나이스옥션 법원경매 남양주 2025타경676 [3] 경기도 남양주시 다산동 6143 다산현대프리미어캠퍼스 지하4층디디비4-003호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼창 · 평가일 2025.03.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 남양주시 다산동 소재 '도농고등학교' 북동측 인근에 소재하며 주위는 주상용 건물, 지식산업센터 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건으로 차량출입 용이하고 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 제반 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 지하4층 지상10층 건내 제2층 제디에이2-30호 외2개호로서,

외벽 : 돌붙임 및 강화유리 마감,
내벽 : 시멘트몰탕뤼 페인트, 타일붙임 등 마감,
창호 : 하이새시 창호 마감임.

이용상태

일련번호 가) : 기준시점 현재 '지식산업센터'로 이용중임.
일련번호 나),다) : 기준시점 현재 각각 '창고'로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급ㆍ배수설비, 승강기설비, 화재탐지시설비, 소화전설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

일련번호 1) 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(남양주 다산진건 공공주택지구),
대로3류(폭 25m~30m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로2류(폭
15m~20m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
공공주택지구(남양주 다산진건 공공주택지구)<공공주택 특별법>,
상대보호구역(2012-11-29)(도농고등학교(구리남양주교육지원청에 문의바람))<교육환경
보호에 관한 법률>, 상대보호구역(도농2초등학교(구리남양주교육지원청에
문의바람))<교육환경 보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>,
과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3
1호)<수도법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원
등에 관한 법률>.

일련번호 2) 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(남양주 다산진건 공공주택지구),
대로3류(폭 25m~30m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로2류(폭
15m~20m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
공공주택지구(남양주 다산진건 공공주택지구)<공공주택 특별법>,
상대보호구역(2012-11-29)(도농고등학교(구리남양주교육지원청에 문의바람))<교육환경
보호에 관한 법률>, 상대보호구역(도농2초등학교(구리남양주교육지원청에
문의바람))<교육환경 보호에 관한 법률>,
절대보호구역(2012-11-29)(도농고등학교(구리남양주교육지원청에 문의바람))<교육환경
보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>,
과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3
1호)<수도법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원
등에 관한 법률.

인접 도로상태등

북서측으로 왕복 6차선, 북동측으로 왕복 2차선, 남서측으로 왕복 4차선의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호 1) :도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(남양주 다산진건 공공주택지구),
대로3류(폭 25m~30m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로2류(폭
15m~20m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
공공주택지구(남양주 다산진건 공공주택지구)<공공주택 특별법>,
상대보호구역(2012-11-29)(도농고등학교(구리남양주교육지원청에 문의바람))<교육환경
보호에 관한 법률>, 상대보호구역(도농2초등학교(구리남양주교육지원청에
문의바람))<교육환경 보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>,
과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3
1호)<수도법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원
등에 관한 법률>.
일련번호 2) :도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(남양주 다산진건 공공주택지구),
대로3류(폭 25m~30m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로2류(폭
15m~20m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
공공주택지구(남양주 다산진건 공공주택지구)<공공주택 특별법>,
상대보호구역(2012-11-29)(도농고등학교(구리남양주교육지원청에 문의바람))<교육환경
보호에 관한 법률>, 상대보호구역(도농2초등학교(구리남양주교육지원청에
문의바람))<교육환경 보호에 관한 법률>,
절대보호구역(2012-11-29)(도농고등학교(구리남양주교육지원청에 문의바람))<교육환경
보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>,
과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3
1호)<수도법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원
등에 관한 법률.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : 해당사항 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

2.1. 사건 및 물건 현황

사건번호: 남양주지원 2025타경676 (3)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 주OOOOOOOO

매각대상: 토지/건물일괄매각

2.2. 위치 및 면적

소재지: 경기도 남양주시 다산동 6143 다산현대프리미어캠퍼스 지하4층 디디비4-003호

용도: 지식산업센터

토지면적: 15.21㎡ (약 4.6평)

토지지분: 15.2052㎡ (약 4.6평)

건물면적: 63.50㎡ (약 19.2평)

건물지분: 63.503㎡ (약 19.2평)

2.3. 감정가

감정가: 171,000,000원

3. 입지조건

3.1. 주변 환경 및 건물 구조

대상 물건은 경기도 남양주시 다산동 소재 '도농고등학교' 북동측 인근에 소재하며, 주위는 주상용 건물, 지식산업센터 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위 환경은 보통임.

건축구조는 철근콘크리트구조 평지붕 지하4층 지상10층 건물 내 지하4층 디디비4-003호임.

외벽은 돌붙임 및 강화유리 마감, 내벽은 시멘트몰탈 위 페인트, 타일붙임 등 마감이며, 창호는 하이새시 창호 마감임.

3.2. 교통 및 접근성

대상 물건으로 차량 출입이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 제반 대중교통 사정은 보통임.

인접 도로상태는 북서측으로 왕복 6차선, 북동측으로 왕복 2차선, 남서측으로 왕복 4차선의 포장도로와 각각 접함.

