나이스옥션 법원경매 남양주 2025타경676 [2] 경기도 남양주시 다산동 6143 다산현대프리미어캠퍼스 지하1층씨디비1-004호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼창 · 평가일 2025.03.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 남양주시 다산동 소재 '도농고등학교' 북동측 인근에 소재하며 주위는 주상용 건물, 지식산업센터 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건으로 차량출입 용이하고 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 제반 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 지하4층 지상10층 건내 제2층 제디에이2-30호 외2개호로서,

외벽 : 돌붙임 및 강화유리 마감,
내벽 : 시멘트몰탕뤼 페인트, 타일붙임 등 마감,
창호 : 하이새시 창호 마감임.

이용상태

일련번호 가) : 기준시점 현재 '지식산업센터'로 이용중임.
일련번호 나),다) : 기준시점 현재 각각 '창고'로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급ㆍ배수설비, 승강기설비, 화재탐지시설비, 소화전설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

일련번호 1) 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(남양주 다산진건 공공주택지구),
대로3류(폭 25m~30m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로2류(폭
15m~20m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
공공주택지구(남양주 다산진건 공공주택지구)<공공주택 특별법>,
상대보호구역(2012-11-29)(도농고등학교(구리남양주교육지원청에 문의바람))<교육환경
보호에 관한 법률>, 상대보호구역(도농2초등학교(구리남양주교육지원청에
문의바람))<교육환경 보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>,
과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3
1호)<수도법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원
등에 관한 법률>.

일련번호 2) 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(남양주 다산진건 공공주택지구),
대로3류(폭 25m~30m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로2류(폭
15m~20m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
공공주택지구(남양주 다산진건 공공주택지구)<공공주택 특별법>,
상대보호구역(2012-11-29)(도농고등학교(구리남양주교육지원청에 문의바람))<교육환경
보호에 관한 법률>, 상대보호구역(도농2초등학교(구리남양주교육지원청에
문의바람))<교육환경 보호에 관한 법률>,
절대보호구역(2012-11-29)(도농고등학교(구리남양주교육지원청에 문의바람))<교육환경
보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>,
과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3
1호)<수도법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원
등에 관한 법률.

인접 도로상태등

북서측으로 왕복 6차선, 북동측으로 왕복 2차선, 남서측으로 왕복 4차선의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호 1) :도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(남양주 다산진건 공공주택지구),
대로3류(폭 25m~30m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로2류(폭
15m~20m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
공공주택지구(남양주 다산진건 공공주택지구)<공공주택 특별법>,
상대보호구역(2012-11-29)(도농고등학교(구리남양주교육지원청에 문의바람))<교육환경
보호에 관한 법률>, 상대보호구역(도농2초등학교(구리남양주교육지원청에
문의바람))<교육환경 보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>,
과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3
1호)<수도법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원
등에 관한 법률>.
일련번호 2) :도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(남양주 다산진건 공공주택지구),
대로3류(폭 25m~30m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로2류(폭
15m~20m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
공공주택지구(남양주 다산진건 공공주택지구)<공공주택 특별법>,
상대보호구역(2012-11-29)(도농고등학교(구리남양주교육지원청에 문의바람))<교육환경
보호에 관한 법률>, 상대보호구역(도농2초등학교(구리남양주교육지원청에
문의바람))<교육환경 보호에 관한 법률>,
절대보호구역(2012-11-29)(도농고등학교(구리남양주교육지원청에 문의바람))<교육환경
보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>,
과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3
1호)<수도법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원
등에 관한 법률.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : 해당사항 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본정보

사건번호: 남양주지원 2025타경676 (2)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 주OOOOOOOO

1.2. 물건 상세정보

소재지: 경기도 남양주시 다산동 6143 다산현대프리미어캠퍼스 지하1층 씨디비1-004호

주소지(도로명): 경기도 남양주시 다산순환로 20 (다산동)

