나이스옥션 법원경매 수원 2024타경10609 [24] 경기도 오산시 원동 757-6 7층701호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 공인 · 평가일 2024.10.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 오산시 원동에 소재하는 "오산역(1호선)" 북동측에 위치하며, 주위에는 아파
트, 다세대주택, 연립주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량진출입이 용이하며 인근에 지하철역(1호선 "오산역"), 버스정류장등이 소재하
는바, 제반 주위환경은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지상8층 건물 내 지상의 25개호 로서,
(사용승인일 : 2013.12.23)
외벽 : 석재붙임마감 등,
내벽 : 벽지도배마감 등,
창호 : 하이샤시창호 등임.

이용상태

기호(1)-(20)은 다세대주택, 기호(21)-(25)는 오피스텔로 이용중임.

설비내역

본건은 기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 화재탐지설비, 주차장, 엘리베이터 등이
구비되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 세장형 평지로서 현재 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약 4m이내의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(국지도로)(접합), 가축사육제한구역(전부제한)
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호
법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 토지구획정리사업지구(오산지구)<토지구획정리 사업
법>

공부와의 차이

본건은 등기사항전부증명서상 757-6, 757-7 2필지로 기재되어 있으나, 2014.01.10일 757-7
번과 합병되어 현재 757-6(304.7㎡)임.
본건의 위반건축물[적발일자: 15.04.01, 위반내용: 대수선(6층: 2세대 증가, 7,8층: 각
1세대 증가), 공문발송일: 15.0 4.02] 외에 공부상에 기재되어 있지 않은 제시외 건물이
존재함.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

1.별도등기 있음(대지권의 목적인 토지는 원동 757-6, 757-7이나 757-6으로 합병되었음)
2.등기 및 건축물대장상 업무시설(오피스텔)이나 현황 주거용 오피스텔로 이용중.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 수원지방법원 2024타경10609 (24)

소재지: 경기도 오산시 원동 757-6 7층701호

용도:

등기 및 건축물대장상: 업무시설(오피스텔)

현황: 주거용 오피스텔

감정가: 154,000,000원

면적:

토지면적: 18.38㎡ (약 5.56평)

건물면적: 49.50㎡ (약 14.97평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 케OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 중복사건, 유동화물건

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경: 경기도 오산시 원동에 소재하며, 지하철 1호선 "오산역" 북동측에 위치합니다. 주위에는 아파트, 다세대주택, 연립주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

교통상황: 본건까지 차량 진출입이 용이하며, 인근에 지하철 1호선 오산역 및 다수의 버스정류장이 소재하여 교통 여건은 양호한 편입니다.

건물 구조: 철근콘크리트구조 평슬라브지붕의 지상 8층 건물 내 7층 701호이며, 사용승인일은 2013년 12월 23일입니다.

토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 준주거지역, 소로3류(폭 8m 미만), 가축사육제한구역, 비행안전제3구역, 성장관리권역, 토지구획정리사업지구(오산지구)에 해당합니다.

인접 도로상태: 본건은 서측으로 노폭 약 4m 이내의 포장도로와 접하고 있습니다.

1.2. 권리분석

임차인 현황:

* 임차인 PIAORICHUN: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2023-10-10, 대항력 없음.

* 임차인 김상도: 보증금 145,000,000원, 전입일자 2023-10-04, 확정일자 2023-09-13, 배당신고일자 2024-11-01, 대항력 없음.

인수 보증금 합계: 0원

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (개요 없음)

주의사항:

1. 별도등기 있음 (대지권의 목적인 토지는 원동 757-6, 757-7이었으나 757-6으로 합병되었습니다.)

2. 등기 및 건축물대장상 업무시설(오피스텔)이나 현황 주거용 오피스텔로 이용 중입니다.

1.3. 상권분석

주변 환경: 본건이 위치한 원동 일대는 주거 시설과 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 오산역 역세권이라는 이점을 가지고 있습니다.

시세 동향: 제공된 최근 매매 정보에 따르면, 유사 면적 대비 건축 연도가 다른 물건들의 가격 편차가 존재합니다.

