나이스옥션 법원경매 수원 2024타경10609 [9] 경기도 오산시 원동 757-6 3층303호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 공인 · 평가일 2024.10.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 오산시 원동에 소재하는 "오산역(1호선)" 북동측에 위치하며, 주위에는 아파
트, 다세대주택, 연립주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량진출입이 용이하며 인근에 지하철역(1호선 "오산역"), 버스정류장등이 소재하
는바, 제반 주위환경은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지상8층 건물 내 지상의 25개호 로서,
(사용승인일 : 2013.12.23)
외벽 : 석재붙임마감 등,
내벽 : 벽지도배마감 등,
창호 : 하이샤시창호 등임.

이용상태

기호(1)-(20)은 다세대주택, 기호(21)-(25)는 오피스텔로 이용중임.

설비내역

본건은 기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 화재탐지설비, 주차장, 엘리베이터 등이
구비되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 세장형 평지로서 현재 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약 4m이내의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(국지도로)(접합), 가축사육제한구역(전부제한)
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호
법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 토지구획정리사업지구(오산지구)<토지구획정리 사업
법>

공부와의 차이

본건은 등기사항전부증명서상 757-6, 757-7 2필지로 기재되어 있으나, 2014.01.10일 757-7
번과 합병되어 현재 757-6(304.7㎡)임.
본건의 위반건축물[적발일자: 15.04.01, 위반내용: 대수선(6층: 2세대 증가, 7,8층: 각
1세대 증가), 공문발송일: 15.0 4.02] 외에 공부상에 기재되어 있지 않은 제시외 건물이
존재함.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

별도등기 있음(대지권의 목적인 토지는 원동 757-6, 757-7이나 757-6으로 합병되었음)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

이 물건은 수원지방법원 2024타경10609 (9) 사건으로 진행 중인 경기도 오산시 원동 757-6 3층303호 소재 다세대주택입니다. 감정가는 89,000,000원이며, 건물 전용면적은 23.86㎡(약 7.22평)입니다. 토지 지분은 8.84㎡(약 2.67평)이며, 건물 및 토지 일괄 매각 대상입니다. 경매 구분은 부동산 임의경매이며, 채권자는 케OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO입니다.

본 건물은 2013년 12월 23일 사용 승인된 철근콘크리트 구조의 지상 8층 건물 내 3층에 위치합니다. 건물 연면적은 1,022.33㎡(약 309.24평)이며, 건폐율 61.98%, 용적률 335.52%입니다. 본 물건의 전유부 면적은 23.86㎡(약 7.22평)입니다.

1.1. 입지조건

본건은 경기도 오산시 원동에 소재하며, 지하철 1호선 오산역 북동측에 위치합니다. 주변에는 아파트, 다세대주택, 연립주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 주위 환경은 보통 수준입니다. 차량 진출입은 용이하며, 인근에 지하철역과 버스정류장이 있어 교통이 편리합니다. 본건 서측으로는 노폭 약 4m 이내의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획상 도시지역, 준주거지역으로 지정되어 있으며, 소로3류(폭 8m 미만), 가축사육제한구역, 비행안전제3구역, 성장관리권역, 토지구획정리사업지구에 해당합니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리는 2013년 5월 31일 접수된 수산업협동조합중앙회의 근저당(620,400,000원)입니다. 이보다 늦게 등기된 권리들은 경매로 인해 모두 소멸될 것으로 예상됩니다.

등기부채권 총액은 토지 등기부 기준 620,400,000원, 집합건물 등기부 기준 1,625,350,000원(주택임차권, 임의경매, 압류, 가압류 포함)입니다.

임차인 현황으로는 박 임차인이 보증금 60,000,000원에 월세 없이(차임 0원) 2023년 4월 20일 전입 및 확정일자를 받았으나, 대항력은 없습니다. 따라서 권리분석상 인수해야 할 임차인의 보증금은 0원입니다.

