나이스옥션 법원경매 남양주 2023타경78422 [1] 경기도 가평군 조종면 신상리 206-5 근린주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: JM · 평가일 2023.09.19

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 가평군 조종면 신상리 소재 "신상교" 북측 근거리에 소재하는 부동산(토지, 건물)로서 주위는 지방도변으로 음식점 등 근린생활시설이 소재하고 후면으로 펜션, 농가주택, 농지, 임야 등이 혼재하는 지방도 주변지역으로 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량진출입이 원활하며, 본건 인근에 버스정류장이 소재하나, 배차간격 등을 고려시 대중교통상황은 다소 불편시 됨.

형태 및 이용상태

기호 1은 사다리형에 가까운 토지로서 주상용건부지로 이용중임.
기호 3은 부정형의 토지로서 캠핑장 등으로 이용중임.

인접 도로상태

타인소유토지(신상리 206-6, 지목 도로)를 통하여 서측으로 지방도(2차선 아스팔트 도로)에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1,3 공히 계획관리지역, 소로2류(폭 8m-10m)(접함), 가축사육제한구역(모든축종 사육제한), 접도구역, 자연보전권역이며, 기호3은 가축사육제한구역(돼지 닭 오리 메추리 개 사육제한)임.

제시목록 외의 물건

후첨 " 지적 및 건물개황도" 참조

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 기준시점 현재 기호 1, 2는 음식점 "운악막국수 숯불닭갈비"운영중이며, 기호 3은 카라반캠핑장으로 임대관계는 미상임.

- 지방도로에서 타인소유(이은경)의 지목"도로"인 토지(가평군 조종면 신상리 206-6)를 통하여 본건 토지기호 1, 3으로 진출입하는 바 경매집행 및 참여시 반드시 참고하시기 바랍니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호 2 목조 기와지붕 1층(사용승인일 : 2004.01.08)

외벽 : 목재마감 및 몰탈위 페인트마감.
내벽 : 목재마감, 벽지도배, 페인트마감, 일부 타일붙임 등
창호 : 강화유리 등 마감.

이용상태

근린생활시설(운악막국수 숯불닭갈비)로 이용중임.(내부구조 "별첨 지적 및 건물개황도" 참조)

설비내역

급배수설비, 위생설비, 난방설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

별첨 "지적 및 건물개황도" 참조

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

1. 일괄매각. 제시외 건물 포함, 목록2는 지분매각
2. 2024. 8. 6.자 유치권자 정종숙(이룸디자인)이 운악카라반 캠핑부지 조성 및 카라반리모델링 공사대금(목록3~5, 금 243,510,000원)으로 유치권신고를 하였으나 그 성립여부는 불분명함
3. 목록1,2는 근린생활시설(운악막국수 숯불닭갈비), 목록3, 4는 경계구분없이 카라반캠핑장, 목록5, 6은 2층 단독주택 및 제1,2종근린생활시설(1층 소매점등(현황 커피숍등), 2층 다가구주책), 목록 7은 도로임
4. 목록 1,3 지상에 소재하는 제시외 콘테이너 BOX, 캐러반은 이동 및 철거가 용이하여 평가 및 매각에서 제외하고, 정원수는 거래관행 등을 감안하여 토지가치에 포함하여 평가 및 매각
5. 목록 4, 5 지상에 소재하는 제시외 비가림(철골조 칼라강판지붕 단층 36㎡ ) 4동, 창고(판넬조 판넬지붕 단층 6㎡) 1동 및 컨테이너, 캠핑카, 수목 등은 철거 및 이동이 용이하여 평가 및 매각에서 제외
6. 임차인 신수장이 임차인의 비용상환청구권인 유익비 및 필요비로서 유치권신고서를 제출함(신고금액 33,203,280원)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 남양주지원 2023타경78422 (1)

* 소재지: 경기도 가평군 조종면 신상리 206-5

* 용도: 근린주택 (토지 및 건물 일부 지분 매각)

* 감정가: 2,707,563,250원

* 토지면적: 6219.00㎡ (약 1881.38평)

* 건물면적 (목록2): 196.31㎡ (약 59.38평)

* 건물면적 (목록6): 270.78㎡ (약 81.92평)

* 건물면적 (제시외, 매각 제외): 352.07㎡ (약 106.50평)

* 매각대상: 토지 및 건물 지분매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 신한캐피탈 (등기부상)

2. 입지조건

* 주위환경: 본건은 경기도 가평군 조종면 신상리 소재 "신상교" 북측 인근에 위치하며, 주위는 지방도변으로 음식점 등 근린생활시설, 후면으로는 펜션, 농가주택, 농지, 임야 등이 혼재하는 지역입니다. 제반 주위환경은 보통시됩니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 진출입은 원활하며, 인근에 버스정류장이 있으나 배차간격을 고려할 때 대중교통 이용은 다소 불편할 수 있습니다.

