나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경104557 [1] 서울특별시 강남구 논현동 67-17 지하층나호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 다인 · 평가일 2025.12.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 강남구 논현동 소재 '언북중학교' 서측 인근에 위치하며, 주위는 단 독주택, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 제반 주위환경음 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량의 출입이 가능하고, 인근에 버스정류장 및 지하철역(7호선 학동역)이 소 재하여 제반 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 칼라 아스팔트 슁글 잇기 기와지붕 4층건 내 제지하층 제나호로서, (사용승인일 : 1991.12.31.) 외벽 : 적벽돌 쌓기, 몰탈위페인팅 마감 등, 창호 : 샷시창호임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 도시가스설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지와 등고평탄한 정방형 토지로 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

대상물건 동측으로 노폭 약 6m의 도로에, 북측으로 노폭 약 4m의 도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 상대보호구역(토지전산망의 내용은 참고사항일뿐 교 육청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m) <군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가 구역(대상자 : 외국인 등 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대 지정기간: 2025.8.26.~2026 .8.25.)), 토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2025.10.1.~2026.12.31. / 아파트 용도 한 정), 토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2025.10.20.~2026.12.31. / 아파트 용도 한정) 임.

공부와의 차이

본건 건물 지하층에는 가호, 나호 2개호가 소재하며 각 면적은 제가호 50.93㎡, 제나호 59.4 6㎡으로 상이함. 현장조사시 집합건축물대장상 건축물현황도에 표기되어 있는 호수의 위치와 현황 점유 및 사용하고 있는 위치가 서로 바뀌어 있는 것으로 조사되었으며, 본건 감정평가 는 귀제시목록 및 공부상 면적을 기준으로 감정평가 하였으므로, 경매진행 및 참여시에 반드 시 유의 및 재확인하시기 바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경104557 (1)

채권자: 주OOOOOOO

경매구분: 부동산강제경매

1.2. 물건 현황

소재지: 서울특별시 강남구 논현동 67-17 지하층나호 (도로명 주소: 서울특별시 강남구 도산대로34길 24)

용도: 다세대주택

토지면적: 8.26㎡ (약 2.5평)

토지지분: 8.26㎡ (약 2.5평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 59.46㎡ (약 18.0평)

건물지분: 59.46㎡ (약 18.0평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

감정가: 354,000,000원

1.3. 매각 정보

매각대상: 토지/건물일괄매각

감정평가서 요약: 구분건물감정평가요항표

건물 구조: 철근콘크리트조 칼라 아스팔트 슁글 잇기 기와지붕 4층건 내 제지하층 제나호 (사용승인일: 1991.12.31.)

이용상태: 다세대주택으로 이용중임.

설비내역: 위생설비, 급·배수설비, 도시가스설비, 난방설비 등

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

대상 물건은 서울특별시 강남구 논현동 소재 '언북중학교' 서측 인근에 위치하며, 주변은 단독주택, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 전반적인 주위 환경은 보통입니다.

2.2. 교통 및 접근성

대상 물건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철 7호선 학동역이 소재하여 대중교통 이용은 편리한 편입니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등 용도, 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에 관한 허가구역(아파트 용도 제한, 2025.10.1.~2026.12.31.), 토지거래계약에 관한 허가구역(아파트 용도 제한, 2025.10.20.~2026.12.31.) 입니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 현황

말소기준권리: 주택도시보증공사의 강제경매개시결정 (2025.12.04. 접수, 채권액 200,000,000원).

등기부상 선순위 권리: 주택임차권 (을3, 2022.09.01. 접수, 210,000,000원). 이 임차권은 말소기준권리보다 선순위이므로 매각으로 소멸되지 않고 낙찰자가 인수하게 됩니다.

3.2. 임차인 분석

임차인: 구

보증금: 210,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2019-02-28

확정일자: 2019-02-19 (등기부상 2022-05-26 경정)

배당신고일자: 2022-09-01

대항력: 있음

비고: 등기부상 '인수'로 표시되어 있어 낙찰자가 보증금 210,000,000원을 인수해야 합니다.

