나이스옥션 법원경매 수원 2024타경10609 [21] 경기도 오산시 원동 757-6 5층505호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 공인 · 평가일 2024.10.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 오산시 원동에 소재하는 "오산역(1호선)" 북동측에 위치하며, 주위에는 아파
트, 다세대주택, 연립주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량진출입이 용이하며 인근에 지하철역(1호선 "오산역"), 버스정류장등이 소재하
는바, 제반 주위환경은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지상8층 건물 내 지상의 25개호 로서,
(사용승인일 : 2013.12.23)
외벽 : 석재붙임마감 등,
내벽 : 벽지도배마감 등,
창호 : 하이샤시창호 등임.

이용상태

기호(1)-(20)은 다세대주택, 기호(21)-(25)는 오피스텔로 이용중임.

설비내역

본건은 기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 화재탐지설비, 주차장, 엘리베이터 등이
구비되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 세장형 평지로서 현재 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약 4m이내의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(국지도로)(접합), 가축사육제한구역(전부제한)
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호
법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 토지구획정리사업지구(오산지구)<토지구획정리 사업
법>

공부와의 차이

본건은 등기사항전부증명서상 757-6, 757-7 2필지로 기재되어 있으나, 2014.01.10일 757-7
번과 합병되어 현재 757-6(304.7㎡)임.
본건의 위반건축물[적발일자: 15.04.01, 위반내용: 대수선(6층: 2세대 증가, 7,8층: 각
1세대 증가), 공문발송일: 15.0 4.02] 외에 공부상에 기재되어 있지 않은 제시외 건물이
존재함.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

별도등기 있음(대지권의 목적인 토지는 원동 757-6, 757-7이나 757-6으로 합병되었음)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 수원지방법원 2024타경10609 (21)

소재지: 경기도 오산시 원동 757-6, 5층 505호

용도: 다세대주택

감정가: 139,000,000원

토지면적 (본건 토지지분): 13.63㎡ (약 4.12평)

건물면적 (본건 전용면적): 36.73㎡ (약 11.11평)

건물 총 연면적: 1022.33㎡

총 토지 면적: 304.7㎡ (약 92.17평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 케OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

건축물 사용승인일: 2013년 12월 23일

2. 입지조건

본건은 경기도 오산시 원동에 소재하며, 지하철 1호선 "오산역"에서 북동측에 위치합니다. 주위에는 아파트, 다세대주택, 연립주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다. 차량 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

3. 권리분석

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음 (지상권 없음)

* 주요 권리사항:

* 본건은 중복사건, 유동화물건, 별도등기 사항이 있습니다.

* 별도등기 있음 (대지권의 목적인 토지는 원동 757-6, 757-7이었으나 757-6으로 합병되었습니다.)

* 임차인 현황:

* 임차인: 김

* 보증금: 130,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자/확정일자: 2022-08-04

* 배당신고일자: 2024-12-18

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원 (해당 임차인의 보증금은 경매 절차에서 인수되지 않습니다.)

4. 상권분석

본건이 위치한 오산시 원동 지역은 주거지, 근린생활시설 등이 혼재된 일반적인 상권입니다. 오산역 인근으로 유동인구가 있으며, 주변의 아파트 및 다세대 주택 단지가 배후 수요를 형성하고 있습니다.

5. 생활정보

* 교통: 지하철 1호선 오산역이 인근에 위치하며, 다양한 버스 노선이 운행되어 교통이 편리합니다. 차량 접근성 또한 양호합니다.

* 편의시설: 주위 환경에 아파트, 다세대, 연립주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 교육: (제공된 정보 내 구체적인 교육시설 정보 없음)

* 의료: (제공된 정보 내 구체적인 의료시설 정보 없음, 단 '한국병원' 인근이라는 언급이 있습니다.)

6. 잠재적 리스크

* 위반건축물: 6층의 2세대 증가, 7층 및 8층의 각 1세대 증가 등 대수선으로 인한 위반건축물 사항이 있습니다. (적발일자: 2015.04.01) 이는 건축물대장에 기재되어 있지 않은 제시외 건물 존재를 의미하며, 향후 철거, 이행강제금 부과, 재산권 행사 제한 등 법적·행정적 제약이 발생할 수 있습니다.

* 별도등기: 대지권과 관련한 별도등기 사항이 존재합니다.

7. 종합 의견

본건은 오산역 역세권에 위치하여 교통 및 입지 조건은 양호한 편입니다. 그러나 위반건축물 존재라는 중대한 리스크 요인이 있어 신중한 접근이 필요합니다. 임차인의 대항력이 없고 보증금 인수 부담이 없다는 점은 긍정적이나, 위반건축물에 대한 처리 방안 및 그로 인한 추가 비용 발생 가능성을 충분히 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 오산역 인근의 역세권 입지.

* 다세대주택으로 일반적인 주거 수요 확보 가능.

* 위반건축물 문제 해결 시 가치 상승 잠재력 보유.

9. 예상 입찰가

제공된 감정가는 139,000,000원입니다. 본건과 유사한 연식 및 규모의 다세대주택이 최근 오산역 인근에서 거래된 사례를 보면, 2018년식 59.31㎡ 건물이 215,000,000원에 거래되어 약 362.5만원/㎡의 시세를 형성하고 있습니다. 본건의 전용면적 36.73㎡에 대입하면 약 133,155,000원의 시세가 추정됩니다.

하지만 본건은 위반건축물이라는 중대한 하자 요인이 존재하며, 이로 인해 실제 시장 가치는 감정가 및 추정 시세보다 낮게 평가될 수 있습니다. 또한, 임차인의 대항력이 없어 보증금 인수 위험은 없으나, 위반건축물 관련 원상복구 비용, 이행강제금 등을 감안할 때 보수적인 접근이 필요합니다.

따라서, 현 시세 및 감정가, 그리고 위반건축물로 인한 리스크를 종합적으로 고려하여 110,000,000원 ~ 120,000,000원 범위 내에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 다만, 위반건축물 관련 조사 및 전문가 상담을 통해 정확한 처리 비용을 파악한 후 최종 입찰가를 결정하는 것이 현명합니다.

혐오시설 관련하여 주변 지역을 조사한 결과, 특이할 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.