나이스옥션 법원경매 수원 2024타경10609 [26] 경기도 오산시 원동 757-6 8층801호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 공인 · 평가일 2024.10.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 오산시 원동에 소재하는 "오산역(1호선)" 북동측에 위치하며, 주위에는 아파
트, 다세대주택, 연립주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량진출입이 용이하며 인근에 지하철역(1호선 "오산역"), 버스정류장등이 소재하
는바, 제반 주위환경은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지상8층 건물 내 지상의 25개호 로서,
(사용승인일 : 2013.12.23)
외벽 : 석재붙임마감 등,
내벽 : 벽지도배마감 등,
창호 : 하이샤시창호 등임.

이용상태

기호(1)-(20)은 다세대주택, 기호(21)-(25)는 오피스텔로 이용중임.

설비내역

본건은 기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 화재탐지설비, 주차장, 엘리베이터 등이
구비되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 세장형 평지로서 현재 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약 4m이내의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(국지도로)(접합), 가축사육제한구역(전부제한)
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호
법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 토지구획정리사업지구(오산지구)<토지구획정리 사업
법>

공부와의 차이

본건은 등기사항전부증명서상 757-6, 757-7 2필지로 기재되어 있으나, 2014.01.10일 757-7
번과 합병되어 현재 757-6(304.7㎡)임.
본건의 위반건축물[적발일자: 15.04.01, 위반내용: 대수선(6층: 2세대 증가, 7,8층: 각
1세대 증가), 공문발송일: 15.0 4.02] 외에 공부상에 기재되어 있지 않은 제시외 건물이
존재함.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

1.별도등기 있음(대지권의 목적인 토지는 원동 757-6, 757-7이나 757-6으로 합병되었음)
2.등기 및 건축물대장상 업무시설(오피스텔)이나 현황 주거용 오피스텔로 이용중.
3.집합건축물대장상 위반건축물 표시(10㎡, 11㎡, 4㎡ 위반증축)있고, 현황 2개로 나누어 801, 802호로 사용중이며, 현황조사보고서상 임차인을 801, 802호 거주자로 각 기재함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 수원지방법원 2024타경10609 (26)

소재지: 경기도 오산시 원동 757-6 8층 801호

용도: 다세대주택 (등기 및 건축물대장상 업무시설(오피스텔)이나 현황 주거용 오피스텔로 이용 중)

감정가: 182,000,000원

토지면적: 22.17㎡ (약 6.71평)

토지지분: 22.17㎡ (약 6.71평)

건물면적: 59.76㎡ (약 18.08평)

건물지분: 59.76㎡ (약 18.08평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 케OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

건물 사용승인일: 2013.12.23

2. 입지조건

위치 및 주위환경: 본건은 경기도 오산시 원동에 소재하며, 1호선 오산역 북동측에 위치합니다. 주변은 아파트, 다세대주택, 연립주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 주위환경은 보통입니다.

교통상황: 본건까지 차량 진출입이 용이하며, 인근에 지하철 1호선 오산역과 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

토지 이용계획 및 제한 상태: 본건은 도시지역, 준주거지역, 소로3류(폭 8m 미만), 가축사육제한구역, 비행안전제3구역, 성장관리권역, 토지구획정리사업지구에 속합니다.

3. 권리분석

권리관계:

* 별도등기 있음 (대지권의 목적인 토지는 원동 757-6, 757-7이나 757-6으로 합병되었음).

* 등기 및 건축물대장상 업무시설(오피스텔)이나 현황 주거용 오피스텔로 이용 중입니다.

* 집합건축물대장상 위반건축물 표시(10㎡, 11㎡, 4㎡ 위반증축)가 있으며, 현황 2개 호실(801호, 802호)로 나누어 사용 중입니다.

* 현황조사보고서상 임차인이 801호, 802호 거주자로 기재되어 있습니다.

임차인 현황:

* 임차인: 강

* 보증금: 120,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-12-14

* 확정일자: 2021-12-14

* 배당신고일자: 2024-10-24

* 대항력: 없음

* 권리분석: 대항력 없음.

* 임차인: 정

* 보증금: 15,000,000원

* 차임: 350,000원

* 전입일자: 2022-10-26

* 확정일자: 2022-10-26

* 배당신고일자: 2024-11-06

* 대항력: 없음

* 권리분석: 대항력 없음.

인수 보증금 합계: 0원 (임차인은 대항력이 없어 보증금 인수 부담이 없습니다.)

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (현재 해당되는 권리 없음)

4. 상권분석

주변 시세 분석:

* 제공된 최근 매매 정보 중 본건과 면적(59.76㎡)이 유사한 물건(전용면적 59.31㎡)은 2026년 5월 215,000,000원(2억 1천 5백만원)에 거래되었습니다.

* 이는 본건의 감정가 182,000,000원보다 높은 수준으로, 해당 지역의 다세대주택(오피스텔)에 대한 수요가 있음을 시사합니다.

* 다른 유사 면적 물건들의 거래가는 27,000,000원 및 33,000,000원으로 확인되었으나, 면적이 본건과 상이하고 거래 금액이 감정가 및 유사 면적 물건 대비 현저히 낮아 직접적인 비교에는 한계가 있습니다.

* 면적 대비 시세는 ㎡당 약 3,045,170원(감정가) ~ 3,625,000원(최근 실거래가) 수준으로 판단됩니다.

5. 생활정보

편의시설: 주변 근린생활시설을 통해 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

교통: 1호선 오산역이 인접해 있어 수도권 접근성이 양호하며, 버스 노선도 다양하여 대중교통 이용이 편리합니다.

주거환경: 아파트, 다세대주택, 연립주택 등이 혼재된 일반적인 주거지역으로, 주거 환경은 보통으로 평가됩니다.

6. 잠재적 리스크

위반건축물: 집합건축물대장상 위반건축물(증축) 표기가 있으며, 이는 향후 시정명령, 이행강제금 부과, 또는 철거 대상이 될 수 있어 주의가 필요합니다.

용도 불일치: 등기 및 건축물대장상 업무시설(오피스텔)이나 현황 주거용으로 이용 중인 점은 향후 거래 시 제약이 될 수 있습니다.

호실 분할 사용: 현황 801호, 802호로 나누어 사용 중이며, 이는 건축물대장상 위반 사항에 해당될 수 있습니다.

중복사건 및 유동화물건: 경매 진행 과정에서 추가적인 변수가 발생할 가능성을 염두에 두어야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 오산역 인근에 위치하여 교통 및 생활 편의성이 양호한 편입니다. 최근 실거래가 역시 감정가 대비 높은 수준으로 거래된 사례가 있어 시세 상승 가능성이 있습니다. 다만, 위반건축물 등재, 업무시설의 주거용 이용, 호실 분할 사용 등은 잠재적인 리스크 요인이므로, 입찰 전 관련 법규 및 처리 방안에 대한 면밀한 검토가 필수적입니다. 임차인은 대항력이 없어 보증금 인수 부담은 없습니다.

8. 투자 포인트

* 오산역 역세권 입지로 인한 우수한 교통망.

* 최근 유사 면적 물건의 실거래가가 감정가보다 높게 형성되어 있다는 점.

* 낙찰자가 인수해야 할 임차인 보증금이 없어 부담이 적음.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 182,000,000원이며, 유사 면적의 최근 실거래가는 215,000,000원입니다. 위반건축물 등재, 용도 불일치 등 리스크 요인을 고려하더라도, 현 시세 및 입지 조건을 감안할 때 보수적으로 접근하되 시세 반영을 고려한 입찰가가 적정할 것으로 판단됩니다.

예상 입찰가: 195,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.