나이스옥션 법원경매 수원 2024타경10609 [17] 경기도 오산시 원동 757-6 5층501호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 공인 · 평가일 2024.10.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 오산시 원동에 소재하는 "오산역(1호선)" 북동측에 위치하며, 주위에는 아파
트, 다세대주택, 연립주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량진출입이 용이하며 인근에 지하철역(1호선 "오산역"), 버스정류장등이 소재하
는바, 제반 주위환경은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지상8층 건물 내 지상의 25개호 로서,
(사용승인일 : 2013.12.23)
외벽 : 석재붙임마감 등,
내벽 : 벽지도배마감 등,
창호 : 하이샤시창호 등임.

이용상태

기호(1)-(20)은 다세대주택, 기호(21)-(25)는 오피스텔로 이용중임.

설비내역

본건은 기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 화재탐지설비, 주차장, 엘리베이터 등이
구비되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 세장형 평지로서 현재 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약 4m이내의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(국지도로)(접합), 가축사육제한구역(전부제한)
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호
법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 토지구획정리사업지구(오산지구)<토지구획정리 사업
법>

공부와의 차이

본건은 등기사항전부증명서상 757-6, 757-7 2필지로 기재되어 있으나, 2014.01.10일 757-7
번과 합병되어 현재 757-6(304.7㎡)임.
본건의 위반건축물[적발일자: 15.04.01, 위반내용: 대수선(6층: 2세대 증가, 7,8층: 각
1세대 증가), 공문발송일: 15.0 4.02] 외에 공부상에 기재되어 있지 않은 제시외 건물이
존재함.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

별도등기 있음(대지권의 목적인 토지는 원동 757-6, 757-7이나 757-6으로 합병되었음)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 수원지방법원 2024타경10609 (17)

소재지: 경기도 오산시 원동 757-6 5층501호

용도: 다세대주택

감정가: 91,000,000원

토지면적: 8.84㎡ (약 2.67평) - 토지 지분

건물면적: 23.86㎡ (약 7.22평) - 전용면적

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 케OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.1. 입지조건

본건은 경기도 오산시 원동에 소재하며, 지하철 1호선 "오산역"에서 북동측 방향에 위치합니다.

주변에는 아파트, 다세대주택, 연립주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

차량으로의 진출입이 용이하며, 인근에 지하철역과 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

주변 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

1.2. 권리분석

특이사항: 본 건은 중복사건, 유동화물건이며 별도등기가 존재합니다.

주의사항: 별도등기 있음 (대지권의 목적인 토지는 원동 757-6, 757-7번지이나 757-6번지로 합병되었습니다).

임차인 현황:

* 임차인: 박

* 보증금: 50,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020-04-06

* 확정일자: 2020-03-03

* 배당신고일자: 2024-12-17

* 대항력: 없음

* 비고:

권리분석상 인수할 보증금은 0원입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 없습니다.

1.3. 상권분석

본건이 소재한 원동 지역은 주거 기능과 상업 기능이 혼합된 지역입니다.

오산역 역세권에 위치하여 유동인구 및 상업시설 접근성이 양호합니다.

주변에 다수의 주거 시설이 분포하고 있어 기본적인 배후 수요는 갖추고 있습니다.

1.4. 생활정보

건축물 구조: 철근콘크리트구조 평슬라브지붕, 지상 8층 건물 내 5층에 위치합니다.

사용승인일: 2013년 12월 23일

내외부 마감: 외벽은 석재붙임 마감, 내벽은 벽지도배 마감, 창호는 하이샤시 창호로 마감되었습니다.

이용 상태: 본건은 다세대주택으로 이용 중입니다.

설비 내역: 기본적인 위생, 급배수, 난방, 화재 탐지 설비가 구비되어 있으며, 주차장 및 엘리베이터가 설치되어 있습니다.

인접 도로: 본건 서측으로 노폭 약 4m 이내의 포장도로와 접하고 있습니다.

주변 시설: 오산역을 중심으로 한 상업 및 편의시설 이용이 편리합니다.

혐오시설: 현장 조사 및 주변 정보 검색 결과, 본건 인근에 직접적으로 거주 환경에 부정적 영향을 미칠 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

위반건축물: 해당 건물은 대수선(6층 2세대 증가, 7, 8층 각 1세대 증가)으로 인한 위반건축물 등재 이력이 있습니다. 이는 추후 시정 명령 및 이행강제금 부과 대상이 될 수 있어 추가적인 부담이 발생할 수 있습니다.

중복사건 및 유동화물건: 동일 물건에 대한 경매 사건이 중복되어 진행되거나 유동화된 물건으로, 경매 절차상의 변동이나 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

감정가와 시세 괴리: 본건의 감정가는 91,000,000원이지만, 유사 면적의 최근 실거래가는 27,000,000원에서 33,000,000원 수준으로, 상당한 가격 차이가 존재합니다. 이는 감정가 산정 시점의 시장 상황이 현재와 다르거나, 평가액이 높게 책정되었을 가능성을 시사합니다.

임차인 보증금: 임차인 박 의 보증금이 50,000,000원으로, 본건의 시장 추정가보다 높습니다. 대항력이 없는 임차인이므로 보증금 전액을 배당받지 못할 경우, 이에 대한 추가적인 확인 및 검토가 필요할 수 있습니다. (단, 권리분석상 인수 보증금은 0원입니다.)

1.6. 종합 의견

본 물건은 오산역 역세권에 위치한 소형 다세대주택으로, 교통 및 생활 편의성이 양호한 입지를 갖추고 있습니다. 2013년에 신축되어 비교적 최신 건물에 속합니다.

하지만 위반건축물 이력, 중복사건 및 유동화물건이라는 특이사항, 그리고 가장 큰 리스크는 감정평가액과 최근 실거래가 사이에 존재하는 큰 격차입니다. 이러한 점들은 입찰 결정 시 신중한 검토를 요구합니다.

1.7. 투자 포인트

역세권 입지: 오산역을 도보로 이용 가능한 역세권으로, 교통 편의성이 뛰어납니다.

소형 면적: 23.86㎡의 소형 면적으로, 초기 투자 부담이 상대적으로 낮을 수 있습니다.

개선 여지: 위반건축물 문제를 해결하고 시세에 맞는 적정 가격으로 낙찰받는다면, 향후 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 정보(JSON) 분석 결과, 유사 면적(약 21.62㎡~23.74㎡)의 최근 실거래가는 27,000,000원에서 33,000,000원 수준입니다.

본건의 전용면적 23.86㎡를 기준으로 환산 시, 현재 시장 가격은 약 32,000,000원에서 36,500,000원 범위로 추정됩니다.

감정가 91,000,000원은 최근 시장가와 큰 차이를 보이므로, 입찰 시에는 최근 실거래가를 기준으로 판단하는 것이 합리적입니다.

건축연도(2013년)가 비교적 신축이고 역세권이라는 점을 고려하여, 35,000,000원 을 예상 입찰가로 제안합니다.

(참고: 예상 입찰가 산정 시 인수할 보증금은 없습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.