나이스옥션 법원경매 남양주 2024타경83773 [1] 경기도 가평군 가평읍 달전리 132-20 102동 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 스마트 · 평가일 2024.11.21

토지감정요항표

위치 및 주위환경

교통상황

형태 및 이용상태

인접 도로상태

토지이용계획 및 제한상태

제시목록 외의 물건

공부와의 차이

기타참고사항(임대관례 및 기타)

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호1,8,9: 공히 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층,지상2층건,
기호2-7: 공히 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상3층건으로서,

외벽: 스톤코트, 징크판넬 마감 등,
내벽: 벽지도배 마감 등,
바닥: 장판지깔기 및 일부 타일붙임 마감 등,
창호: 하이샷시 창호 등 임.

이용상태

기호1,8,9 : 단독주택으로 이용중(현재 공실)이며, 지1층부분은 실내수영장이 설치되어있음.
기호2-7 : 공부상 단독주택(2,3층) 및 근린생활시설(1층)으로 되어있으나, 1층은 주거용으로
이용예정으로 탐문조사됨(현재 공실)

설비내역

통상의 위생급배수설비, 전기설비, 난방설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

-

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대미상임.

물건 비고

1. 일괄매각
2. 목록1~9 : "동우 리버뷰 풀빌라펜션"(102동~110동)으로, 목록1,8,9는 단독주택, 목록2~7은 상가주택(주택및근린생활시설)으로 모두 공실상태이며, 건물만의 매각으로 법정지상권 성립여부는 불명임
3. 목록 10~19 : "동우 리버뷰 상가동(111동)"으로, 현재 공실상태로 각 구분건물(1,2종근린생활시설)은 대지권 미등기이고 대지권 유무는 알수 없으며, 최저매각가격에 대지권 가격이 포함됨
4. 목록 1~ 19 전부에 대하여 다음과 같은 유치권신고가 접수되었으나, 각 그 성립여부는 불분명함
1)이찬복(대안엔지니어링) : 공사감리비(30,000,000원)에 대하여 2024.11.22. 유치권신고서 제출
2)대창설비(주)(대표자 민광호) : 펜션공사대금(1,000,000,000원, 2024.10.23.작성 공정증서 제출)에 대하여 2024.11.25. 유치권신고서 제출
3)(주)지엘전력(대표자 정형선) : 동우리버뷰 신축공사대금(438,000,000원, 2022.10.7.작성 공정증서 제출)에 대하여 2024.11.25. 유치권신고서 제출
4)가온조경건설(주)(대표자 오성근) : 동우리버뷰 신축공사대금(120,000,000원)에 대하여 2024.11.25. 유치권신고서 제출
5)박평희 : 공사대금(48,000,000원, 2021.10.27.작성 공정증서 제출)에 대하여 2024.11.25. 유치권신고서 제출
6)유성(주)(대표자 홍대희) : 펜션공사대금(278,330,000원, 2021.7.26.작성 공정증서 제출)에 대하여 2024.11.25. 유치권신고서 제출
7)(주)금강석재(대표자 정창훈) : 동우리버뷰 신축공사대금(239,000,000원)에 대하여 2024.11.25. 유치권신고서 제출
5. 2025.12.17. 채권자 (주)물빛에셋대부로부터 위 각 유치권 신청은 경매개시결정 기입등기 이후에 부동산의 점유를 이전받았으므로 무효임을 주장하는 유치권배제 신청서가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호 : 남양주지원 2024타경83773 (1)

용도 : 근린시설 (주복합 용도)

감정가 : 4,395,868,160원

채권자 : 김OO

경매 구분 : 부동산강제경매

매각 대상 : 건물 일괄 매각 (토지 미포함)

1.2. 건물 내역

본건은 "동우 리버뷰 풀빌라펜션" (102동~110동) 및 "동우 리버뷰 상가동" (111동)으로 구성됩니다.

