나이스옥션 법원경매 여주 2024타경36874 [1] 경기도 여주시 가남읍 화평리 82 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 수원 · 평가일 2024.09.02

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 여주시 가남읍 본두리 소재 영동고속도로 여주휴게소(인천방향) 북측 인근
에 위치하며 부근은 근교 농경지대로서 자연부락, 농경지, 야산, 중소규모의 창고, 공장
등이 혼재함.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며 333번지방도(여주남로) 인근이며 근거리에 중부내륙고속도
로 남여주IC가 소재하여 교통사정 무난함.

형태 및 이용상태

기호(1)은 삼각형, 기호(3)은 유사 사다리형으로 인접지와 등고평탄하며 폐가 및 폐축사
부지임.

인접 도로상태

기호(1)은 맹지이며 기호(3)은 왕복 2차선 포장도로와 연결된 폭 약3미터 관습상 도로
(타인 소유)있음.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1)은 농림지역, 기호(3)은 생산관리지역<국토의 계획 및 이용에 관한 법률>이며
공히 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
농업보호구역<농지법>,
배출시설설치제한지역<물환경보전법>,
자연보전권역<수도권정비계획법>임.

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(2): 1978년 건축된 세멘블럭조 세멘기와지붕 단층건으로 외벽 연와저 노출 쌓기 마
감이며 내부가 파손된 상태임.
기호(4): 1972년,1975년 건축된 세멘블럭조 스레트지붕 3개동 주택 및 축사로서 외벽 블
럭 노출 및 세멘몰탈 마감, 내벽 벽지(주택) 및 세멘몰탈(축사)임.

이용상태

기호(2)는 내부가 파손된 폐가이며 기호(4)는 장기간 방치된 폐가 및 폐축사임.

설비내역

-

부합물 및 종물

증개축 부분으로 추정되는 소규모 부합물이 소재함.

공부와의 차이

기호(1)은 공부상 점포이나 실제 주택 구조의 폐가이며, 기호(4-1) 축사는 현황 폐가 수준
의 주택 구조이며 공부면적과 실측면적이 상이함,

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

- 일괄매각. 제시외 건물 포함.
- 목록 1은 맹지임.
- 목록 2는 공부상 점포이나 현황상 내부가 파손된 주택구조 폐가임.
- 목록 4는 장기간 방치된 폐가 및 폐축사이며, 1층 축사 76.89㎡의 현황 면적은 110.0㎡임.
- 재매각임. 매수보증금은 최저매각가격의 30%임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 소재지: 경기도 여주시 가남읍 화평리 82

* 물건 종류: 단독주택 (토지/건물 일괄매각)

* 토지 면적: 1,851.00㎡ (약 560.0 평)

* 건물 면적: 295.09㎡ (약 89.3 평)

* 감정가: 415,891,800원

* 매각 구분: 토지/건물 일괄매각, 제시외 건물 포함

* 경매 구분: 부동산강제경매

* 사건 번호: 여주지원 2024타경36874 (1)

* 특이사항: 중복사건, 재매각

2. 입지조건

* 주변 환경: 본건은 경기도 여주시 가남읍 본두리 소재 영동고속도로 여주휴게소(인천방향) 북측 인근에 위치하며, 부근은 근교 농경지대, 자연부락, 농경지, 야산, 중소규모 창고, 공장 등이 혼재하는 지역입니다.

* 교통 상황: 차량 접근이 가능하며 333번 지방도(여주남로) 인근에 위치하고, 중부내륙고속도로 남여주IC가 근거리에 있어 교통사정은 무난한 편입니다.

* 토지 이용 계획 및 제한 상태:

* 기호 (1) 토지: 농림지역, 가축사육제한구역, 농업보호구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역.

* 기호 (3) 토지: 생산관리지역, 가축사육제한구역, 농업보호구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 2020년 12월 14일 접수된 주식회사비지에프휴먼넷의 근저당권 (을3)입니다.

* 인수되는 권리:

* 등기부상 매각으로 소멸되지 않는 권리로 "지상권"이 기재되어 있으나, 상세 내용은 불분명합니다. 인수 시 추가적인 부담이 될 수 있으므로, 법원 현황 조사서 및 매각물건명세서 등을 통해 정확한 내용을 확인해야 합니다.

* 등기부 채권 총액: 약 1,293,114,728원 (토지 등기부 기준)

* 임차인 현황: 인수할 보증금이 없는 것으로 확인됩니다 (인수 보증금 합계: 0원).

4. 건물 상세 정보

* 건물 (2):

* 구조: 1978년 건축된 세멘블럭조, 세멘기와지붕 단층 건물.

* 용도: 공부상 제1종근린생활시설(점포)이나 현황상 내부가 파손된 주택 구조 폐가.

