나이스옥션 법원경매 수원 2024타경10609 [22] 경기도 오산시 원동 757-6 6층601호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 공인 · 평가일 2024.10.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 오산시 원동에 소재하는 "오산역(1호선)" 북동측에 위치하며, 주위에는 아파
트, 다세대주택, 연립주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량진출입이 용이하며 인근에 지하철역(1호선 "오산역"), 버스정류장등이 소재하
는바, 제반 주위환경은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지상8층 건물 내 지상의 25개호 로서,
(사용승인일 : 2013.12.23)
외벽 : 석재붙임마감 등,
내벽 : 벽지도배마감 등,
창호 : 하이샤시창호 등임.

이용상태

기호(1)-(20)은 다세대주택, 기호(21)-(25)는 오피스텔로 이용중임.

설비내역

본건은 기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 화재탐지설비, 주차장, 엘리베이터 등이
구비되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 세장형 평지로서 현재 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약 4m이내의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(국지도로)(접합), 가축사육제한구역(전부제한)
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호
법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 토지구획정리사업지구(오산지구)<토지구획정리 사업
법>

공부와의 차이

본건은 등기사항전부증명서상 757-6, 757-7 2필지로 기재되어 있으나, 2014.01.10일 757-7
번과 합병되어 현재 757-6(304.7㎡)임.
본건의 위반건축물[적발일자: 15.04.01, 위반내용: 대수선(6층: 2세대 증가, 7,8층: 각
1세대 증가), 공문발송일: 15.0 4.02] 외에 공부상에 기재되어 있지 않은 제시외 건물이
존재함.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

1.별도등기 있음(대지권의 목적인 토지는 원동 757-6, 757-7이나 757-6으로 합병되었음)
2.등기 및 건축물대장상 업무시설(오피스텔)이나 현황 주거용 오피스텔로 이용중.
3.위반건축물(대수선으로 인한 2개호로 분리)로, 현황조사보고서상 임차인을 601호, 602호 거주자로 각 기재함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 수원지방법원 2024타경10609 (22)

소재지: 경기도 오산시 원동 757-6, 6층 601호

용도: 다세대주택 (등기 및 건축물대장상 업무시설(오피스텔)이나 현황 주거용 오피스텔로 이용 중)

감정가: 178,000,000원

토지면적: 21.68㎡ (약 6.56평)

토지지분: 21.68㎡ (약 6.56평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 58.41㎡ (약 17.69평)

건물지분: 58.41㎡ (약 17.69평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 케OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 중복사건, 유동화물건

1.1. 입지조건

본건은 경기도 오산시 원동에 소재하며, "오산역(1호선)" 북동측에 위치합니다.

주변에는 아파트, 다세대주택, 연립주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 주거 및 생활 편의시설이 적절히 갖추어진 지역입니다.

차량으로의 진출입이 용이하며, 인근에 지하철 1호선 오산역과 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 편리합니다.

1.2. 권리분석

매각으로 소멸되지 않는 권리: 등기부등본 확인 시 별도 등기사항이 있을 수 있으나, 통상적으로 매각으로 인해 소멸되는 권리만 존재하는 것으로 보입니다.

임차인 현황:

* 김 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2019-12-11, 대항력 없음.

* 전 : 보증금 130,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2023-01-06, 확정일자 2022-12-20, 배당신고일자 2024-09-25, 대항력 없음.

* 주 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2024-05-27, 대항력 없음.

인수 보증금 합계: 0원.

상기 임차인들은 모두 대항력이 없으므로, 매수인이 인수해야 할 보증금은 없습니다. 전찬우 임차인의 보증금 130,000,000원은 매각 후 배당 절차를 통해 변제받을 것으로 예상됩니다.

별도등기 관련: 대지권의 목적인 토지는 원동 757-6, 757-7이었으나, 757-6으로 합병된 등기사항이 있습니다. 이는 토지 지분과 관련된 사항으로, 등기부등본상의 정확한 내용을 확인해야 합니다.

