나이스옥션 법원경매 수원 2024타경10609 [23] 경기도 오산시 원동 757-6 6층602호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 공인 · 평가일 2024.10.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 오산시 원동에 소재하는 "오산역(1호선)" 북동측에 위치하며, 주위에는 아파
트, 다세대주택, 연립주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량진출입이 용이하며 인근에 지하철역(1호선 "오산역"), 버스정류장등이 소재하
는바, 제반 주위환경은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지상8층 건물 내 지상의 25개호 로서,
(사용승인일 : 2013.12.23)
외벽 : 석재붙임마감 등,
내벽 : 벽지도배마감 등,
창호 : 하이샤시창호 등임.

이용상태

기호(1)-(20)은 다세대주택, 기호(21)-(25)는 오피스텔로 이용중임.

설비내역

본건은 기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 화재탐지설비, 주차장, 엘리베이터 등이
구비되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 세장형 평지로서 현재 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약 4m이내의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(국지도로)(접합), 가축사육제한구역(전부제한)
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호
법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 토지구획정리사업지구(오산지구)<토지구획정리 사업
법>

공부와의 차이

본건은 등기사항전부증명서상 757-6, 757-7 2필지로 기재되어 있으나, 2014.01.10일 757-7
번과 합병되어 현재 757-6(304.7㎡)임.
본건의 위반건축물[적발일자: 15.04.01, 위반내용: 대수선(6층: 2세대 증가, 7,8층: 각
1세대 증가), 공문발송일: 15.0 4.02] 외에 공부상에 기재되어 있지 않은 제시외 건물이
존재함.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

1.별도등기 있음(대지권의 목적인 토지는 원동 757-6, 757-7이나 757-6으로 합병되었음)
2.등기 및 건축물대장상 업무시설(오피스텔)이나 현황 주거용 오피스텔로 이용중.
3.위반건축물(대수선으로 인한 2개호로 분리)로, 현황조사보고서상 임차인을 603호, 604호 거주자로 각 기재함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본 현황

사건번호: 수원지방법원 2024타경10609 (23)

소재지: 경기도 오산시 원동 757-6 6층602호

용도: 업무시설(오피스텔) / 현황 주거용 오피스텔 이용 중

건물 사용승인일: 2013.12.23

건물 총 층수: 8층

1.2. 물건 내역

토지면적: 26.39㎡ (약 7.98평)

토지 지분: 26.39㎡ (약 7.98평)

건물면적: 71.13㎡ (약 21.52평)

건물 지분: 71.13㎡ (약 21.52평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

감정가: 215,000,000원

1.3. 특이사항 및 주의사항

중복사건, 유동화물건

별도등기 있음 (대지권 목적 토지는 원동 757-6, 757-7이나 757-6으로 합병되었음)

등기 및 건축물대장상 업무시설(오피스텔)이나 현황 주거용 오피스텔로 이용 중

위반건축물 (대수선으로 인한 2개 호실 분리, 6층: 2세대 증가, 7, 8층: 각 1세대 증가)

현황 조사 보고서상 임차인을 603호, 604호 거주자로 각 기재함

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 건은 경기도 오산시 원동에 소재하며 "오산역(1호선)" 북동측에 위치함.

주위에는 아파트, 다세대주택, 연립주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역임.

주위 환경은 보통 수준임.

2.2. 교통상황

본 건까지 차량 진출입이 용이함.

인근에 지하철 1호선 "오산역" 및 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리함.

제반 교통 상황은 보통 수준임.

3. 권리분석

3.1. 채권자 및 경매 구분

채권자: 케OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

경매구분: 부동산 임의경매

3.2. 임차인 현황

* JIN : 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2020-10-21, 대항력 없음.

* LI : 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2023-01-11, 대항력 없음.

* LI : 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2020-10-16, 대항력 없음.

* LI : 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2020-10-16, 대항력 없음.

* LI (이충학): 보증금 85,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2020-10-16, 확정일자 2020-10-16, 배당신고일자 2024-10-28, 대항력 없음.

* LIU : 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2020-10-16, 대항력 없음.

* ZHANG : 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2017-04-27, 대항력 없음.

