나이스옥션 법원경매 수원 2024타경10609 [12] 경기도 오산시 원동 757-6 4층401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 공인 · 평가일 2024.10.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 오산시 원동에 소재하는 "오산역(1호선)" 북동측에 위치하며, 주위에는 아파
트, 다세대주택, 연립주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량진출입이 용이하며 인근에 지하철역(1호선 "오산역"), 버스정류장등이 소재하
는바, 제반 주위환경은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지상8층 건물 내 지상의 25개호 로서,
(사용승인일 : 2013.12.23)
외벽 : 석재붙임마감 등,
내벽 : 벽지도배마감 등,
창호 : 하이샤시창호 등임.

이용상태

기호(1)-(20)은 다세대주택, 기호(21)-(25)는 오피스텔로 이용중임.

설비내역

본건은 기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 화재탐지설비, 주차장, 엘리베이터 등이
구비되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 세장형 평지로서 현재 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약 4m이내의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(국지도로)(접합), 가축사육제한구역(전부제한)
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호
법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 토지구획정리사업지구(오산지구)<토지구획정리 사업
법>

공부와의 차이

본건은 등기사항전부증명서상 757-6, 757-7 2필지로 기재되어 있으나, 2014.01.10일 757-7
번과 합병되어 현재 757-6(304.7㎡)임.
본건의 위반건축물[적발일자: 15.04.01, 위반내용: 대수선(6층: 2세대 증가, 7,8층: 각
1세대 증가), 공문발송일: 15.0 4.02] 외에 공부상에 기재되어 있지 않은 제시외 건물이
존재함.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

별도등기 있음(대지권의 목적인 토지는 원동 757-6, 757-7이나 757-6으로 합병되었음)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 수원지방법원 2024타경10609 (12)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 케OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 경기도 오산시 원동 757-6 4층 401호

용도: 다세대주택

건축물 사용승인일: 2013년 12월 23일

건물 구조: 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지상 8층 건물 내 4층 401호

건물 총 면적: 1022.33㎡ (약 309.25평)

토지 면적 (합병 전): 757-6, 757-7 필지

토지 면적 (현재): 304.7㎡ (약 92.17평)

건물 면적 (본건): 23.86㎡ (약 7.22평)

토지 면적 (본건): 8.84㎡ (약 2.67평)

1.3. 매각 대상 및 가격

매각대상: 토지/건물 일괄매각

감정가: 90,000,000원 (구천만원)

1.4. 특이사항 및 주의사항

특이사항: 중복사건, 유동화물건, 별도등기

주의사항: 별도등기 있음. 대지권의 목적인 토지는 원동 757-6, 757-7이나 757-6으로 합병되었음.

특수물건정보: 중복사건, 유동화물건, 별도등기

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 경기도 오산시 원동에 소재하며, 지하철 1호선 "오산역" 북동측에 위치합니다. 주위에는 아파트, 다세대주택, 연립주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 주거 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량으로의 접근이 용이하며, 인근에 지하철 1호선 "오산역" 및 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 토지 및 도로 상태

본건 토지는 세장형 평지로, 현재 다세대주택 건부지로 이용 중입니다. 서측으로는 폭 약 4m 이내의 포장도로와 접하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본건의 말소기준권리는 케OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO가 신청한 부동산 임의경매 개시결정 등기입니다.

3.2. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

3.3. 임차인 현황

임차인: 강안심 (강 )

보증금: 60,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022년 11월 11일

확정일자: 2022년 11월 07일

배당신고일자: 2024년 10월 30일

대항력: 없음

3.4. 권리분석 요약

인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

4.1. 주거 및 상업 혼재 지역

본건이 위치한 원동 지역은 아파트, 다세대주택, 연립주택 등 주거시설과 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다. 이는 주거 기능과 더불어 기본적인 상업 시설 이용이 가능한 환경을 제공합니다.

4.2. 역세권 입지

지하철 1호선 오산역이 인근에 위치하여 역세권의 이점을 누릴 수 있으며, 이는 지역 내 부동산 가치에 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 현황

본 건물은 2013년 12월 23일에 사용 승인된 철근콘크리트 구조의 8층 건물입니다. 본건은 4층에 위치한 다세대주택으로, 전용면적은 23.86㎡ (약 7.22평)입니다.