건물명: 다산현대프리미어캠퍼스

용도: 지식산업센터 (건축물대장상 주요용도는 공장이나, 복합용도로 지식산업센터, 근린생활시설, 운동시설, 문화 및 집회시설로도 이용 가능함)

감정가: 179,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 면적 정보

토지면적: 12.29㎡ (약 3.72평)

토지지분: 12.2862㎡ (약 3.72평)

건물면적: 51.31㎡ (약 15.52평)

건물지분: 51.312㎡ (약 15.52평)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

대상 물건은 경기도 남양주시 다산동 소재 '도농고등학교' 북동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 주상용 건물과 지식산업센터가 혼재된 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 건물 정보

건축물명칭은 '다산현대프리미어캠퍼스'이며, 2022년 6월 사용승인된 건물입니다.

건축 구조는 철근콘크리트 평지붕 지하 4층, 지상 10층 건물 내 지하 1층 제 씨디비1-004호입니다.

외벽은 돌붙임 및 강화유리 마감, 내벽은 시멘트몰탈, 페인트, 타일 마감, 창호는 하이새시 창호로 마감되었습니다.

건물은 총 5개 동으로 구성되어 있으며, 지식산업센터, 기숙사, 창고, 근린생활시설 등으로 사용되고 있습니다.

2.3. 교통 및 접근성

차량 출입이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다. 북서측으로는 왕복 6차선, 북동측으로는 왕복 2차선, 남서측으로는 왕복 4차선의 포장도로와 접해 있어 접근성이 우수합니다.

지하철 8호선 다산역이 도보 15~20분 거리에 위치하고 있습니다 (약 1.1km).

2.4. 토지 이용 계획 및 제한 사항

해당 토지는 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(남양주 다산진건 공공주택지구)으로 지정되어 있습니다.

주요 제한 사항으로는 가축사육제한구역, 공공주택지구, 상대보호구역(도농고등학교, 도농2초등학교), 배출시설설치제한지역, 과밀억제권역, 공장설립승인지역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 등이 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

해당 물건에는 주식회사이에이치프로퍼티앤서비스라는 임차인이 있습니다.

보증금: 25,000,000원

차임: 0원

전입/사업일자: 2025년 2월 18일

확정일자: 2025년 2월 20일

배당신고일자: 2025년 5월 22일

대항력: 없음

* 임차인: 주식회사이에

보증금: 25,000,000원

차임: 0원

전입/사업일자: 2025-02-18

확정일자: 2025-02-20

배당신고일자: 2025-05-22

대항력: 없음

비고: 임차인은 대항력이 없으나, 보증금 25,000,000원에 대한 배당 여부 및 기타 사항은 배당표 확인이 필요합니다.

3.2. 등기부 요약

말소기준권리: 2022년 9월 16일 국민은행 근저당권 (채권최고액 146,400,000원)

기타 등기 사항:

* 소유권이전 1번 신탁등기 말소 (갑2, 2022-09-16)

* 근저당권 (을1, 2022-09-16, 국민은행, 146,400,000원) - 말소기준권리

* 임의경매개시결정 (갑3, 2025-03-11, 국민은행, 711,807,412원) - 말소

등기부상 채권 총액: 146,400,000원

3.3. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다. (단, 지상권은 별도 확인 필요하나, 명세서 상 기재 없음)

3.4. 인수 보증금

인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

4.1. 주변 상권 특성

대상 물건이 속한 다산 현대프리미어캠퍼스는 대규모 지식산업센터 및 상업시설로 조성되어 있으며, 주변에 주상복합, 아파트 단지, 현대 프리미엄 아울렛 등이 위치하여 유동인구가 풍부한 지역입니다.

단지 내에는 CGV, 푸드코트, 다양한 근린생활시설 등이 입점하여 있어 원스톱 생활 및 비즈니스 환경을 제공합니다.

4.2. 상가 공실률 및 임대 동향

최근 다산신도시 내 상가 공실률이 16.1%에 달하는 등 상가 시장에 어려움이 있다는 분석이 있습니다. 이는 상가 공급 과잉 및 경기 침체 등의 요인이 복합적으로 작용한 것으로 보입니다.