3.3. 권리분석 종합

본건은 대항력 있는 선순위 임차인이 존재하며, 해당 임차인의 보증금 210,000,000원은 낙찰자가 인수해야 합니다. 인수되는 보증금 합계는 210,000,000원입니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

대상 물건이 위치한 논현동은 서울의 주요 상업 및 주거 지역으로, 주변에 다양한 근린생활시설과 주거 시설이 혼재되어 있습니다. 학교 및 학원가 접근성이 양호한 편입니다.

4.2. 주변 시세 동향

최근 인근 다세대주택 거래 사례를 분석한 결과, 면적 약 18㎡ 내외의 주택들이 3억 7천만원에서 5억원 사이에서 거래가 이루어진 것으로 파악됩니다 (2026년 거래 데이터 기준). 이는 본건의 감정가 3억 5천 4백만원과 비교 시, 감정가가 상대적으로 낮게 책정되었을 가능성을 시사합니다. 다만, 해당 거래 사례는 비교적 최근 건축된 건물(2015-2016년) 기준이므로, 본건(1991년 건축)과는 연식 차이를 고려해야 합니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 상태 및 설비

건물은 철근콘크리트 구조로 1991년에 사용승인되었습니다. 내부에는 위생, 급배수, 도시가스, 난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

5.2. 편의 및 교육 시설

단지 인근으로 언북중학교가 있으며, 버스정류장 및 지하철 7호선 학동역 이용이 편리하여 생활 편의성이 양호합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공부와의 차이

건축물대장상 건물 지하층에 가호, 나호 2개 호가 존재하나, 각 면적(가호 50.93㎡, 나호 59.46㎡)이 상이하며, 현장 조사 시 건축물현황도 상 호수의 위치와 실제 점유 및 사용 위치가 바뀌어 있는 것으로 조사되었습니다. 본건 감정평가는 공부상 면적을 기준으로 하였으므로, 경매 참여 시 반드시 유의 및 재확인해야 합니다.

6.2. 대항력 있는 임차인 (인수되는 보증금)

선순위 임차인 구 은 대항력이 있으며, 보증금 210,000,000원은 낙찰자가 인수해야 합니다. 이는 낙찰자의 실질적인 총 투자 금액에 반영되는 중요한 요소이므로 신중한 판단이 필요합니다.

6.3. 기타 법적 제한

토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어, 향후 토지 이용 및 거래 시 관련 법규를 확인해야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 서울 강남구 논현동에 위치한 다세대주택으로, 입지 조건은 양호한 편입니다. 그러나 1991년식 노후 건물이라는 점, 공부와의 차이로 인한 실제 현황 확인 필요성, 그리고 무엇보다 2억 1천만원의 선순위 임차인 보증금 인수 부담이 가장 큰 리스크 요인입니다. 인근 신축 다세대주택의 높은 시세와 비교하면 감정가는 낮게 책정된 것으로 보이나, 연식과 인수 부담을 종합적으로 고려한 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 강남구 논현동이라는 우수한 입지 조건

* 지하철 7호선 학동역 인근의 교통 편의성

* 인근 시세 대비 상대적으로 낮은 감정가 (단, 연식 및 인수 부담 고려 필요)

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 반영

본건은 1991년식 건물임에도 불구하고, 인근 최근 거래 사례(2015-2016년식 건물 기준)에서 약 18㎡ 내외의 소형 다세대 주택이 3억 7천만원에서 5억원에 거래된 점을 고려할 때, 본건 59.46㎡(약 18평)의 잠재적 시장 가치는 더 높을 수 있습니다. 그러나 본건은 연식이 오래되었고, 2억 1천만원의 임차인 보증금 인수 부담이 존재합니다. 따라서, 감정가(3억 5천 4백만원)를 기준으로 하되, 인수되는 임차인 보증금 2억 1천만원을 고려하여 낙찰자의 총 투자비용을 산정해야 합니다.

9.2. 최종 제안 입찰가

인수 보증금 210,000,000원을 제외한 물건 자체의 가치를 평가하여 입찰가를 산정합니다. 감정가(354,000,000원) 대비 보수적으로 접근하여, 80~85% 수준을 제안합니다.

제안 입찰가 범위: 283,000,000원 ~ 300,000,000원

* 이는 물건 자체의 잠재 가치 기준이며, 최종 입찰 시에는 현장 조사, 법률 검토, 주변 시세 변동 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

* 실질적인 총 투자 비용은 '입찰가' + '인수 보증금(210,000,000원)'이 됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.