나이스옥션 법원경매 수원 2024타경10609 [25] 경기도 오산시 원동 757-6 7층702호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 공인 · 평가일 2024.10.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 오산시 원동에 소재하는 "오산역(1호선)" 북동측에 위치하며, 주위에는 아파
트, 다세대주택, 연립주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량진출입이 용이하며 인근에 지하철역(1호선 "오산역"), 버스정류장등이 소재하
는바, 제반 주위환경은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지상8층 건물 내 지상의 25개호 로서,
(사용승인일 : 2013.12.23)
외벽 : 석재붙임마감 등,
내벽 : 벽지도배마감 등,
창호 : 하이샤시창호 등임.

이용상태

기호(1)-(20)은 다세대주택, 기호(21)-(25)는 오피스텔로 이용중임.

설비내역

본건은 기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 화재탐지설비, 주차장, 엘리베이터 등이
구비되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 세장형 평지로서 현재 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약 4m이내의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(국지도로)(접합), 가축사육제한구역(전부제한)
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호
법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 토지구획정리사업지구(오산지구)<토지구획정리 사업
법>

공부와의 차이

본건은 등기사항전부증명서상 757-6, 757-7 2필지로 기재되어 있으나, 2014.01.10일 757-7
번과 합병되어 현재 757-6(304.7㎡)임.
본건의 위반건축물[적발일자: 15.04.01, 위반내용: 대수선(6층: 2세대 증가, 7,8층: 각
1세대 증가), 공문발송일: 15.0 4.02] 외에 공부상에 기재되어 있지 않은 제시외 건물이
존재함.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

1.별도등기 있음(대지권의 목적인 토지는 원동 757-6, 757-7이나 757-6으로 합병되었음)
2.등기 및 건축물대장상 업무시설(오피스텔)이나 현황 주거용 오피스텔로 이용중.
3.집합건축물대장상 위반건축물 표시(2㎡ 위반증축)있고, 현황 2개로 나누어 702,703호로 사용중이며, 현황조사보고서상 임차인을 702호, 703호 거주자로 각 기재함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 수원지방법원 2024타경10609 (25)

소재지: 경기도 오산시 원동 757-6, 7층702호

건물용도: 업무시설(오피스텔) / 현황 주거용 오피스텔 이용

토지면적: 20.12㎡ (약 6.08평)

건물면적: 53.97㎡ (약 16.33평)

감정가: 165,000,000원

경매구분: 부동산임의경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

채권자: 케OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

사용승인일: 2013년 12월 23일

특이사항: 중복사건, 유동화물건

1.1. 입지조건

위치: 경기도 오산시 원동에 소재하며, 1호선 오산역 북동측에 위치합니다.

주변환경: 아파트, 다세대주택, 연립주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로 주위환경은 보통입니다.

교통: 차량 진출입이 용이하며, 인근에 1호선 오산역과 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

주변 시설: 본 물건은 역세권에 위치하고 있으며, 주변으로 다양한 근린생활시설이 분포하고 있습니다.

1.2. 권리분석

총체적 권리분석: 본 물건은 말소기준권리보다 늦은 임차인이 존재하나, 대항력이 없습니다. 따라서 인수되는 보증금은 없는 것으로 판단됩니다.

임차인 현황:

* 임차인: 남

보증금: 75,000,000원

전입일자: 2024년 03월 22일

확정일자: 2024년 08월 26일

배당신고일자: 2024년 12월 17일

대항력: 없음

* 임차인: 이

보증금: 60,000,000원

전입일자: 2023년 04월 06일

확정일자: 2023년 04월 06일

배당신고일자: 2024년 10월 21일

대항력: 없음

인수되는 권리: 인수되는 보증금은 없습니다.

주의사항:

1. 별도등기가 존재합니다. 대지권의 목적인 토지는 원동 757-6, 757-7이었으나 757-6으로 합병되었습니다.

2. 등기 및 건축물대장상 업무시설(오피스텔)이나 현황 주거용 오피스텔로 이용 중입니다.

