나이스옥션 법원경매 수원 2024타경10609 [18] 경기도 오산시 원동 757-6 5층502호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 공인 · 평가일 2024.10.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 오산시 원동에 소재하는 "오산역(1호선)" 북동측에 위치하며, 주위에는 아파
트, 다세대주택, 연립주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량진출입이 용이하며 인근에 지하철역(1호선 "오산역"), 버스정류장등이 소재하
는바, 제반 주위환경은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지상8층 건물 내 지상의 25개호 로서,
(사용승인일 : 2013.12.23)
외벽 : 석재붙임마감 등,
내벽 : 벽지도배마감 등,
창호 : 하이샤시창호 등임.

이용상태

기호(1)-(20)은 다세대주택, 기호(21)-(25)는 오피스텔로 이용중임.

설비내역

본건은 기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 화재탐지설비, 주차장, 엘리베이터 등이
구비되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 세장형 평지로서 현재 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약 4m이내의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(국지도로)(접합), 가축사육제한구역(전부제한)
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호
법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 토지구획정리사업지구(오산지구)<토지구획정리 사업
법>

공부와의 차이

본건은 등기사항전부증명서상 757-6, 757-7 2필지로 기재되어 있으나, 2014.01.10일 757-7
번과 합병되어 현재 757-6(304.7㎡)임.
본건의 위반건축물[적발일자: 15.04.01, 위반내용: 대수선(6층: 2세대 증가, 7,8층: 각
1세대 증가), 공문발송일: 15.0 4.02] 외에 공부상에 기재되어 있지 않은 제시외 건물이
존재함.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

별도등기 있음(대지권의 목적인 토지는 원동 757-6, 757-7이나 757-6으로 합병되었음)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호

수원지방법원 2024타경10609 (18)

소재지

경기도 오산시 원동 757-6, 5층 502호

건물명

(정보 없음)

토지면적

8. 84㎡ (약 2.67평)

건물면적

23. 86㎡ (약 7.22평)

감정가

91,000,000원

매각대상

토지/건물 일괄매각

경매구분

부동산 임의경매

건물 사용승인일

2013년 12월 23일

건축물 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕

총 층수

8층

해당층

5층

1.1. 입지조건

주변 환경

본건은 경기도 오산시 원동에 위치하며, 1호선 오산역 북동측에 자리하고 있습니다. 주변으로는 아파트, 다세대주택, 연립주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 주위 환경은 보통 수준입니다.

교통 상황

차량으로의 접근이 용이하며, 인근에 1호선 오산역과 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

도로 상태

본건은 서측으로 노폭 약 4m 이내의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지 이용 계획

도시지역, 준주거지역, 소로3류(국지도로), 가축사육제한구역, 비행안전제3구역, 성장관리권역, 토지구획정리사업지구로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

매각으로 소멸되는 권리

등기부상 모든 권리(말소기준권리보다 후순위 권리)는 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리

없음. (지상권 없음)

주의사항

별도등기가 존재하며, 대지권의 목적인 토지는 원래 원동 757-6 및 757-7이었으나 757-6번지로 합병된 상태입니다.

임차인 현황

* 임차인: 김

* 보증금: 53,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-02-15

* 확정일자: 2020-11-18

* 배당신고일자: 2024-10-30

* 대항력: 없음

* 비고: 해당 임차인은 대항력이 없으므로, 배당을 통해 보증금 전액을 회수하지 못하더라도 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다.

인수 보증금 합계

0원.

1.3. 상권분석

주변 상권

본 건은 주거지역과 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 인근 오산역을 중심으로 상업 및 교통의 중심지 역할을 하고 있습니다.

1.4. 생활정보

교통

1호선 오산역 이용 가능하며, 다수의 버스 노선이 운행 중입니다.

편의시설

오산역 인근에 쇼핑, 외식, 문화 시설 등이 있습니다.

여가

오산 반려동물 테마파크, 오산 에코리움, 오산별빛터널 등 다양한 여가 및 문화 시설이 인근에 위치하고 있습니다.

