나이스옥션 법원경매 수원 2024타경10609 [19] 경기도 오산시 원동 757-6 5층503호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 공인 · 평가일 2024.10.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 오산시 원동에 소재하는 "오산역(1호선)" 북동측에 위치하며, 주위에는 아파
트, 다세대주택, 연립주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량진출입이 용이하며 인근에 지하철역(1호선 "오산역"), 버스정류장등이 소재하
는바, 제반 주위환경은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지상8층 건물 내 지상의 25개호 로서,
(사용승인일 : 2013.12.23)
외벽 : 석재붙임마감 등,
내벽 : 벽지도배마감 등,
창호 : 하이샤시창호 등임.

이용상태

기호(1)-(20)은 다세대주택, 기호(21)-(25)는 오피스텔로 이용중임.

설비내역

본건은 기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 화재탐지설비, 주차장, 엘리베이터 등이
구비되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 세장형 평지로서 현재 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약 4m이내의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(국지도로)(접합), 가축사육제한구역(전부제한)
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호
법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 토지구획정리사업지구(오산지구)<토지구획정리 사업
법>

공부와의 차이

본건은 등기사항전부증명서상 757-6, 757-7 2필지로 기재되어 있으나, 2014.01.10일 757-7
번과 합병되어 현재 757-6(304.7㎡)임.
본건의 위반건축물[적발일자: 15.04.01, 위반내용: 대수선(6층: 2세대 증가, 7,8층: 각
1세대 증가), 공문발송일: 15.0 4.02] 외에 공부상에 기재되어 있지 않은 제시외 건물이
존재함.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

별도등기 있음(대지권의 목적인 토지는 원동 757-6, 757-7이나 757-6으로 합병되었음)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 수원지방법원 2024타경10609 (19)

소재지: 경기도 오산시 원동 757-6 5층503호

용도: 다세대주택

건축년도: 2013년

토지면적: 8.84㎡ (약 2.67평)

토지지분: 8.84㎡ (약 2.67평)

건물면적: 23.86㎡ (약 7.22평)

건물지분: 23.86㎡ (약 7.22평)

감정가: 91,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 케OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

이용상태: 해당 호실은 다세대주택으로 이용 중임.

1.2. 입지조건

1.2. 1. 위치 및 주위환경

본 건은 경기도 오산시 원동에 소재하며, 지하철 1호선 "오산역" 북동측에 위치함.

주위에는 아파트, 다세대주택, 연립주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통임.

1.2. 2. 교통상황

본 건까지 차량 진출입이 용이하며, 인근에 지하철 1호선 "오산역" 및 버스정류장이 소재하여 교통 환경은 보통시됨.

1.2. 3. 주변시설

본건은 오산역 인근에 위치하여 시내 접근성이 양호하며, 주변에 다양한 근린생활시설이 분포하고 있음.

가까운 교육시설로는 오산원일초등학교, 오산중학교, 오산고등학교 등이 소재함.

편의시설로는 롯데마트 오산점, 이마트 오산점, 오산 한국병원 등이 인근에 위치함.

1.2. 4. 혐오시설

주변 지역에 유해하거나 혐오감을 줄 수 있는 시설에 대한 정보는 현재까지 확인되지 않음. 과거 오산시 내 하수처리장 및 쓰레기 매립장이 공원으로 조성되는 등 혐오시설 개선 노력이 있었으나, 본건 주변 지역과는 직접적인 관련성이 확인되지 않음.

1.3. 권리분석

1.3. 1. 말소기준권리

본 건은 부동산 임의경매로 진행되며, 일반적으로 매각으로 인해 소멸되는 권리(근저당, 가압류 등)가 말소기준권리보다 후순위로 존재할 것으로 예상됨.

다만, "매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권"으로 명시되어 있으므로, 지상권이 존재할 경우 인수될 수 있음.

1.3. 2. 임차인 현황

* 임차인: 조

* 보증금: 56,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2018-10-08

* 확정일자: 2024-10-22

* 배당신고일자: 2024-10-22

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인은 대항력이 없으나, 배당신고를 하였으므로 배당 순위에 따라 보증금을 회수할 수 있을 것으로 보임.

1.3. 3. 인수되는 권리

인수 보증금 합계가 0원이므로, 임차인의 보증금 중 인수되는 금액은 없는 것으로 판단됨.

"매각으로 소멸되지 않는 권리"로 지상권이 언급되었으나, 구체적인 내용이 없어 추가 확인이 필요함.

1.3. 4. 특이사항 및 주의사항

* 중복사건, 유동화물건, 별도등기: 권리관계가 복잡할 수 있음을 시사함.

* 별도등기 있음(대지권의 목적인 토지는 원동 757-6, 757-7이나 757-6으로 합병되었음): 등기부상 토지 소유권과 대지권 설정 내용에 대한 별도의 등기 사항이 있음을 의미하며, 이는 토지 이용 권리가 복잡하게 얽혀있을 가능성이 있음.

* 공부상에 기재되어 있지 않은 제시외 건물이 존재함. 위반건축물 적발 내역(6, 7, 8층 세대 증가)이 있으며, 이에 대한 행정적 조치나 이행강제금 부과 가능성이 있음. 이는 향후 재산권 행사에 제약을 줄 수 있는 중대한 리스크임.

1.4. 상권분석

1.4. 1. 주변 시세 분석

제공된 최근 매매 정보 분석 결과, 본건과 유사한 연식(2008년식)의 다세대주택 전용면적 21.62㎡~23.74㎡가 2026년 5월 기준 2700만원~3300만원에 거래됨.