* 목록 1, 8, 9 (102동, 108동, 110동): 단독주택, 지하 1층~지상 2층 또는 지상 3층 구조, 철근콘크리트 구조.

* 목록 2~7 (103동~107동): 상가주택 (주택 및 근린생활시설), 지상 3층 구조, 철근콘크리트 구조.

* 목록 10~19 (111동): 제1, 2종 근린생활시설. 지상 3층, 지하 1층 구조, 철근콘크리트 구조.

현재 모든 건물은 공실 상태입니다.

1.3. 면적 정보

건물 총 면적: 1278.83㎡ (약 386.83평)

* 주요 건물별 면적:

* 102동: 109.26㎡ (약 33.05평)

* 103동: 89.01㎡ (약 26.92평)

* 104동: 89.01㎡ (약 26.92평)

* 105동: 89.31㎡ (약 26.99평)

* 106동: 89.01㎡ (약 26.92평)

* 107동: 88.76㎡ (약 26.85평)

* 108동: 88.8㎡ (약 26.86평)

* 109동: 109.26㎡ (약 33.05평)

* 110동: 109.26㎡ (약 33.05평)

* 111동 (상가동 전체): 921.07㎡ (약 278.62평)

토지 면적 및 토지 지분은 0㎡로, 토지는 매각 대상에서 제외됩니다.

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주변 환경

본건은 경기도 가평군 가평읍 달전리에 위치하고 있으며, "동우 리버뷰 풀빌라펜션" 및 "동우 리버뷰 상가동"으로 알려져 있습니다. 가평 지역은 북한강을 끼고 있어 수려한 자연경관을 자랑하며, 레저 및 관광 활동에 적합한 지역입니다.

2.2. 교통 접근성

주요 도로망 접근은 양호한 편이나, 대중교통 이용 편의성은 다소 낮을 수 있습니다. 관광지 특성상 자가용 이용객이 주를 이룰 것으로 예상됩니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리 : 주식회사물빛에셋대부의 강제경매 개시결정 (2023타경3244, 말소됨) 입니다.

기타 등기 사항으로는 별내새마을금고 및 낙원새마을금고의 근저당권, 가평군의 압류, 김문선 씨의 강제경매 개시 결정 등이 존재했으나 모두 말소되었습니다.

총 채권액은 1,401,600,000원입니다.

3.2. 유치권 분석

총 7건의 유치권 신고가 접수되었으며, 그 합계액은 2,125,330,000원에 이릅니다.

* 이찬복(대안엔지니어링): 공사감리비 30,000,000원

* 대창설비(주): 펜션공사대금 1,000,000,000원

* (주)지엘전력: 신축공사대금 438,000,000원

* 가온조경건설(주): 신축공사대금 120,000,000원

* 박평희: 공사대금 48,000,000원

* 유성(주): 펜션공사대금 278,330,000원

* (주)금강석재: 신축공사대금 239,000,000원

채권자인 (주)물빛에셋대부는 경매개시결정 기입등기 이후에 부동산의 점유를 이전받았으므로 무효라고 주장하며 유치권 배제 신청서를 제출하였습니다. 그러나 현재까지 각 유치권의 성립 여부는 불분명한 상태입니다.

3.3. 대지권 및 법정지상권 관련 사항

111동(상가동)의 각 구분건물은 대지권 미등기 상태이며, 대지권 유무는 알 수 없습니다. 다만, 최저매각가격에 대지권 가격이 포함된 것으로 보입니다.

또한, 건물만 매각으로 인해 법정지상권 성립 여부는 불명확합니다.

3.4. 임차인 현황

제시된 자료에 따르면 인수할 보증금 합계액은 0원입니다. 현재 모든 건물은 공실 상태로 파악됩니다.

4. 상권분석

4.1. 업종 현황 및 특성

본건은 풀빌라 펜션 단지와 상가동으로 구성되어 있어 관광 및 숙박 수요와 연계된 상권 특성을 지닙니다. 가평 지역의 관광객을 대상으로 하는 식당, 카페, 편의시설 등이 주요 업종으로 예상됩니다.