교육/의료

(관련 정보 부족)

1.5. 잠재적 리스크

중복사건

동일 물건에 대한 경매가 중복으로 진행되고 있어, 낙찰 결과에 따라 변동성이 있을 수 있습니다.

유동화물건

채권이 유동화된 물건으로, 채권 양도 및 인수 관련 복잡성이 있을 수 있습니다.

별도등기

등기부상 별도등기가 존재하여 추가적인 확인이 필요합니다.

위반건축물

적발된 위반건축물(대수선으로 인한 6층 2세대, 7,8층 각 1세대 증가)이 존재합니다. 이는 추후 이행강제금 부과, 시정명령 등의 행정처분 대상이 될 수 있으며, 건물 가치 하락의 요인이 될 수 있습니다.

공부와의 차이

등기사항전부증명서상 토지 필지 수와 실제 합병 현황에 차이가 있습니다. (757-6, 757-7 -> 757-6 합병)

1.6. 종합 의견

본 물건은 오산역 인근에 위치한 다세대주택으로, 교통 및 생활 편의성은 양호한 편입니다. 2013년식 건물로 비교적 신축에 속하며, 표준적인 다세대주택 구조 및 설비를 갖추고 있습니다.

다만, 중복사건, 유동화물건, 별도등기, 위반건축물 존재 등 권리 및 행정상 특이사항이 다수 포함되어 있어 면밀한 권리분석과 현장 조사가 필수적입니다. 특히 위반건축물에 대한 시정 여부 및 이행강제금 부과 이력 확인이 중요합니다.

임차인은 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다.

1.7. 투자 포인트

역세권 입지

1호선 오산역과 인접하여 출퇴근 및 교통이 편리합니다.

최근 준공 건물

2013년식 건물로 연식이 길지 않아 즉각적인 리모델링 필요성은 낮습니다.

소형 면적

23. 86㎡의 전용면적은 1인 가구 또는 소형 임대 수익형으로 활용 가능성이 있습니다.

도시 계획

도시지역, 준주거지역에 속하며, 소로3류 도로에 접해 있어 향후 지역 개발 가능성을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

시세 분석

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 본 건과 유사한 면적(23.86㎡) 및 건물 연식(2013년식)을 가진 오산시 원동 소재 다세대주택의 거래 사례는 다음과 같습니다.

* 2026년 5월 거래: 23.74㎡ (전용 면적) 기준 2,700만원 (평당 약 374만원)

* 2026년 5월 거래: 21.62㎡ (전용 면적) 기준 3,300만원 (평당 약 504만원)

이를 바탕으로 본 건(23.86㎡)의 현재 시세를 추정하면, 약 2,700만원에서 3,700만원 수준으로 판단됩니다. 본 건의 감정가 9,100만원은 이러한 최근 거래 사례 시세보다 현저히 높게 책정되었습니다. 감정가 기준 평당 약 1,260만원으로, 실제 거래가와 큰 괴리가 있습니다. 감정가 고평가 요인으로는 감정가 산정 시점의 시장 상황 또는 현재의 실거래가 시세를 제대로 반영하지 못했을 가능성이 있습니다. 위반건축물, 별도등기 등 잠재적 리스크 요인을 고려할 때, 감정가 대로 입찰하는 것은 매우 위험합니다.

예상 입찰가

시세 분석 결과, 본 건의 실제 시장 가치는 약 2,700만원 ~ 3,700만원으로 추정됩니다. 감정가 9,100만원은 시세 대비 고평가된 것으로 판단됩니다. 본 건의 낙찰가는 시세 수준에서 결정될 가능성이 높으며, 위반건축물 관련 이행강제금, 시정 비용 등을 고려하면 실제 투입 비용은 더 늘어날 수 있습니다. 따라서, 본 건에 대한 적정 입찰가는 시세 범위를 고려하여 보수적으로 산정해야 합니다.

보수적 예상 입찰가: 약 30,000,000원 ~ 40,000,000원. (시세 범위를 상회하는 감정가를 고려하여 상단 조정)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.