나이스옥션 법원경매 수원 2024타경10609 [16] 경기도 오산시 원동 757-6 4층405호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 공인 · 평가일 2024.10.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 오산시 원동에 소재하는 "오산역(1호선)" 북동측에 위치하며, 주위에는 아파
트, 다세대주택, 연립주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량진출입이 용이하며 인근에 지하철역(1호선 "오산역"), 버스정류장등이 소재하
는바, 제반 주위환경은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지상8층 건물 내 지상의 25개호 로서,
(사용승인일 : 2013.12.23)
외벽 : 석재붙임마감 등,
내벽 : 벽지도배마감 등,
창호 : 하이샤시창호 등임.

이용상태

기호(1)-(20)은 다세대주택, 기호(21)-(25)는 오피스텔로 이용중임.

설비내역

본건은 기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 화재탐지설비, 주차장, 엘리베이터 등이
구비되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 세장형 평지로서 현재 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약 4m이내의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(국지도로)(접합), 가축사육제한구역(전부제한)
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호
법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 토지구획정리사업지구(오산지구)<토지구획정리 사업
법>

공부와의 차이

본건은 등기사항전부증명서상 757-6, 757-7 2필지로 기재되어 있으나, 2014.01.10일 757-7
번과 합병되어 현재 757-6(304.7㎡)임.
본건의 위반건축물[적발일자: 15.04.01, 위반내용: 대수선(6층: 2세대 증가, 7,8층: 각
1세대 증가), 공문발송일: 15.0 4.02] 외에 공부상에 기재되어 있지 않은 제시외 건물이
존재함.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

별도등기 있음(대지권의 목적인 토지는 원동 757-6, 757-7이나 757-6으로 합병되었음)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 수원지방법원에서 진행 중인 2024타경10609 (16) 사건의 부동산 임의경매 물건입니다.

소재지는 경기도 오산시 원동 757-6번지 4층 405호이며, 용도는 다세대주택입니다.

감정평가액은 138,000,000원입니다.

토지 면적은 13.63㎡ (약 4.12평)이며, 건물 면적은 36.73㎡ (약 11.11평)입니다.

토지와 건물 일괄 매각 대상이며, 채권자는 케OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO입니다.

건물 사용승인일은 2013년 12월 23일이며, 철근콘크리트구조 평슬라브지붕의 지상 8층 건물 내 4층에 해당합니다.

특이사항으로는 중복사건, 유동화물건, 별도등기 등이 있습니다.

주의사항으로 별도등기가 있으며, 이는 대지권의 목적인 토지가 원동 757-6, 757-7이나 757-6으로 합병된 사실과 관련 있습니다.

1.1. 입지조건

본 물건은 경기도 오산시 원동에 소재하며, 1호선 "오산역" 북동측에 위치합니다.

주변에는 아파트, 다세대주택, 연립주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 주거 및 상업 기능이 복합된 지역입니다.

차량 진출입이 용이하며, 인근에 지하철역(1호선 오산역)과 버스정류장이 있어 교통이 편리합니다.

본건의 서측으로는 노폭 약 4m 이내의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지 이용 계획상 도시지역, 준주거지역에 해당하며, 소로3류(폭 8m 미만), 가축사육제한구역, 비행안전제3구역, 성장관리권역, 토지구획정리사업지구 등으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

본 물건은 부동산 임의경매로 진행됩니다.

권리분석 결과, 임차인 이나윤(개명전: 이선민)은 보증금 70,000,000원, 차임 100,000원이며, 전입일자는 2020년 9월 24일, 확정일자는 2020년 9월 7일, 배당신고일자는 2024년 10월 30일입니다.

상기 임차인은 대항력이 없으며, 인수 보증금 합계는 0원입니다. 따라서 임차인의 보증금은 낙찰자가 인수하지 않습니다.

본건에는 "별도등기 있음"으로 표시되어 있으며, 이는 대지권의 목적인 토지가 원동 757-6, 757-7이나 757-6으로 합병되었음을 의미합니다. 해당 등기 사항은 추가 확인이 필요합니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리로는 지상권 개요만 기재되어 있으며, 구체적인 내용은 확인이 필요합니다.