5.2. 건물 내부 및 설비

건물 내외부는 석재붙임 마감 및 벽지 도배 마감으로 되어 있으며, 하이샤시 창호가 설치되어 있습니다. 기본적인 위생, 급배수, 난방 설비와 화재 탐지 설비가 구비되어 있으며, 주차장 및 엘리베이터도 갖추고 있습니다.

5.3. 토지 이용 계획

본 토지는 도시지역, 준주거지역에 속하며, 소로 3류(폭 8m 미만)의 국지도로와 접하고 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 비행안전제3구역, 성장관리권역, 토지구획정리사업지구(오산지구) 등의 관련 법규 적용을 받습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 위반 건축물 존재

본건 건물에는 위반건축물(적발일자: 15.04.01, 위반내용: 대수선 (6층: 2세대 증가, 7,8층: 각 1세대 증가))이 존재하며, 공부상에 기재되지 않은 제시외 건물이 있을 수 있습니다. 이는 향후 이행강제금 부과, 철거 명령, 재산권 행사 제한 등의 심각한 문제가 발생할 수 있는 주요 리스크 요인입니다.

6.2. 중복사건 및 유동화 물건

중복사건 및 유동화 물건으로 분류되어 있어, 일반적인 경매 물건보다 복잡한 권리관계 및 절차 진행이 예상됩니다.

6.3. 토지 합병 및 별도등기

대지권의 목적인 토지가 합병되었으며, 별도등기가 존재하여 권리 분석에 더욱 주의가 필요합니다.

6.4. 미상 정보

임대관계가 미상으로, 임차인 외 점유자나 특이사항이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 오산시 원동에 위치한 다세대주택 경매 물건으로, 오산역 역세권이라는 입지적 장점을 가지고 있습니다. 2013년에 사용 승인된 건물로 비교적 신축에 속하며, 기본적인 편의시설도 잘 갖추어져 있습니다. 그러나 본건 건물의 위반건축물 등재 사실과 공부 외 제시외 건물 존재 가능성은 인수 시 상당한 재산상 손실이나 법적 분쟁을 야기할 수 있는 중대한 리스크입니다. 또한, 감정평가액 9천만원 대비 최근 유사 면적 다세대주택 매매 사례가 2천만원대에서 3천만원대 초반으로 형성된 점은 감정가 산정에 대한 추가적인 검토가 필요함을 시사합니다.

8. 투자 포인트

* 오산역 역세권 입지로 향후 시세 상승 잠재력 보유.

* 비교적 최근 연식 (2013년)의 건물로 즉각적인 수리가 불필요할 수 있음.

* 임차인 인수 보증금이 없어 명도가 상대적으로 용이할 수 있음 (단, 대항력 없는 임차인).

9. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 JSON 정보 분석 결과, 본건과 유사한 면적 (약 21.62㎡ ~ 23.74㎡)의 다세대주택 실거래가는 2,700만원에서 3,300만원 수준으로 파악됩니다. 본건 건물은 2013년 준공으로 유사 사례(2008년 준공)보다 신축입니다.

그러나 본 건물의 감정가는 9,000만원으로, 분석된 시세 대비 약 2.5배에서 3.3배가량 높게 책정되어 있습니다. 또한, 위반건축물 등재 및 공부 외 제시외 건물 존재 가능성이라는 중대한 리스크 요인이 있어, 입찰 시 신중한 접근이 필요합니다.

투기적 수요나 감정가를 기준으로 하는 것이 아닌, 실질적인 시장 가격과 현장의 위험 요인을 종합적으로 고려했을 때, 본 건물의 보수적인 예상 입찰가는 3,000만원 ~ 4,000만원 범위로 판단됩니다. (주의: 이는 실거래가 기반의 보수적 추정치이며, 감정가와 상당한 차이가 있음을 유념해야 합니다. 또한, 위반건축물 등재로 인한 추가 비용 및 위험 요소를 감안하여 입찰가를 최종 결정해야 합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.