4.2. 공실 현황

제시된 정보에 따르면 펜션 건물(102동~110동) 및 상가동(111동) 모두 공실 상태로 확인되었습니다. 이는 신규 임차인 확보 및 운영 전략 수립 시 고려해야 할 중요 사항입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

가평읍 중심 시가지와 다소 거리가 있으므로, 대형마트나 백화점 등 주요 편의시설 이용은 제한적일 수 있습니다. 인근의 관광지 내 상점 및 편의시설을 이용하게 될 것으로 보입니다.

5.2. 교육/의료 시설

인근 가평읍 내에 초, 중, 고등학교 및 병원, 보건소 등이 소재하고 있습니다.

5.3. 주변 환경

북한강과 인접하여 수변 조망이 우수하며, 주변에 유명 관광지들이 다수 분포하고 있어 레저 및 휴양 활동에 용이한 환경입니다. 조사 결과, 주변에 혐오시설은 발견되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 유치권 문제

총 21억 원이 넘는 금액의 유치권 신고가 다수 접수되었으며, 이들의 성립 여부가 불분명하고 채권자가 무효를 주장하고 있어 법적 분쟁 가능성이 높습니다. 이는 낙찰 후 큰 부담으로 작용할 수 있습니다.

6.2. 대지권 및 법정지상권 불확실성

상가동(111동)의 대지권 미등기 및 법정지상권 성립 여부 불명은 토지 이용 및 소유권 행사에 있어 예측 불가능성을 야기합니다.

6.3. 건물만 매각으로 인한 토지 이용 문제

토지가 매각 대상에서 제외되므로, 건물 소유주와 토지 소유주 간의 별도 합의나 사용료 지급 등이 필요할 수 있으며, 이는 운영의 제약을 초래할 수 있습니다.

6.4. 장기 공실 및 운영 리스크

현재 모든 건물이 공실 상태이며, 펜션 및 상가 업종의 특성상 계절적 요인, 경쟁 심화, 운영 능력 등에 따라 장기 공실 또는 수익성 악화 리스크가 존재합니다.

6.5. 중복사건 및 공동담보 관련 복잡성

중복 사건 및 공동 담보 물건이 존재하는 점은 경매 절차의 복잡성을 높이며, 권리관계 분석에 추가적인 주의가 요구됩니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 가평의 수려한 자연환경을 배경으로 하는 대규모 풀빌라 펜션 및 상가 복합 물건입니다. 넓은 부지에 다수의 건물을 보유하고 있어 잠재적 활용 가치는 있으나, 수십억 원에 달하는 유치권 문제, 대지권 미등기, 건물만 매각이라는 복합적인 법적 리스크를 안고 있습니다. 또한, 모든 건물이 공실 상태라는 점은 실질적인 운영 및 수익 창출에 대한 심층적인 검토가 필요함을 시사합니다.

8. 투자 포인트

* 가평 지역의 우수한 관광 자원을 활용한 레저/숙박 사업 확장 가능성이 있습니다.

* 만약 유치권 등 법적 문제가 원만히 해결된다면, 감정가 대비 저가 매수 기회를 잡을 수 있습니다.

* 풀빌라 펜션 및 관련 상업 시설은 특정 수요층을 공략하기에 적합합니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 4,395,868,160원입니다. 그러나 약 21억 원 이상의 유치권 신고액과 대지권 미등기, 법정지상권 불확실성, 건물만 매각 등의 복합적인 리스크를 고려할 때, 신중한 접근이 필요합니다. 정확한 예상 입찰가 산출을 위해서는 유치권 성립 여부 및 토지 관련 법적 문제에 대한 면밀한 법률 검토와 함께, 향후 운영 계획 및 시장 분석을 통한 수익성 평가가 선행되어야 합니다. 전문가의 정밀 감정을 통해 적정 입찰가를 결정하시기를 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.