나이스옥션 법원경매 여주 2024타경40378 [2] 경기도 이천시 부발읍 아미리 723-1 삼성홈플렉스 7층705호 업무시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 하나 · 평가일 2024.10.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 이천시 부발읍 아미리 소재 "아미초등학교" 남서측 근거리에 위치하며, 본건 인근은 단독주택, 아파트 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지대로서, 전반적인 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근 도로변에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통상황은 보통임.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 7층 중 제7층 제704호 외 2개호로서,
외벽 : 석재붙임 등 마감
내벽 : 페인팅 및 타일붙임 등 마감
바닥 : 타일붙임 등 마감
창호 : 알루미늄 프레임의 창호임.

이용상태

일련번호(1)-(3)은 업무시설(사무소)로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급·배수설비가 되어 있으며, 화재탐지설비, 스프링쿨러, 승객용 승강기설비 및 차량용 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접토지 및 도로 대비 등고평탄한 사다리형 토지로서, 기준시점 현재 "업무시설 건부지"로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건은 남서측으로 노폭 약 25미터, 북동측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 제1종지구단위계획구역, 소로1류(폭 10m-12m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한지역), 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 수질보전특별대책지역임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

- 재매각임. 특별매각조건 매수신청보증금 최저매각가격의 30%.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

여주지원 2024타경40378 (2)

1.2. 소재지

경기도 이천시 부발읍 아미리 723-1 삼성홈플렉스 7층705호

1.3. 용도

업무시설 (사무소)

1.4. 감정가

365,000,000원

1.5. 최저매각가격

178,850,000원 (2026년 8월 26일 기준)

1.6. 면적

토지면적: 19.56㎡ (약 5.92평)

토지지분: 0.46357㎡ (약 0.14평)

건물면적: 51.75㎡ (약 15.66평)

건물지분: 1.226475㎡ (약 0.37평)

1.7. 매각대상

토지 및 건물 지분매각

1.8. 경매구분

부동산임의경매

1.9. 채권자

이OO

1.10. 특이사항

재매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 이천시 부발읍 아미리 소재 "아미초등학교" 남서측 근거리에 위치합니다. 인근 지역은 단독주택, 아파트 및 근린생활시설 등이 혼재된 지대로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량으로 본건까지 접근이 가능하며, 인근 도로변에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 등 전반적인 교통 상황은 보통입니다.

2.3. 토지이용 및 도로상태

본건 토지는 인접 토지 및 도로 대비 등고평탄한 사다리형 토지로서, 기준시점 현재 "업무시설 건부지"로 이용 중입니다. 남서측으로 노폭 약 25미터, 북동측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로와 각각 접하고 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 제1종지구단위계획구역, 소로1류(폭 10m-12m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한지역), 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 수질보전특별대책지역입니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

2022년 12월 8일 접수된 이민자 근저당권 (금800,000,000원)입니다.

3.2. 매각으로 소멸되는 권리

말소기준권리보다 늦게 등기된 권리들은 일반적으로 매각으로 소멸됩니다.

* 소유권이전 (주식회사동영디벨롭먼트, 2022-12-02)

* 근저당권 (이민자, 2022-12-08) - 말소기준권리

* 소유권이전청구권가등기 (이승연, 2022-12-16)

* 가압류 (삼성홈플렉스, 2023-06-08, 금28,910,380원)

* 압류 (구리세무서장, 2023-07-25)

* 가압류 (믿음신용협동조합, 2023-09-04, 금100,000,000원)

* 압류 (이천시, 2024-08-28)

* 임의경매개시결정 (이민자, 2024-10-18, 800,000,000원)

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

물건명세서에 따르면, 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인됩니다.

3.4. 인수되는 권리 (보증금/임차인)

* 인수 보증금 합계: 0원. (임차인 현황상 인수할 보증금이 없는 것으로 기재되어 있습니다.)

3.5. 임차인 현황

임대 미상임. (금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.)

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

본건이 소재한 삼성홈플렉스 건물은 아미초등학교 인근에 위치하며, 주변에는 단독주택, 아파트 단지 및 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 지역 내 기본적인 수요를 갖추고 있습니다.