* 김 : 보증금 50,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2020-11-18, 확정일자 2020-11-18, 배당신고일자 2024-10-21, 대항력 없음.

*본 건에 기재된 임차인 모두 대항력이 없는 것으로 분석되나, 배당 여부 및 잔존 채권 발생 가능성은 최종 확인 필요.

3.3. 인수되는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리는 본 건에서 명시적으로 언급된 바 없음.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

주변 지역은 아파트, 다세대주택, 연립주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 상업시설 또한 혼재되어 있음.

본건 인근 "오산역"을 중심으로 상업 및 유흥시설 이용이 가능함.

4.2. 지역 특성

본건은 준주거지역에 속하며, 오산역 역세권에 위치하여 주거 및 상업 기능이 복합적으로 나타나는 지역임.

토지 이용 계획상 소로3류, 가축사육제한구역, 비행안전제3구역, 성장관리권역, 토지구획정리사업지구 등 다양한 제한이 존재함.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근 오산역 및 원동 지역에 마트, 병원, 은행 등 기본적인 편의시설 이용이 가능함.

5.2. 교육시설

주변에 초등학교, 중학교, 고등학교 등 다수의 교육시설이 소재함.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적/행정적 리스크

위반건축물: 대수선으로 인한 2개 호실 분리로 인해 이행강제금 부과 및 원상복구 의무 발생 가능성이 있음.

용도 불일치: 등기상 업무시설(오피스텔)이나 현황 주거용으로 이용 중으로, 향후 행정 조치 가능성이 있음.

토지 이용 규제: 도시지역, 준주거지역, 소로3류, 가축사육제한구역, 비행안전제3구역, 성장관리권역 등 다양한 개발 제한 사항이 존재함.

6.2. 권리상 리스크

임차인 권리: 제공된 정보상 모든 임차인이 대항력이 없는 것으로 분석되나, 배당 신고 일자 등을 고려할 때 잔존 채권 발생 가능성을 확인해야 함.

복잡한 권리관계: 중복사건, 유동화물건, 별도등기(토지 합병) 등 권리 분석에 주의가 필요함.

6.3. 기타 리스크

현장 조사를 통해 주변 혐오시설 유무를 반드시 확인해야 함.

건물 노후화로 인한 유지보수 비용 발생 가능성.

7. 종합 의견

본 건은 오산역 역세권에 위치한 주거용 오피스텔로, 편리한 교통 및 생활 환경을 갖추고 있음.

감정가는 215,000,000원이며, 전용면적 71.13㎡ (약 21.5평) 기준임.

다만, 위반건축물 등재, 등기상 용도와 현황 용도 불일치, 복잡한 권리관계 등 다수의 잠재적 리스크 요인이 존재하므로 신중한 접근이 필요함.

8. 투자 포인트

오산역 역세권 입지로 향후 시세 상승 잠재력이 있음.

71. 13㎡의 비교적 넓은 면적으로, 소형 오피스텔 대비 높은 실거주 만족도를 기대할 수 있음.

주변 시세 분석 결과, 감정가는 합리적인 수준으로 판단됨.

잠재적 리스크 요인을 해소하고 정상화할 경우 가치 상승을 기대할 수 있음.

9. 예상 입찰가

감정가: 215,000,000원

주변 시세 분석:

소형 면적 (약 6.5~7.2평) 매매가: 27,000,000원 ~ 33,000,000원 (평당 약 376만원 ~ 505만원)

중대형 면적 (약 17.9평) 매매가: 215,000,000원 (평당 약 1,198만원)

본 건 면적 (약 21.5평) 감정가: 215,000,000원 (평당 약 1,000만원)

분석: 본 건의 감정가는 중대형 면적의 최근 매매가와 유사한 수준이며, 평당 가격 역시 합리적인 것으로 판단됨. 그러나 위반건축물, 용도불일치 등의 리스크 요인을 고려해야 함.

예상 입찰가: 180,000,000원 ~ 200,000,000원 (감정가의 약 84% ~ 93%)

*권장 입찰가 산정 시, 인수되는 보증금은 없으므로 해당 금액을 제외하였음.*

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.