* 접근성: 지방도로(2차선 아스팔트 도로)에 접하며, 타인 소유 토지(신상리 206-6, 지목 도로)를 통해 서측으로 진출입합니다. 이는 경매 참여 시 반드시 확인해야 할 중요 사항입니다.

* 토지이용계획: 계획관리지역, 소로2류(폭 8m-10m) 접함, 가축사육제한구역, 접도구역, 자연보전권역에 해당합니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 2015년 7월 2일 접수된 엠씨아이대부주식회사의 근저당권 (931,000,000원)입니다. 이보다 선순위 권리 중 말소되지 않는 권리는 없습니다.

* 등기부상 권리:

* 소유권이전 (삼보에셋컨설팅주식회사, 2002.01.24)

* 근저당 (엠씨아이대부주식회사, 2015.07.02, 931,000,000원) - 말소기준권리

* 강제경매 (신한캐피탈, 2024.05.20) - 매각으로 말소 예정

* 임의경매 (가평군새마을금고, 2024.07.29) - 매각으로 말소 예정

* 근질권 (느티나무제삼차유한회사, 2024.10.31) - 매각으로 말소 예정

* 임차인 현황:

* (주)종로고시엠플러스: 보증금 100,000,000원, 전입일자 2005.06.24, 확정일자 2014.07.01, 배당신고일자 2023.11.27. 대항력 있음.

* 김 : 보증금 30,000,000원, 전입일자 2015.08.13, 확정일자 2015.08.21, 배당신고일자 2024.09.26. 대항력 없음.

* 김 : 보증금 200,000,000원, 전입일자 2018.01.08, 확정일자 2023.11.27, 배당신고일자 2023.11.27. 대항력 없음.

* 김 : 보증금 350,000,000원, 전입일자 2024.01.12, 확정일자 2024.07.09, 배당신고일자 2024.07.29. 대항력 없음.

* 박 : 보증금 350,000,000원, 확정일자 2024.07.09, 배당신고일자 2024.10.15. 대항력 없음. (전입일자 미상)

* 성 : 보증금 70,000,000원, 전입일자 2016.05.16, 확정일자 2016.05.09, 배당신고일자 2024.10.11. 대항력 없음.

* 신 : 보증금 50,000,000원, 전입일자 2023.07.04, 배당신고일자 2023.09.15. 대항력 없음. (확정일자 미상). 또한, 임차인의 비용상환청구권인 유익비 및 필요비로 유치권 신고를 하였음 (신고금액 33,203,280원). 금액이 미상이라도 주의 필요합니다.

* 한 : 보증금 130,000,000원, 전입일자 2020.08.21. 대항력 없음. (확정일자, 배당신고일자 미상)

* 한 : 보증금 75,000,000원, 전입일자 2024.07.01, 확정일자 2024.07.30, 배당신고일자 2024.10.15. 대항력 없음.

* 한 : 보증금 130,000,000원, 전입일자 2013.10.01, 확정일자 2024.07.30, 배당신고일자 2024.10.15. 대항력 있음.

* 한 : 보증금 200,000,000원, 전입일자 2015.04.21, 확정일자 2023.10.11, 배당신고일자 2024.08.05. 대항력 있음.

* 인수 보증금 합계: 0원 (현재까지의 정보 기준. 대항력 있는 임차인 중 일부 보증금이 적거나, 유치권 관련 신고 금액은 추가 확인 필요)

* 유치권 신고:

* 정종숙 (이룸디자인): 운악카라반 캠핑부지 조성 및 카라반 리모델링 공사대금 243,510,000원. 성립여부 불분명.

* 신수장: 임차인의 비용상환청구권 (유익비 및 필요비) 33,203,280원.

4. 상권분석

* 업종 현황:

* 본건 건물(목록2)은 근린생활시설(운악막국수 숯불닭갈비)로 운영 중입니다.

* 본건 토지(목록3, 4)는 경계 구분 없이 카라반 캠핑장으로 이용 중입니다.

* 본건 건물(목록5, 6)은 2층 단독주택 및 제1, 2종 근린생활시설(1층 소매점 등(현황 커피숍 등), 2층 다가구주택)로 이용 중입니다.

* 주변에는 지방도변을 따라 음식점, 펜션 등 근린생활시설이 분포하고 있습니다.