1.3. 상권분석

해당 물건은 오산역 인근 역세권에 위치하고 있어, 유동인구가 비교적 많은 지역입니다.

주변에 주거 시설과 근린생활시설이 복합적으로 자리하고 있어 기본적인 상권이 형성되어 있습니다.

현재 주거용 오피스텔로 이용 중이라는 점을 감안할 때, 1인 가구나 소규모 가구를 대상으로 하는 임대 수익형 상권으로의 잠재력을 가집니다.

1.4. 생활정보

교통: 1호선 오산역 이용이 가능하며, 시내외 주요 도로로의 접근성이 양호합니다.

편의시설: 인근 근린생활시설 및 오산역 주변 상업 시설을 통해 다양한 편의시설 이용이 가능합니다.

주거환경: 아파트, 다세대, 연립주택 등이 혼재된 주거 밀집 지역으로, 기본적인 생활 인프라가 갖추어져 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

위반건축물: 본건은 대수선으로 인한 2개 호로 분리되어 위반건축물로 등재되어 있습니다. 이는 향후 이행강제금 부과, 건축물대장 시정 조치, 재산권 행사 제한 등의 행정적 제재를 받을 수 있는 중대한 리스크 요인입니다.

건물 현황 불일치: 등기 및 건축물대장상 업무시설(오피스텔)이나 실제 주거용으로 이용 중이며, 위반건축물로 인해 6층이 2개 호로 분리된 점은 관련 법규 준수 여부에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

미등재 건물 존재: 공부상에 기재되어 있지 않은 제시외 건물이 존재한다는 점은 추가적인 확인과 처리가 요구됩니다.

중복사건 및 유동화물건: 경매 사건이 중복으로 진행되거나 유동화된 물건이라는 점은 채권 관계가 복잡하거나 법적 절차가 원활하지 않을 가능성을 내포하므로 주의가 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 오산역 역세권이라는 장점과 함께, 소형 면적으로 1인 가구 등에 적합한 주거 공간을 제공합니다.

하지만 위반건축물 등재, 공부와 실제 현황의 차이, 공부 외 건물 존재 등 법적, 행정적 리스크가 상당합니다.

이러한 리스크들을 충분히 인지하고, 경매 참여 전 관련 법규 및 행정 조치에 대한 철저한 사전 조사가 반드시 선행되어야 합니다.

임차인들은 대항력이 없어 매수인이 보증금을 인수할 의무는 없으나, 배당 절차상 권리관계를 명확히 파악해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

역세권 입지: 1호선 오산역을 이용할 수 있는 교통 편의성이 뛰어납니다.

소형 면적: 58.41㎡(약 17.7평)의 전용면적은 1인 가구 및 소형 가구의 수요에 부합합니다.

잠재적 가치: 위반건축물 등재 사항 해소 및 관련 문제 해결 시, 주거용 오피스텔 또는 다세대주택으로서의 시장 가치가 상승할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 178,000,000원

최근 매매 사례 분석 결과, 유사 면적(59.31㎡)의 신축 건물(2018년식, 동일 지역으로 기재된 JSON 데이터 기준)이 215,000,000원에 거래된 사례가 있습니다. 이는 본건의 감정가보다 높은 시세를 반영하고 있습니다.

하지만 본건은 2013년식 건물이며, 위반건축물 등재, 공부 외 건물 존재와 같은 중대한 리스크 요인을 가지고 있습니다.

이러한 시장 상황과 리스크 요인을 종합적으로 고려할 때, 감정가를 기준으로 하되 시장 시세를 반영하여 보수적으로 접근하는 것이 합리적입니다.

인수할 보증금이 없으므로, 보증금 제외 산정은 필요하지 않습니다.

본건의 잠재적 시장 가치와 리스크 요인을 감안하여, 예상 입찰가는 185,000,000원으로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.