나이스옥션 법원경매 수원 2024타경10609 [20] 경기도 오산시 원동 757-6 5층504호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 공인 · 평가일 2024.10.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 오산시 원동에 소재하는 "오산역(1호선)" 북동측에 위치하며, 주위에는 아파
트, 다세대주택, 연립주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량진출입이 용이하며 인근에 지하철역(1호선 "오산역"), 버스정류장등이 소재하
는바, 제반 주위환경은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지상8층 건물 내 지상의 25개호 로서,
(사용승인일 : 2013.12.23)
외벽 : 석재붙임마감 등,
내벽 : 벽지도배마감 등,
창호 : 하이샤시창호 등임.

이용상태

기호(1)-(20)은 다세대주택, 기호(21)-(25)는 오피스텔로 이용중임.

설비내역

본건은 기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 화재탐지설비, 주차장, 엘리베이터 등이
구비되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 세장형 평지로서 현재 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약 4m이내의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(국지도로)(접합), 가축사육제한구역(전부제한)
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호
법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 토지구획정리사업지구(오산지구)<토지구획정리 사업
법>

공부와의 차이

본건은 등기사항전부증명서상 757-6, 757-7 2필지로 기재되어 있으나, 2014.01.10일 757-7
번과 합병되어 현재 757-6(304.7㎡)임.
본건의 위반건축물[적발일자: 15.04.01, 위반내용: 대수선(6층: 2세대 증가, 7,8층: 각
1세대 증가), 공문발송일: 15.0 4.02] 외에 공부상에 기재되어 있지 않은 제시외 건물이
존재함.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

별도등기 있음(대지권의 목적인 토지는 원동 757-6, 757-7이나 757-6으로 합병되었음)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 수원지방법원 2024타경10609 사건으로 경기도 오산시 원동 757-6에 위치한 다세대주택 5층 504호입니다.

토지면적은 8.84㎡(약 2.67평)이며, 건물면적은 23.86㎡(약 7.22평)입니다.

감정평가액은 91,000,000원이며, 토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다.

본건은 부동산 임의경매로 진행되며, 채권자는 케OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO입니다.

건물은 철근콘크리트구조 평슬라브지붕이며, 2013년 12월 23일에 사용승인되었습니다.

1.1. 건축물 현황

* 소재지: 경기도 오산시 원동 757-6 5층504호

* 구조: 철근콘크리트구조 평슬라브지붕

* 사용승인일: 2013년 12월 23일

* 건물 총 층수: 8층 (본건 5층)

* 전용면적: 23.86㎡ (약 7.22평)

* 건축물대장상 총 면적: 1022.33㎡

* 대지권 면적: 304.7㎡ (757-6, 757-7 합병 필지)

1.2. 토지 정보

* 토지면적: 8.84㎡ (약 2.67평)

* 토지 지분: 8.84㎡ (약 2.67평)

* 토지 이용 현황: 다세대주택 건부지

* 토지이용계획: 도시지역, 준주거지역, 소로3류, 가축사육제한구역, 비행안전제3구역, 성장관리권역, 토지구획정리사업지구

2. 입지조건

본건은 경기도 오산시 원동에 소재하며, 지하철 1호선 "오산역" 북동측에 위치합니다.

주변에는 아파트, 다세대주택, 연립주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통 수준입니다.

차량 진출입이 용이하며, 인근에 지하철역과 버스정류장이 소재하여 교통 여건은 양호한 편입니다.

서측으로 노폭 약 4m 이내의 포장도로와 접하고 있어 차량 접근에 문제가 없습니다.

3. 권리분석

말소기준권리는 집합건물 등기부상의 을1 근저당권 (접수일자: 2013.12.30, 채권최고액 620,400,000원)이며, 본건 매각으로 인해 대부분의 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 현재로서는 확인되지 않습니다.

3.1. 임차인 현황

* 임차인 JINSONGGEN (J ): 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2016.01.08, 대항력 없음.

* 임차인 ZHUYINGJI (Z ): 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2023.02.28, 대항력 없음.

* 임차인 김송근 (김 ): 보증금 55,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2016.01.08, 확정일자 2016.01.08, 배당신고일자 2024.10.18, 대항력 없음. (주택임차권 등기 말소 예정)

인수되는 임차인의 보증금은 없습니다.

3.2. 등기사항 요약

* 토지 등기부: 소유권 이전, 근저당권 등 설정 이력 다수 있으나, 모두 말소 예정입니다.