* 2008년식, 23.74㎡(약 7.18평) 물건이 27,000,000원에 거래되었습니다. (평당 약 3,760,000원)

* 2008년식, 21.62㎡(약 6.54평) 물건이 33,000,000원에 거래되었습니다. (평당 약 5,045,871원)

* 2018년식, 59.31㎡(약 17.94평) 물건이 215,000,000원에 거래되었습니다. (평당 약 11,984,392원)

본건(49.50㎡, 약 14.97평, 2013년식)의 감정가는 154,000,000원으로, 이는 평당 약 10,287,241원 수준에 해당합니다. 이는 비교 대상 물건 중 가장 높은 시세 범주에 속하며, 신축 연식 및 면적을 고려한 적정 가치로 판단됩니다.

1.4. 생활정보

교통: 지하철 1호선 오산역을 도보 또는 근거리 대중교통으로 이용할 수 있어 출퇴근 및 이동이 편리합니다.

주변 시설: 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 상업시설 이용이 가능합니다.

주거 환경: 아파트, 다세대주택 등 다양한 주거 형태가 혼재된 지역으로, 주거 환경은 무난한 편입니다.

1.5. 잠재적 리스크

중복사건 및 유동화물건: 동일 물건에 대한 중복 경매 사건이 존재하거나 유동화 물건으로, 권리 관계 및 절차 진행에 추가적인 복잡성이 있을 수 있습니다.

위반건축물: 대수선으로 인한 세대수 증가(6층 2세대, 7,8층 각 1세대)가 건축물대장에 기재되어 있어, 원상복구 명령이나 이행강제금 부과 등의 문제가 발생할 수 있습니다.

공부와의 차이:

* 토지 관련: 등기부상 토지가 2필지(757-6, 757-7)에서 1필지(757-6)로 합병되었으며, 별도등기가 존재합니다.

* 건물 용도: 등기 및 건축물대장상 업무시설(오피스텔)이나, 현황 주거용 오피스텔로 사용되고 있습니다. 이는 전입신고, 대출, 재산세 등에서 차이가 발생할 수 있습니다.

제시외 건물 존재: 공부상에 기재되지 않은 제시외 건물이 존재할 수 있어, 현장 확인이 필요합니다.

임차인 관련: PIAORICHUN 임차인은 보증금이 없으나, 김상도 임차인의 보증금 145,000,000원은 낙찰자가 인수하지 않아도 배당을 통해 우선 변제받을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 경기도 오산시 원동에 위치한 주거용 오피스텔로, 지하철 1호선 오산역과 인접하여 교통이 매우 편리합니다. 감정가는 154,000,000원으로, 면적(49.50㎡, 약 14.97평) 및 연식(2013년)을 고려할 때 주변 시세와 부합하는 수준으로 평가되었습니다. 권리 분석상 임차인의 대항력은 없으나, 위반건축물, 공부와의 차이(토지 합병 및 오피스텔/주거용 사용), 제시외 건물 존재 등 일부 리스크 요인이 확인되므로, 투자 시에는 이러한 부분들을 면밀히 검토해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

역세권 입지: 오산역을 중심으로 한 뛰어난 교통 접근성은 실수요자 및 임차인 확보에 유리합니다.

주거용 활용 가치: 업무시설로 등기되어 있으나 주거용으로 활용 가능하여, 안정적인 임대 수익 창출이 기대됩니다.

시세 대비 잠재력: 비교적 최근 거래된 고가 시세와 비교할 때, 감정가 수준에서 낙찰 시 시세 상승 여력이 있을 것으로 보입니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 154,000,000원입니다. 면적(약 14.97평) 대비 평당 감정가는 약 10,287,241원 수준으로, 이는 주변 신축 및 넓은 면적의 오피스텔/다세대 매매 시세(평당 약 11,984,392원)와 비교 시 적정하거나 다소 낮은 수준으로 평가될 수 있습니다.

다만, 권리 분석상 위반건축물, 공부와의 차이 등의 리스크 요인을 감안해야 합니다.

따라서, 안정적인 투자를 고려한 적정 입찰가는 감정가 수준 또는 그 이하에서 시작하는 것이 바람직하며, 시장 상황 및 경쟁률을 고려하여 135,000,000원에서 165,000,000원 사이에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

주변 혐오시설 정보:

본건 소재지인 경기도 오산시 원동 757-6 일대에 대하여 주변 혐오시설(예: 쓰레기 처리장, 폐기물 처리 시설, 유해 공장 등)에 대한 직접적인 정보는 확인되지 않았습니다. 해당 지역은 주거 및 상업 시설이 혼재된 지역으로, 특이한 혐오시설로 인한 부정적 영향은 크지 않을 것으로 판단됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.