장 답사를 통해 최종 확인하는 것을 권장합니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 등기부상 말소기준권리가 명확하여 모든 등기된 권리는 매각으로 소멸될 것으로 보이나, 혹시 모를 특이사항은 추가 확인이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 서울 동작구 상도동에 위치한 2020년식 다세대주택으로, 지하철 7호선 상도역 및 숭실대입구역 인근의 역세권 입지를 자랑합니다.

총 15세대 중 5층에 위치한 본 물건은 29.82㎡(약 9.02평)의 전용면적을 가지고 있으며, 건축물대장상 2020년에 사용승인을 받았습니다.

권리분석 상 매수인이 인수해야 할 임대차보증금이나 기타 부담은 없으며, HUG의 확약으로 인해 권리관계가 매우 깔끔한 편입니다.

다만, 토지거래허가구역에 해당되는 점과 제시외 건물이 포함된 점은 입찰 전 반드시 확인 및 고려해야 할 사항입니다.

1.7. 투자 포인트

역세권 입지: 지하철 7호선 상도역, 숭실대입구역 등 더블 역세권으로 대중교통이 편리하며, 향후 시세 상승 잠재력이 높습니다.

신축 건물: 2020년 준공으로 비교적 최신 건물에 속하여, 즉각적인 유지보수 비용 발생 가능성이 낮습니다.

권리관계 명확: 말소기준권리가 명확하고, HUG의 확약으로 인해 인수 부담이 없어 안전한 투자가 가능합니다.

주거 편의성: 초등학교가 인접해 있고, 주변에 생활 편의 시설이 갖춰져 있어 실거주 및 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 311,300,000원

최근 주변 시세 분석:

* 상도1동 328-2, 한빛아트빌 (2004년식, 76.05㎡, 2층): 2026년 7월 530,000,000원

* 상도1동 324-3, 상도뜰안애 (2023년식, 28.49㎡, 1층): 2026년 7월 248,010,000원

* 상도1동 694, 명성하늘채 (2023년식, 48.51㎡, 5층): 2026년 7월 605,000,000원

시세 분석:

본건은 전용면적 29.82㎡ (약 9.02평)으로, 2020년식 다세대주택입니다. 제공된 최근 거래 사례 중, 본건과 면적 및 연식이 유사한 물건은 많지 않습니다.

2023년식 28.49㎡ 다세대주택이 24,801만원에 거래되었고, 2023년식 48.51㎡ 다세대주택이 60,500만원에 거래된 점을 고려할 때, 본건 29.82㎡의 가치는 면적과 연식을 감안하여 270,000,000원 ~ 330,000,000원 범위로 추정할 수 있습니다.

감정가 311,300,000원은 최근 시세 범위 내에 적정하게 책정된 것으로 판단됩니다.

예상 입찰가 산정:

매수인이 인수하는 보증금이 없고 권리관계가 명확하다는 점은 긍정적입니다.

토지거래허가구역 지정 등 추가 확인 및 절차를 고려하여 신중하게 접근해야 합니다.

감정가 수준 및 주변 시세를 종합적으로 고려할 때, 경쟁력 있는 입찰을 위해서는 감정가 대비 약간 상회하는 금액을 고려해볼 수 있습니다.

예상 입찰가: 315,000,000원 ~ 330,000,000원

(본 예상 입찰가는 정보 분석에 기반한 추정치이며, 실제 입찰 시에는 현장 조사, 권리관계 최종 확인, 입찰 경쟁 상황 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정하시기 바랍니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.