추가적으로 본건은 중복사건, 유동화물건, 공동담보, 별도등기 등의 특이사항이 있습니다.

1.3. 상권분석

본건은 주거 지역과 근린생활시설이 혼재된 지역에 위치하며, 오산역 역세권으로 교통 접근성이 좋습니다. 최근 매매 정보 분석 시, 유사 면적(21.62㎡~23.74㎡)의 다세대주택이 2008년식 건물 기준으로 2026년 5월 2,700만원 ~ 3,300만원에 거래된 사례가 있습니다. 다만, 이는 본건의 감정가(89,000,000원)와 비교 시 큰 차이를 보이며, 해당 거래 사례들의 정확한 성격(예: 저가 거래, 임대차 계약 등)에 대한 추가 확인이 필요합니다.

1.4. 생활정보

* 주변 환경: 아파트, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 주거 및 생활 편의성이 보통입니다.

* 교통: 지하철 1호선 오산역 및 다수의 버스 노선을 이용할 수 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 편의시설: 오산역 인근 상업시설 및 근린생활시설 이용이 가능합니다.

* 주차: 본건은 기본적인 위생 및 급배수 설비, 난방 설비, 화재 탐지 설비, 주차장, 엘리베이터 등이 구비되어 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 위반건축물: 본건은 2015년 4월 1일자로 대수선(6층 2세대 증가, 7, 8층 각 1세대 증가)으로 인한 위반건축물 적발 사실이 있으며, 공부상에 기재되지 않은 제시외 건물이 존재합니다. 이는 추후 이행강제금 부과, 원상복구 명령 등의 행정 조치 대상이 될 수 있으며, 매수인이 인수 시 부담이 될 수 있습니다.

* 별도 등기: 대지권의 목적 토지는 원동 757-6, 757-7이었으나 757-6으로 합병되었다는 내용의 별도 등기가 있습니다. 이는 토지 관련 권리 관계를 명확히 해야 함을 시사합니다.

* 특수 물건 정보: 중복사건, 유동화물건, 공동담보 등은 거래 과정이나 명확성 확보에 있어 추가적인 검토가 필요할 수 있습니다.

* 감정가와 시세 차이: 제공된 최근 매매 정보와 본건 감정가 사이에 상당한 괴리가 존재하여, 실제 시장 가치에 대한 면밀한 재평가가 필요합니다.

* 혐오시설: 주변 시설 검색 결과, 본건 주변에 특별히 언급될 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 오산역 인근에 위치한 소형 다세대주택으로, 법적으로는 말소기준권리 이하 권리들이 소멸되어 비교적 명확한 편입니다. 그러나 위반건축물 등재 사실은 상당한 리스크 요인이 될 수 있으며, 이에 대한 정확한 파악과 처리 방안 마련이 필수적입니다. 또한, 제공된 유사 물건의 거래가와 감정가 간의 큰 차이점은 투자 결정 시 신중한 접근을 요구합니다.

1.7. 투자 포인트

* 입지: 오산역 초역세권으로 교통 편의성이 우수합니다.

* 가격 메리트: 감정가 대비 낮은 시세 정보가 존재하며, 소형 평수임을 고려한 합리적인 가격으로 낙찰받을 경우 향후 시세차익 또는 임대수익 기대 가능성이 있습니다.

* 소형 주거 공간: 1인 가구 증가 추세에 맞춰 소형 주거 공간에 대한 수요를 활용할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 89,000,000원이나, 제공된 유사 물건의 최근 매매가(2,700만원 ~ 3,300만원)와 위반건축물 존재 리스크를 종합적으로 고려할 때, 현 시세 및 위험 요소를 반영한 합리적인 입찰가는 40,000,000원 내외로 판단됩니다. 이는 권리 인수 부담이 없고, 유사 물건의 최상단 거래가를 참고하되 위반 건축물로 인한 잠재적 비용 등을 고려한 보수적인 접근입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.