3.3. 토지 이용 계획 및 제한

일련번호 1) 및 2) 토지는 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(남양주 다산진건 공공주택지구)에 해당하며, 대로3류(폭 25m~30m), 중로1류(폭 20m~25m), 중로2류(폭 15m~20m)에 접함.

또한, 가축사육제한구역, 공공주택지구, 상대보호구역(도농고등학교, 도농2초등학교), 배출시설설치제한지역, 과밀억제권역, 공장설립승인지역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 등에 해당함. (자세한 내용은 토지이용계획 확인 요망)

4. 권리분석

4.1. 등기부 현황 (말소 기준 권리 포함)

말소기준권리: 국민은행 근저당권 (접수일자: 2022-09-16, 채권금액: 144,000,000원)

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리: 지상권 (개요 정보 없음)

집합건물 등기부상 채권 총액: 144,000,000원 (근저당) + 711,807,412원 (임의경매) = 855,807,412원

4.2. 임차인 현황 및 인수 여부

임차인: 농업회사법인블루어니언주식회사

보증금: 25,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2025-02-17

확정일자: 2025-02-20

배당신고일자: 2025-05-22

대항력: 없음

비고: 해당 임차인은 대항력이 없어 매각으로 인해 임차권이 소멸될 것으로 예상됩니다.

4.3. 인수 보증금 요약

인수 보증금 합계: 0원

본건 경매물건은 인수할 보증금이 없는 것으로 분석됩니다.

5. 상권분석

5.1. 지역 특성

대상 물건이 위치한 다산동 일대는 신도시 개발과 함께 조성된 지역으로, 지식산업센터, 근린생활시설, 주상용 건물 등이 혼재되어 있어 복합적인 상업 및 업무 기능을 수행하고 있음.

5.2. 주변 상업시설 및 유동인구

다산현대프리미어캠퍼스는 대규모 복합단지 내에 위치하여 단지 내외의 다양한 상업시설 및 편의시설을 이용할 수 있을 것으로 보이며, 주변 지역의 개발 계획에 따라 유동인구는 지속적으로 증가할 가능성이 있음.

6. 생활정보

6.1. 편의시설 및 공공기관

주변에 마트, 병원, 은행 등 기본적인 편의시설이 입지해 있을 것으로 예상되며, 남양주시청 등 공공기관 접근성도 양호할 것으로 판단됨. (정확한 정보는 현장 확인 및 추가 조사 필요)

6.2. 교육시설

본건 소재지 인근에 도농고등학교, 도농2초등학교 등이 위치하여 교육 환경은 보통 수준임.

7. 잠재적 리스크

7.1. 법적 제한 사항

토지 이용 계획 및 제한사항에 명시된 다수의 법적 규제(가축사육제한, 공공주택지구, 배출시설설치제한, 과밀억제권역 등)가 존재하여 향후 건축 또는 개발 시 제한사항이 있을 수 있음.

7.2. 임차인 관련 리스크

해당 임차인은 대항력이 없으나, 배당 절차상 일부 보증금이라도 우선 변제받지 못할 경우 법적 분쟁의 소지가 발생할 수 있으므로 이에 대한 추가적인 확인이 필요함. (현재 배당신고일자 및 배당 현황 확인 필요)

7.3. 기타 리스크

제공된 정보 및 일반적인 조사로는 혐오시설이나 중대한 하자사항은 확인되지 않았으나, 지하층 물건임을 감안하여 습기, 환기, 채광 등 현장 답사를 통해 직접적인 물리적 하자 여부를 반드시 확인해야 함.

8. 종합 의견

본건 남양주 다산동 소재 지식산업센터는 신도시의 발전 잠재력과 우수한 교통 여건을 갖추고 있으며, 낙찰 시 인수할 권리 부담이 없어 비교적 안전한 투자가 가능할 것으로 보입니다. 지하층에 위치하나, 지식산업센터 및 창고로 이용 중이라는 점에서 용도상의 이점이 있을 수 있습니다. 다만, 복합용도의 대형 건물 내 위치, 다수의 법적 제한 사항, 지하층의 특성을 고려한 신중한 접근이 필요합니다.

9. 투자 포인트

* 남양주 다산신도시의 미래 가치 상승 잠재력

* 경매 대상 물건에 대한 인수할 권리 부담이 없음 (인수 보증금 0원)

* 차량 및 대중교통 접근성이 양호한 입지

* 대규모 복합단지 내 위치하여 관련 인프라 이용 용이

10. 예상 입찰가

본건의 감정가는 171,000,000원입니다. 임차인의 대항력이 없고 인수해야 할 보증금이 없으므로, 감정가를 기준으로 시장 조사 및 유사 물건 거래 사례를 면밀히 분석하여 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다. 경매 낙찰가는 법원, 경매 시점, 시장 상황, 경쟁 입찰자 수 등에 따라 변동성이 크므로, 본 물건의 장단점을 충분히 고려하여 보수적으로 접근할 것을 권장합니다. 대략적인 입찰가 산정 시 감정가 수준에서 시작하여, 권리 분석 결과 및 향후 투자 수익률 등을 감안하여 목표가를 설정하시기 바랍니다.

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