다산 현대프리미어캠퍼스몰 역시 상업시설 비중이 높아 공실 리스크를 고려해야 합니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 시설

인근에 도농고등학교, 도농2초등학교가 위치하여 교육 환경이 양호한 편입니다.

5.2. 편의 시설

단지 내 CGV 영화관, 다양한 상업시설(카페, 식당, 볼링장 등)이 입점해 있어 이용이 편리합니다.

맞은편에 현대 프리미엄 아울렛이 위치하여 쇼핑 및 문화생활을 즐기기 좋습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지 이용 규제

해당 토지는 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 등 환경 관련 규제가 적용되는 지역에 포함되어 있어, 향후 토지 이용에 있어 잠재적 제약이 발생할 수 있습니다.

6.2. 상권 내 경쟁 및 공실 위험

다산신도시는 상가 공급 과잉으로 인한 높은 공실률이 문제가 되고 있으며, 단지 내 경쟁 또한 치열할 수 있습니다.

본 물건은 지식산업센터 내 창고로 이용 중인 점을 감안할 때, 경기 변동에 따른 공실 및 임대료 하락 리스크를 고려해야 합니다.

6.3. 혐오시설 확인

주변 지역에 대한 조사 결과, 직접적으로 인근에 혐오시설이 존재한다는 정보는 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 남양주시 다산동에 위치한 지식산업센터 내 구분건물로, 비교적 신축(2022년 준공)이며 지하철 8호선 다산역과 인접한 좋은 입지를 갖추고 있습니다.

현대 프리미엄 아울렛, CGV 등 다양한 편의 및 문화시설이 인접해 있어 생활 및 업무 환경이 우수합니다.

권리분석상 특별히 인수해야 할 부담은 없으며, 임차인은 대항력이 없습니다.

다만, 다산신도시 전체의 상가 공실률 증가 추세 및 지역 내 경쟁 심화는 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다. 또한, 토지 이용에 있어 일부 환경 관련 규제가 적용되는 점을 유의해야 합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 우수한 입지 및 교통 환경

지하철 8호선 다산역 역세권에 위치하며, 서울 및 수도권 주요 지역으로의 접근성이 뛰어납니다.

현대 프리미엄 아울렛, CGV 등 다양한 편의시설과 인접하여 지역 내 랜드마크 시설로 자리매김하고 있습니다.

8.2. 비교적 신축 건물

2022년 사용승인된 건물로, 노후도가 낮아 즉각적인 리모델링 필요성이 적을 것으로 예상됩니다.

8.3. 복합 용도 및 잠재력

지식산업센터 외 근린생활시설, 문화 및 집회시설 등으로도 활용 가능하여 다양한 사업적 기회를 모색할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 179,000,000원입니다.

인수되는 임차인 보증금이 0원이므로, 인수 보증금을 제외한 입찰가 산정 기준 금액은 감정가와 동일합니다.

투자 가치는 시장 상황, 물건의 실제 이용 상태, 향후 임대 수익률 등을 종합적으로 고려하여 판단해야 합니다.

단, 다산신도시 상권의 높은 공실률 추세 등을 감안하여 신중한 접근이 필요합니다.

본 건의 예상 입찰가는 감정가 수준에서 시작하여, 현장 답사 및 시세 조사를 통해 보수적으로 접근하는 것을 권장합니다.

* 추가 분석 필요 사항:

* 실제 임대 현황 및 예상 임대료

* 건물 관리 상태 및 관리비 수준

* 최근 1~2년 내 유사 물건 거래 사례 조사

* 입찰 희망 가격은 위 사항들을 종합적으로 고려하여 보수적으로 산정해야 합니다.

* 본 보고서는 제공된 정보와 검색 결과를 바탕으로 작성되었으며, 최종 투자 결정은 반드시 현장 확인 및 전문가와 상의 후 신중하게 진행하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.