4.2. 건물 특성

건물의 용도가 업무시설(사무소)로 이용 중임을 고려할 때, 해당 건물의 집객력과 더불어 지역 내 비즈니스 활동이나 관련 서비스를 제공하는 업종에 적합할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

아미초등학교가 근거리에 위치하여 교육 환경이 양호하며, 주변 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 교통

차량 접근성이 좋고 인근 버스정류장을 통해 대중교통 이용이 용이하여 출퇴근 및 이동에 불편함이 적을 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 재매각 사안

본 물건은 재매각으로 진행 중입니다. 이는 이전에 낙찰되었으나 잔금 미납 등 특정 사유로 인해 매각이 무산되었을 가능성이 있음을 시사합니다.

6.2. 특별 매각 조건

매수신청보증금이 최저매각가격의 30%로 일반 경매(10%)보다 높게 책정되어 있습니다. 이는 자금 계획 시 특별한 유의를 요합니다.

6.3. 임대차 관계 불확실성

임차인 현황상 임대 관계가 미상으로 기재되어 있습니다. 인수되는 보증금은 없으나, 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이 발생할 가능성이 있으므로 면밀한 조사가 필요합니다.

6.4. 토지이용계획상 제한

본건 토지는 가축사육제한구역, 배출시설설치제한구역, 자연보전권역, 수질보전특별대책지역 등 환경 및 개발 관련 규제가 적용되는 지역에 해당합니다. 이는 향후 토지 이용 및 개발 계획 수립 시 일부 제약이 될 수 있습니다.

6.5. 지분 매각

토지 및 건물 모두 지분으로 매각되는 물건입니다. 따라서 다른 공유자와의 관계 설정, 향후 건물 관리 및 재산권 행사에 있어 협의가 필요할 수 있습니다.

6.6. 소유권이전청구권가등기

등기부등본상 소유권이전청구권가등기(갑4)가 존재합니다. 이는 말소기준권리보다 후순위로 매각으로 소멸될 예정이지만, 경매 진행 과정이나 법원 결정에 따라 변동 가능성을 염두에 두어야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 이천시 부발읍 아미리에 소재한 삼성홈플렉스 내 업무시설 지분 경매 물건입니다. 재매각 사안이며, 최저매각가격의 30%에 달하는 높은 보증금이 요구되는 특별 매각 조건이 적용됩니다. 아미초등학교 인근에 위치하여 주거 및 생활 편의시설 접근성이 양호하고 교통 여건도 보통 수준입니다. 권리 관계는 말소기준권리 이후의 다수 권리가 매각으로 소멸될 것으로 보이나, 임대차 관계의 불확실성 및 지분 매각이라는 점은 투자 시 유의해야 할 부분입니다. 토지이용계획상의 일부 환경적 규제 또한 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 소액 투자 가능성

감정가 대비 지분 면적이 작아 상대적으로 낮은 초기 투자 비용으로 접근할 수 있는 기회를 제공할 수 있습니다. (단, 입찰가에 따라 달라짐)

8.2. 지역 개발 가능성

이천시 부발읍은 주변 산업단지 조성 등 지역 개발이 진행되고 있는 곳으로, 장기적인 지역 가치 상승 잠재력이 있습니다.

8.3. 업무시설 활용

안정적인 임대 수익을 기대할 수 있는 업무시설(사무소)로서의 활용 가능성이 있습니다.

8.4. 경매 투자 기회

재매각으로 인해 이전 입찰보다 경쟁이 낮아질 가능성이 있으며, 유찰 시 추가적인 가격 하락을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건은 재매각 물건으로, 2026년 8월 26일 기준 최저매각가격은 178,850,000원입니다. 특별 매각 조건에 따라 매수신청보증금은 최저매각가격의 30%인 53,655,000원이 필요합니다.

본건은 토지 및 건물 지분 매각이며, 임대 미상인 점, 재매각이라는 특수성을 감안할 때, 실제 입찰가는 현재 시장 상황, 경쟁 입찰자 수, 본건의 구체적인 명도 가능성 및 향후 활용 가치 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

따라서, 본 예상 입찰가는 제시된 최저매각가격과 권리 분석 내용을 바탕으로 한 것이며, 실제 입찰 시에는 현장 조사 및 최근 유사 물건의 실거래가, 유사 경매 물건의 낙찰가율 등을 면밀히 분석하여 신중하게 결정하시기 바랍니다. 인수되는 보증금은 0원이므로, 입찰가는 최저매각가격 이하로도 고려해볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.