3. 집합건축물대장상 위반건축물(2㎡ 위반 증축) 표시가 있습니다.

4. 현황 상 702호와 703호 두 개의 호실로 나누어 사용 중이며, 현황조사보고서상 해당 호실에 임차인이 거주하는 것으로 기재되어 있습니다.

1.3. 상권분석

본 물건은 오산역 인근에 위치하여 역세권의 이점을 가지며, 주변에 아파트, 다세대주택, 연립주택 및 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 상주인구를 확보하고 있습니다.

다양한 업종의 근린생활시설이 주변에 분포하고 있어 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능합니다.

1.4. 생활정보

교통: 1호선 오산역 및 다수의 버스 노선을 이용할 수 있어 도심 및 타 지역으로의 이동이 편리합니다.

편의시설: 주변 근린생활시설을 통해 기본적인 쇼핑, 식당 등의 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

1.5. 잠재적 리스크

위반건축물: 집합건축물대장상 2㎡ 위반 증축 사실이 확인되어, 향후 시정명령 또는 이행강제금 부과 등의 행정 제재 대상이 될 수 있습니다. 이로 인해 건물 가치 하락이나 철거 등의 문제가 발생할 수 있습니다.

호실 분할 사용: 현황 702호와 703호로 나누어 사용 중이며, 이는 건축물대장과의 차이가 발생할 수 있으며, 위반건축물과 연관된 사항일 가능성이 있습니다.

업무시설 vs 주거용 이용: 등기 및 건축물대장상 업무시설(오피스텔)이나 현황 주거용으로 이용 중인 점은 향후 관련 법규 위반에 따른 제재 가능성을 내포합니다.

중복사건 및 유동화물건: 추가적인 권리 관계나 복잡한 채권 관계가 있을 수 있어 주의 깊은 확인이 필요합니다.

별도등기: 대지권과 관련된 별도등기가 존재하여, 소유권 이전 시 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

대지권 합병: 토지가 합병된 이력이 있어, 지분 관계에 대한 명확한 이해가 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 역세권에 위치하고 비교적 최근에 건축된 건물이라는 장점이 있으나, 위반건축물 등기, 불법적인 호실 분할 및 용도 외 사용 등 다수의 중대한 하자가 존재하는 것이 가장 큰 문제입니다.

이러한 하자는 향후 법적 문제, 행정 제재, 건물 가치 하락으로 이어질 수 있으므로, 입찰 시 이러한 위험 요소를 충분히 고려해야 합니다.

대항력 없는 임차인이 존재하나, 인수되는 보증금은 없습니다.

1.7. 투자 포인트

오산역 인근 역세권 입지.

2013년 건축으로 비교적 신축에 속함.

건물 일괄매각으로 토지 사용에 대한 권리 확보 가능.

1.8. 예상 입찰가

시세 분석: 제공된 주변 시세 정보(JSON)에 따르면, 유사 건물(다세대주택, 2008년식)의 거래가는 20.12㎡ 기준 약 2700만원, 21.62㎡ 기준 약 3300만원 수준입니다. 이는 ㎡당 약 113만원에서 153만원의 거래가격을 나타냅니다.

본건의 건물 면적 53.97㎡에 가장 높은 시세 적용 시, 시장가치는 약 8,238만원 (53.97㎡ * 152.6만원/㎡)으로 산정됩니다.

다만, 본건은 업무시설(오피스텔)로 등재되어 있고, 위반건축물, 불법 호실 분할 등 다수의 중대한 하자(리스크)가 존재하므로, 시장가치보다 낮은 금액으로 입찰하는 것이 합리적입니다.

감정가(165,000,000원)는 현재 시장 상황 및 물건의 하자 사항을 충분히 반영하지 않았을 가능성이 있습니다.

이러한 점을 종합적으로 고려하여, 본건의 적정 입찰가 범위는 약 5천만원 ~ 7천만원 수준으로 예상됩니다. (시장가치 약 8,238만원의 70~80% 수준)

인수 보증금 합계: 0원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.