1.3. 상권분석

본건이 위치한 원동 지역은 1호선 오산역을 중심으로 주거지와 상업 시설이 혼재된 지역입니다.

다세대주택, 연립주택, 아파트 등이 밀집한 배후 주거 단지를 기반으로 하여 근린생활시설 등 기본적인 상권이 형성되어 있습니다.

준주거지역으로 지정되어 있어 주거 기능 외 상업적 활용 가능성이 있습니다.

오산역 역세권에 위치하여 유동 인구 및 교통 접근성이 양호한 편입니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 1호선 오산역을 이용할 수 있으며, 다수의 버스 노선이 인근을 경유하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 편의시설: 주변 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 주거환경: 아파트, 다세대주택 등이 혼재된 일반적인 주거 지역 환경입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 위반건축물: 본건에는 위반건축물(6층: 2세대 증가, 7, 8층: 각 1세대 증가)이 적발된 이력이 있습니다(적발일자: 2015.04.01). 이는 향후 철거 명령이나 이행강제금 부과 등 행정적인 문제가 발생할 수 있는 중대한 리스크이므로, 반드시 관련 비용 및 해결 방안을 사전에 확인해야 합니다.

* 별도등기: 등기부등본상 별도등기가 존재하여 권리 관계를 복잡하게 만들 수 있습니다. 토지 합병과 관련된 사항으로 추정되나, 정확한 내용은 등기부등본을 통해 면밀히 검토해야 합니다.

* 토지이용 제한: 가축사육제한구역, 비행안전제3구역 등 일부 토지 이용에 제한이 따릅니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 오산역 역세권이라는 입지적 장점을 가지고 있으며, 다세대주택으로서의 잠재력을 보유하고 있습니다.

임차인의 대항력이 없고 인수 보증금이 없다는 점은 긍정적입니다.

하지만, 위반건축물 등재 및 별도등기 존재는 본건의 가치를 크게 하락시킬 수 있는 주요 리스크 요인입니다.

특히 위반건축물 문제는 철거 또는 이행강제금 납부 등 상당한 추가 비용 발생 가능성이 있으므로, 낙찰 후 해결 방안 및 비용 산정이 필수적입니다.

이러한 리스크 요인을 감안하여 신중하게 접근할 필요가 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 오산역 역세권의 안정적인 입지: 1호선 오산역을 이용한 서울 및 수도권 접근성이 우수합니다.

* 준주거지역: 주거용으로 활용 시 안정적인 수요를 기대할 수 있습니다.

* 권리관계의 명확성: 임차인 관련 인수 부담이 없어 권리 분석이 비교적 간명합니다.

* 위반건축물 해소 시 가치 상승 잠재력: 위반건축물 문제를 해결하고 정상적인 건물로 복구한다면, 시세 회복을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

제공된 주변 시세 정보 분석 결과, 2018년 준공된 59.31㎡ 면적의 다세대주택이 215,000,000원에 거래된 사례가 있습니다. 이를 면적당 단가로 환산 시 약 3,625,000원/㎡입니다. 본건의 전용면적 36.73㎡에 이 단가를 적용하면 약 133,230,000원의 시세가 추정됩니다. 이는 본건 감정가 138,000,000원과 유사한 수준입니다.

그러나 본건은 위반건축물 등재 및 별도등기 존재라는 중대한 리스크를 안고 있습니다. 특히 위반건축물 문제는 철거 또는 이행강제금 부과 등 상당한 금전적 부담과 법적 절차를 수반할 수 있습니다.

따라서 이러한 위험 요인을 충분히 반영하여 보수적으로 입찰가를 산정해야 합니다.

일반적으로 리스크가 큰 물건의 경우 감정가의 70~80% 수준에서 입찰가를 고려합니다.

감정가 138,000,000원의 70%는 약 96,600,000원, 80%는 약 110,400,000원입니다.

본건의 위반건축물 리스크가 상당함을 고려할 때, 감정가의 70% 이하 수준에서 접근하는 것이 합리적입니다.

따라서, 예상 입찰가 범위는 90,000,000원 ~ 105,000,000원 으로 제시하며, 실제 입찰 시에는 위반건축물 관련 예상 비용 등을 추가로 산정하여 보수적으로 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.