* 집합건물 등기부: 소유권 보존, 근저당권 등 설정 이력 다수 있으나, 말소기준권리인 을1 근저당(2013.12.30) 이하 권리들은 모두 말소 예정입니다.

* 총 등기부 채권 금액: 토지 620,400,000원 + 집합건물 1,675,350,000원 (이는 말소 기준 권리 이하의 모든 채권을 합산한 금액으로, 낙찰자가 인수하는 금액과는 무관합니다.)

4. 상권분석

본건이 소재한 경기도 오산시 원동 일대는 다세대주택 및 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 안정적인 주거 및 상업 기능을 수행하고 있습니다.

최근 주변 실거래가 정보를 분석한 결과, 2026년 5월 기준 유사 면적(약 6.5~7.2평)의 다세대주택이 27,000,000원에서 33,000,000원 사이에 거래된 사례가 있습니다. 평당 시세는 약 376만원에서 504만원 수준으로 형성되어 있습니다.

제공된 JSON 데이터 중 2026년 5월 10일에 거래된 59.31㎡(약 17.94평) 다세대주택의 215,000,000원 거래 사례는 위치나 건물 특성이 다를 수 있어 직접적인 비교에는 한계가 있습니다.

본건의 감정가 91,000,000원은 최근 실거래가 시세 대비 상당히 높은 것으로 판단됩니다.

5. 생활정보

* 교통: 1호선 오산역 이용이 편리하며, 다수의 버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 용이합니다.

* 편의시설: 오산역 주변으로 상업시설, 금융기관, 병원, 문화시설 등이 밀집해 있어 생활 편의성이 높습니다.

* 교육시설: 원동초등학교, 오산중학교, 오산고등학교 등 다수의 교육 시설이 인근에 위치하고 있습니다.

* 의료시설: 오산시립정신병원, 동탄성심병원, 오산한국병원 등이 차량으로 접근 가능한 거리에 위치합니다.

6. 잠재적 리스크

* 위반건축물 존재: 6층 세대수 증가, 7-8층 세대수 증가 등 위반 건축물 적발 이력이 있습니다. 이는 추후 이행강제금 부과 등의 문제가 발생할 수 있으며, 건물의 가치 하락 요인이 될 수 있습니다.

* 감정가와 시세 간 괴리: 본건의 감정가 91,000,000원은 최근 실거래가 시세(약 3,100만원~3,200만원 추정)와 상당한 차이를 보입니다. 이는 입찰 시 무리한 금액으로 낙찰받을 위험을 높입니다.

* 중복사건, 유동화물건, 공동담보, 별도등기: 경매 절차상 복잡성이 있을 수 있으며, 추가적인 확인이 필요합니다.

* 합병된 토지: 대지권의 목적이 된 토지가 757-6, 757-7이었으나 757-6으로 합병된 점은 현재 이용 상태에는 문제가 없으나, 등기부상 관계를 정확히 파악할 필요가 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 오산역 인근에 위치하여 교통 및 생활 편의성이 양호한 다세대주택입니다. 그러나 최근 실거래가 시세 대비 감정가가 매우 높게 책정되어 있으며, 위반 건축물 존재 등 잠재적 리스크 요인을 안고 있습니다. 임차인은 모두 대항력이 없어 보증금 인수 부담은 없으나, 위반 건축물에 대한 추가적인 확인과 이에 따른 부담이 있을 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 오산역 역세권 입지: 1호선 오산역을 통한 서울 및 수도권 접근성이 우수합니다.

* 생활 편의시설 인접: 대형마트, 병원, 관공서 등 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

* 주변 시세 대비 낮은 예상 낙찰가 가능성: 감정가와 시세의 격차를 고려할 때, 시세에 근접한 가격으로 낙찰받을 경우 시세차익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 정보를 바탕으로 산정한 본건의 현재 시세는 약 31,000,000원에서 32,000,000원 수준으로 추정됩니다.

감정가 91,000,000원은 현재 시세와 큰 차이가 있으므로, 감정가보다는 시세에 기반한 입찰가가 합리적일 것으로 보입니다.

위반건축물 및 기타 부대 비용을 고려하여, 보수적인 관점에서 시세 대비 100% 수준인 3,100만원 ~ 3,500만원 내외의 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

단, 실제 현장 조사 및 권리관계 재확인을 통해 최종 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.