나이스옥션 법원경매 여주 2024타경4075 [1] 경기도 양평군 양서면 국수리 431-11 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이음 · 평가일 2024.07.24

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 양평군 양서면 국수리 소재 "경의중앙선 국수역" 남서측 인근에 위치하며,
주위는 전원주택 단지, 미개발 토지, 임야 및 일부 농경지 등이 혼재 함.

교통상황

본건까지 승용차량 접근이 가능하며, 본건 북동측 위치하는 국수역까지는 직선거리
약900미터 정도이며, 국수역 인근에 버스정류장도 소재함.

형태 및 이용상태

남동하향 경사지대를 옹벽 등으로 평탄하게 조성한 자루형의 단독주택 부지임.

인접 도로상태

북측 자루형 끝부분 일부가 로폭 약6미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

보전관리지역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 준보전산지, 자연보전권역,
공장설립승인지역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, (한강)수변구역, 수질보전
특별대책지역(1권역) 임.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계는 미상임.

2) 본건과 접하는 도로(국수리 431-13번지)는 본건 평가에 의뢰되지 않았으며, 본건 소유자
인 신인국 지분이 있는 것으로 조사되니 경매 진행시 참고 바람.

건물감정평가요항표

건물의 구조

2022년 1월 25일 사용승인 된 일반목구조 기타(아스팔트슁글)지붕 단층으로서,
외벽: 치장벽돌 마감 등, 창호: 샷시 2중창 등 임

이용상태

단독주택 구조로, 후면 "내부 구조도" 참조.

설비내역

위생 및 급배수 설비, 개별 난방설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

-

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

-일괄매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 여주지원 2024타경4075 (1)

* 소재지: 경기도 양평군 양서면 국수리 431-11

* 용도: 단독주택

* 감정가: 473,505,000원

* 토지면적: 573.00㎡ (약 173.3평)

* 건물면적: 110.70㎡ (약 33.5평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 유지현 (정보상 유OO으로 표기)

2. 입지조건

* 위치: 경기도 양평군 양서면 국수리, 경의중앙선 국수역 남서측 인근에 위치합니다.

* 주위환경: 전원주택 단지, 미개발 토지, 임야 및 일부 농경지가 혼재된 지역입니다.

* 교통상황: 승용차량 접근이 가능하며, 경의중앙선 국수역까지 직선거리 약 900미터에 위치합니다. 국수역 인근에 버스정류장도 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 도로상태: 물건 북측 자루형 끝부분 일부가 폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 보전관리지역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 준보전산지, 자연보전권역, 공장설립승인지역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, (한강)수변구역, 수질보전특별대책지역(1권역) 등으로 지정되어 있어 개발 및 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

* 기타사항: 본 건과 접하는 도로(국수리 431-13번지)에 대해 본건 소유자인 신인국 씨의 지분이 조사되었습니다.

3. 권리분석

* 본 건의 말소기준권리는 토지 등기부상 '갑17 압류 (양평군)' 2023년 6월 21일 접수 건으로 확인됩니다. (이후 등기된 권리 중 말소기준권리보다 선순위인 권리는 소멸 대상입니다.)

* 매수인이 인수해야 하는 권리는 건물 등기부상 '을1 주택임차권'으로, 권리자 유지현, 보증금 300,000,000원, 전입일자 2021년 6월 9일, 확정일자 2021년 6월 9일입니다. 이 임차인은 대항력이 있으며, 배당받지 못한 보증금 잔액은 매수인이 인수해야 합니다.

* 이 외 등기부상 을구의 근저당권(유영숙, 200,000,000원) 및 갑구의 강제경매(유지현, 313,249,314원) 등은 말소될 것으로 예상됩니다. (※ 등기부등본 상 말소 여부 최종 확인 필수)

* 임차인 현황:

* * 동세은: 보증금 20,000,000원, 차임 300,000원, 전입 2024-09-25, 확정 2024-09-30. 대항력 없음.

* * 유지현: 보증금 300,000,000원, 차임 0원, 전입 2021-06-09, 확정 2021-06-09. 대항력 있음 (인수 대상).

* 주의사항: 대항력 있는 임차인(유지현)의 보증금 300,000,000원을 매수인이 인수해야 합니다.

4. 상권분석

* 본 물건은 경의중앙선 국수역에서 약 900m 거리에 위치하며, 주위는 전원주택 단지와 자연녹지 등이 혼재된 지역입니다.

* 대규모 상업 시설보다는 국수역 인근의 기본적인 편의시설 이용이 가능한 수준입니다.

* 단독주택으로서의 주거 기능에 중점을 둔 입지입니다.

5. 생활정보

* 교통: 경의중앙선 국수역 접근성이 양호하며, 인근 버스정류장을 통해 대중교통 이용이 편리합니다.

* 편의시설: 국수역 인근의 기본적인 상업 시설 이용이 가능합니다.

* 환경: 전원주택 단지와 인접하여 비교적 쾌적한 주거 환경을 누릴 수 있습니다.

* 주변 시설: 주변에 혐오시설에 대한 직접적인 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 토지 이용 계획상 수변구역, 개발 제한 구역 등이 다수 포함되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 인수: 보증금 300,000,000원을 인수해야 하는 점이 가장 큰 리스크 요인입니다. 해당 금액은 매수인의 실질 취득 비용에 포함되어야 합니다.

* 도로 지분 관련 문제: 본 건과 접하는 도로에 소유자(신인국)의 지분이 있어, 도로 이용 및 분쟁 소지가 있습니다.

* 개발 제한: 보전관리지역, 수변구역 등 다양한 개발 제한으로 인해 향후 토지 활용에 제약이 따를 수 있습니다.

* 공동담보: 공동담보 물건이 존재하므로, 관련 채무 관계 및 경매 진행 상황을 면밀히 파악해야 합니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 경의중앙선 국수역 인근의 단독주택으로, 교통 접근성과 주거 쾌적성을 갖추고 있습니다.

* 하지만 대항력 있는 임차인(유지현)의 보증금 300,000,000원을 매수인이 인수해야 하는 중대한 권리상의 부담이 존재합니다. 이는 입찰 시 가장 중요하게 고려해야 할 사항입니다.

* 또한, 인접 도로에 대한 소유자 지분 문제, 다수의 개발 제한 구역 지정 등도 추가적으로 확인하고 고려해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 국수역(경의중앙선) 역세권에 인접하여 교통 편의성이 우수합니다.

* 573.00㎡ 넓은 토지 면적을 보유하고 있어 단독주택으로서의 가치 및 활용 잠재력이 있습니다.

* 자연 녹지 지역에 위치하여 쾌적한 주거 환경을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 본 건의 감정가는 473,505,000원이지만, 대항력 있는 임차인(유지현)의 보증금 300,000,000원을 매수인이 인수해야 하므로, 실질적인 투자 가치는 이를 고려하여 신중하게 산정해야 합니다.

* 인수되는 보증금 300,000,000원을 감안할 때, 예상 가능한 총 취득 비용이 감정가 또는 시장가를 초과하지 않도록 보수적인 접근이 필요합니다.

* 따라서, 본 물건에 대한 예상 입찰가는 350,000,000원 ~ 400,000,000원 사이로 제안합니다.

* 이는 인수되는 임차 보증금 300,000,000원을 고려한 금액이며, 실제 입찰 시에는 본 건의 정확한 시세, 임차인의 배당 현황, 기타 부대 비용 등을 종합적으로 검토하여 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

* (참고: 제공된 주변 시세 정보는 빌라/다세대 주택으로, 본 건 단독주택과는 직접적인 비교가 어렵습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.