본건은 2013년 준공된 건물로, 위 거래 사례들보다 신축임에도 불구하고, 해당 거래 사례들과 비교 시 시세 차이가 크게 발생하고 있음.

본 건의 감정가 91,000,000원은 최근 거래 사례의 가격대(약 2700만원~3300만원)와 상당한 괴리가 있어, 신중한 접근이 필요함.

이는 감정평가 시점과 현재 시점의 시장 상황 차이, 또는 평가 대상 물건의 개별적인 특성(예: 위치, 층수, 조망, 내부 상태 등)에 따른 것으로 추정되나, 제공된 정보만으로는 정확한 원인 파악이 어려움.

따라서, 본 건의 실제 시장 가치는 최근 거래 사례를 기준으로 판단하는 것이 합리적일 수 있으며, 감정가 대비 저평가되었을 가능성도 배제할 수 없음.

1.4. 2. 개발 가능성

주변 지역은 도시지역, 준주거지역으로 지정되어 있어 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 가능성이 있음.

다만, 비행안전구역, 성장관리권역 등으로 묶여 있어 개발 행위에 제한이 있을 수 있음.

또한, 원동 지역에는 향후 2,500세대 규모의 아파트 단지 추가 건설 예정으로, 이로 인한 교통 문제 심화 가능성이 제기되고 있음.

1.5. 생활정보

1.5. 1. 편의시설

단지 내 또는 인근에 기본적인 위생, 급배수, 난방, 화재탐지 설비가 구비되어 있으며, 주차장 및 엘리베이터 이용이 가능함.

오산역을 중심으로 한 상업시설 및 편의시설 이용이 용이함.

1.6. 잠재적 리스크

1.6. 1. 법적 하자 (위반건축물)

건축물대장 상 위반건축물(대수선으로 인한 6층, 7층, 8층 각 세대 증가) 적발 이력이 존재하며, 이는 이행강제금 부과, 원상복구 명령 등의 행정 제재를 받을 수 있는 중대한 리스크임.

1.6. 2. 권리관계 복잡성

중복사건, 유동화물건, 별도등기 등의 특수 물건 정보는 권리관계가 복잡하거나 특수한 법적 절차가 수반될 수 있음을 나타냄.

특히 별도등기 사항은 토지 이용 권리에 영향을 줄 수 있으므로 면밀한 확인이 필요함.

1.6. 3. 임차인 관련

임차인 조 는 대항력이 없으나, 보증금 5,600만원이 있으며, 배당신고를 완료함. 인수되는 보증금은 없다고 판단되나, 배당 절차에 따라 일부 미회수 가능성도 염두에 두어야 함. (그러나 인수 보증금 합계 0원이므로 사실상 인수 부담은 없음.)

1.6. 4. 교통 및 기반 시설 문제

원동 지역에 대규모 아파트 단지 추가 건설 예정으로 인해 향후 교통 체증 심화가 예상되며, 이는 생활 편의성을 저하시킬 수 있는 리스크 요인임.

1.7. 종합 의견

본건은 오산역 인근에 위치한 다세대주택으로, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호한 편임.

하지만, 건축물대장 상 위반건축물 적발 이력과 중복사건, 유동화물건, 별도등기 등 복잡한 권리관계가 주요 리스크 요인으로 작용함.

특히 위반건축물 등재 사실은 향후 재산권 행사 및 건물 이용에 상당한 제약을 초래할 수 있으므로, 관련 법규 및 행정 처분 내용을 반드시 확인해야 함.

감정가 91,000,000원 대비 최근 실거래가(2700만원~3300만원)와의 큰 괴리는 투자 분석 시 주의를 요함.

향후 대규모 개발에 따른 교통 문제 심화 가능성도 고려해야 할 사항임.

1.8. 투자 포인트

* 오산역 초역세권 입지: 지하철 1호선 오산역 이용이 편리하여 직주근접 및 대중교통 이용이 용이함.

* 감정가 대비 잠재적 저가 매수 기회: 최근 실거래가와의 큰 차이를 고려할 때, 권리분석 및 현장 확인을 통해 급매 또는 시세보다 저렴하게 취득할 가능성이 있음. (단, 리스크 요인 상쇄 여부 확인 필수)

* 토지 이용 계획: 준주거지역으로 향후 지역 개발 가능성을 기대해 볼 수 있음.

1.9. 예상 입찰가

최근 유사 면적(23.74㎡)의 다세대주택이 27,000,000원에 거래된 점을 고려할 때, 본 건의 전용면적 23.86㎡의 시세는 대략 27,000,000원 ~ 33,000,000원 범위로 추정할 수 있음.

건축년도(2013년)가 일부 거래 사례(2008년식)보다 신축임을 감안하여 상향 조정 가능성이 있으나, 위반건축물 등 법적 하자 및 복잡한 권리관계, 감정가와 시세의 큰 괴리 등을 종합적으로 고려해야 함.

인수되는 보증금이 없으므로, 입찰가는 순수 시세 및 낙찰 가능성, 향후 예상되는 추가 비용(위반건축물 이행강제금 등)을 고려하여 산정해야 함.

현 시세 및 제반 리스크를 종합적으로 고려했을 때, 보수적인 접근으로 30,000,000원 ~ 45,000,000원 범위에서 입찰가를 고려해볼 수 있으나, 반드시 현장 방문을 통해 물건 상태 및 하자 여부를 면밀히 확인한 후 최종 결정을 내리시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.