* 면적: 90.72㎡ (약 27.4 평)

* 특이사항: 외벽 연와저 노출 마감, 내부 파손 상태.

* 건물 (4):

* 구조: 1972년, 1975년 건축된 세멘블럭조, 스레트지붕 3개동 (주택 및 축사).

* 용도: 장기간 방치된 폐가 및 폐축사.

* 면적: 204.37㎡ (약 61.8 평)

* 특이사항: 외벽 블록 노출 및 세멘몰탈 마감. 1층 축사(공부상 76.89㎡) 현황 면적은 110.0㎡로 면적 차이가 있습니다.

5. 상권 및 생활정보

* 상권 분석: 본 물건은 주거, 농업, 소규모 공장/창고 등이 혼재된 지역적 특성을 보입니다. 상업 기능보다는 전원생활 또는 소규모 생산 활동에 적합한 입지입니다. 주변에 대규모 상업 시설이나 번화가는 형성되어 있지 않습니다.

* 생활 편의 시설: 차량 접근 시 인근 지방도로 및 고속도로IC를 통해 여주시내 및 주변 지역으로 이동이 가능합니다. 기본적인 생활 편의 시설은 차량 이동을 통해 이용해야 할 것으로 판단됩니다. 주변에 혐오시설은 검색되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

* 토지 관련 리스크:

* 기호 (1) 토지는 맹지이므로 건축 및 토지 활용에 제약이 따릅니다.

* 토지 이용 계획상 농림지역, 생산관리지역 등으로 개발 행위에 제한이 있습니다.

* 건물 관련 리스크:

* 목록 (2), (4)는 장기간 방치된 폐가 및 폐축사로, 심각한 파손 및 노후화가 예상됩니다. 상당한 철거 및 신축 또는 대규모 보수 비용이 발생할 수 있습니다.

* 건물 (2)는 공부상 점포이나 현황 주택 구조 폐가로, 용도 관련하여 공부와의 차이가 있습니다.

* 건물 (4) 축사 면적의 현황과 공부상 면적 차이가 존재합니다.

* 법적/권리 관련 리스크:

* 말소되지 않는 권리인 "지상권"의 존재 가능성이 있어, 인수 시 추가적인 부담이 될 수 있습니다. (상세 확인 필수)

* 다수의 채권자 및 복잡한 권리 관계가 설정되어 있습니다.

* 재매각 관련 리스크:

* 재매각 사건으로, 이전 경매에서 유찰된 이유(물건의 하자, 높은 희망가 등)를 면밀히 파악할 필요가 있습니다.

* 매수보증금이 최저매각가격의 30%로 높게 책정되어 있습니다.

7. 투자 포인트

* 재건축/신축 가능성: 폐가 및 폐축사를 철거하고 신축 시 토지의 잠재 가치를 활용할 수 있습니다.

* 낮은 진입 장벽 가능성: 재매각 및 물건의 하자(폐가, 맹지 등)로 인해 감정가 대비 낮은 가격에 낙찰될 가능성이 있습니다.

* 토지 용도 활용: 농림지역 및 생산관리지역의 특성을 활용한 농업 관련 시설 또는 전원 주택 부지로의 개발 가능성을 탐색해 볼 수 있습니다. (단, 관련 법규 및 제한 사항 확인 필수)

8. 종합 의견

본 물건은 경기도 여주시 가남읍에 위치한 단독주택 및 폐축사 부지입니다. 상당한 면적의 토지와 함께 노후화되고 파손된 다수의 건물이 포함되어 있습니다. 특히, 토지 중 하나는 맹지이며, 건물들은 장기간 방치된 폐가 및 폐축사 상태입니다. 또한, 말소되지 않는 지상권의 존재 가능성, 재매각 사건이라는 점 등은 본건의 리스크 요인으로 작용합니다. 감정가는 4억 1,589만 원 수준이나, 물건의 현황과 재매각 이력을 고려할 때, 잠재적 가치를 파악하고 철저한 현장 조사 및 권리 분석을 통해 신중하게 접근해야 하는 물건입니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 415,891,800원

본 물건은 재매각이며, 맹지, 폐가, 폐축사 등 다수의 중대한 하자를 포함하고 있어 신축 또는 대규모 리모델링이 필수적입니다. 또한, 말소되지 않는 지상권의 가능성도 존재합니다. 이러한 점들을 종합적으로 고려할 때, 현재 감정가보다는 상당히 낮은 금액으로 입찰이 이루어질 것으로 예상됩니다.

예상 입찰가 범위: 290,000,000원 ~ 330,000,000원

* 산정 근거: 재매각, 물건 하자(맹지, 폐가, 폐축사), 권리관계 복잡성, 철거/신축 비용 고려.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.