* 인근 시세 (참고용):

* 제공된 JSON 정보에 따르면, 인근 신상리 271-2번지 뜰에빌주택 (연립, 2011년 건축, 전용면적 84.99㎡)이 2024년 12월 15일 18,000,000원에 거래되었습니다. 본건과는 용도 및 규모에서 차이가 있어 직접 비교는 어렵지만, 지역 내 부동산 거래 사례를 참고할 수 있습니다.

5. 생활정보

* 편의시설: 인근 지방도변에 음식점 등 근린생활시설이 소재합니다.

* 대중교통: 인근에 버스정류장이 있으나, 배차 간격 등을 고려할 때 대중교통 접근성은 다소 불편할 수 있습니다.

* 주거환경: 후면으로 농가주택, 농지, 임야 등이 혼재되어 있어 전원적인 환경과 일부 상업시설이 혼합된 지역입니다.

6. 잠재적 리스크

* 유치권 문제: 정종숙(243,510,000원) 및 신수장(33,203,280원)의 유치권 신고가 있으나, 성립 여부가 불분명합니다. 이는 낙찰 후 인수 또는 소송으로 이어질 수 있는 잠재적 위험 요소입니다.

* 지분 매각: 토지 및 건물 지분 매각으로, 공유자 간의 복잡한 관계 및 추후 분할 협의 문제가 발생할 수 있습니다.

* 접근로: 본건 토지의 주요 진입로가 타인 소유 토지(신상리 206-6)에 접해 있어, 해당 토지의 사용에 대한 권리 관계를 명확히 확인해야 합니다.

* 대항력 있는 임차인: (주)종로고시엠플러스, 한사왕, 한영균 등 대항력 있는 임차인이 존재하며, 이들의 보증금 반환 의무는 인수될 수 있습니다.

* 복합 용도: 근린생활시설, 캠핑장, 단독주택 등 다양한 용도로 이용되고 있어, 각 용도별 운영 및 관리가 복잡할 수 있습니다.

* 제시외 건물: 목록 1, 3 지상의 콘테이너 BOX, 캐러반, 목록 4, 5 지상의 비가림, 창고, 컨테이너, 캠핑카 등은 이동 및 철거 용이하여 매각에서 제외되었으나, 현황 파악 및 실제 인도 시 문제가 발생할 소지가 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 가평군 조종면의 근린주택 및 캠핑장 용도로 활용 가능한 토지 및 건물 지분 매각 물건입니다. 감정가는 27억 원 이상으로 높으나, 넓은 토지 면적(약 1881평)과 실제 이용 면적을 고려할 때 활용 가치가 있는 것으로 판단됩니다.

하지만, 유치권 성립 여부 불분명, 지분 매각, 타인 소유 토지에 접한 접근로 문제, 대항력 있는 임차인 다수 존재 등 권리관계가 복잡하고 잠재적 리스크가 높은 물건입니다. 특히 유치권과 관련된 소송 가능성 및 추가 비용 발생 가능성을 면밀히 검토해야 합니다.

캠핑장 및 근린생활시설 운영 경험이 있거나, 복잡한 권리 분석 및 협상에 능한 투자자에게 적합할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 넓은 토지 면적을 활용한 다목적 개발 가능성 (캠핑장 확장, 펜션, 근린생활시설 등)

* 가평 지역의 관광 및 레저 수요를 활용한 사업 기회

* 잠재적 가치 대비 현재 감정가 수준 (리스크 해소 시)

9. 예상 입찰가

현재 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다. 복잡한 권리 분석, 유치권 성립 여부 확인, 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 여부, 향후 법적 절차 등에 따른 추가 비용과 시간을 고려해야 합니다.

특히, 불분명한 유치권 금액(243,510,000원 + 33,203,280원)과 대항력 있는 임차인들의 보증금(총 100,000,000 + 130,000,000 + 200,000,000 = 430,000,000원)은 낙찰 후 부담이 될 수 있습니다.

따라서, 현장 조사 및 권리 분석 전문가와 상담 후, 위 금액들을 감안한 보수적인 접근이 필요합니다. 일반적인 시세나 감정가 대비 70~80% 수준에서 시작하되, 리스크 요소를 면밀히 검토하여 신중하게 입찰가를 결정해야 할 것입니다.

정확한 예상 입찰가는 현장 방문, 법률 전문가 상담, 유치권 및 임차인 현황에 대한 추가적인 실사를 통해 결정하는 것이 바람직합니다.

본건은 리스크가 높아 시세 분석보다 권리 분석에 더 큰 비중을 두어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.