나이스옥션 법원경매 수원 2024타경10609 [14] 경기도 오산시 원동 757-6 4층403호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 공인 · 평가일 2024.10.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 오산시 원동에 소재하는 "오산역(1호선)" 북동측에 위치하며, 주위에는 아파
트, 다세대주택, 연립주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량진출입이 용이하며 인근에 지하철역(1호선 "오산역"), 버스정류장등이 소재하
는바, 제반 주위환경은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지상8층 건물 내 지상의 25개호 로서,
(사용승인일 : 2013.12.23)
외벽 : 석재붙임마감 등,
내벽 : 벽지도배마감 등,
창호 : 하이샤시창호 등임.

이용상태

기호(1)-(20)은 다세대주택, 기호(21)-(25)는 오피스텔로 이용중임.

설비내역

본건은 기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 화재탐지설비, 주차장, 엘리베이터 등이
구비되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 세장형 평지로서 현재 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약 4m이내의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(국지도로)(접합), 가축사육제한구역(전부제한)
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호
법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 토지구획정리사업지구(오산지구)<토지구획정리 사업
법>

공부와의 차이

본건은 등기사항전부증명서상 757-6, 757-7 2필지로 기재되어 있으나, 2014.01.10일 757-7
번과 합병되어 현재 757-6(304.7㎡)임.
본건의 위반건축물[적발일자: 15.04.01, 위반내용: 대수선(6층: 2세대 증가, 7,8층: 각
1세대 증가), 공문발송일: 15.0 4.02] 외에 공부상에 기재되어 있지 않은 제시외 건물이
존재함.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

별도등기 있음(대지권의 목적인 토지는 원동 757-6, 757-7이나 757-6으로 합병되었음)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

수원지방법원 2024타경10609 (14) 부동산 임의경매 사건입니다.

채권자는 케OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO입니다.

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 오산시 원동 757-6 4층 403호

용도: 다세대주택

토지 면적: 8.84㎡ (약 2.67평)

건물 면적: 23.86㎡ (약 7.22평)

건물구조: 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지상 8층 건물 내 4층 403호

사용승인일: 2013년 12월 23일

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

1.3. 감정가 및 매각 대상

감정가: 90,000,000원

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본 건은 경기도 오산시 원동에 소재하며, "오산역(1호선)" 북동측 인근에 위치합니다.

주위에는 아파트, 다세대주택, 연립주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

본 건까지 차량 진출입이 용이하며, 인근에 지하철 1호선 "오산역" 및 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 제반 주위 환경은 보통으로 평가됩니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

도시지역, 준주거지역, 소로 3류(폭 8m 미만)(국지도로)(접합), 가축사육제한구역(전부제한), 비행안전제3구역(전술), 성장관리권역, 토지구획정리사업지구(오산지구)에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 매각으로 소멸되는 권리

본 건은 부동산 임의경매 사건으로, 일반적인 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.2. 매각으로 소멸되지 않는 권리

별도 등기가 있으며, 상세 내용은 등기사항전부증명서 확인이 필요합니다.

3.3. 임차인 현황 및 인수 여부

임차인: 박

보증금: 60,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2023-12-20

확정일자: 2024-10-21

배당신고일자: 2024-11-06

대항력: 없음

인수 보증금 합계: 0원

* 임차인은 대항력이 없으므로, 보증금 60,000,000원에 대한 인수 부담은 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석 (매매/임대)

제공된 최근 매매/전월세 JSON 정보를 분석한 결과, 본 건의 감정가(90,000,000원) 대비 실제 시장 거래가는 현저히 낮은 수준입니다.

2026년 5월에 거래된 유사 면적(23.74㎡, 21.62㎡)의 다세대주택 매매가는 2,700만원에서 3,300만원 수준으로 확인되었습니다. 이는 본 건의 감정가와 큰 차이를 보이므로, 시세 반영 시 매우 보수적인 접근이 필요합니다.

4.2. 유사 물건 거래 사례

2026년 5월 15일, 경기도 오산시 원동 758-6번지, 23.74㎡, 2층 다세대주택이 2,700만원에 거래되었습니다.

2026년 5월 12일, 경기도 오산시 원동 753-9번지, 21.62㎡, 2층 다세대주택이 3,300만원에 거래되었습니다.

참고로, 2026년 5월 10일, 59.31㎡ 다세대주택이 2억 1,500만원에 거래된 사례도 있으나, 면적 차이가 커 직접적인 비교는 어렵습니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 내부 및 편의 시설

본 건물은 철근콘크리트 구조로, 기본적인 위생 및 급배수, 난방, 화재 탐지 설비, 주차장, 엘리베이터 등이 구비되어 있습니다.

5.2. 주변 편의 시설

"오산역" 인근에 위치하여 상업 시설 및 생활 편의 시설 접근성이 양호합니다. 주변에 근린생활시설이 혼재되어 기본적인 생활 편의는 충족될 것으로 보입니다.

* 지도 등 외부 서비스 검색 결과, 주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공부상 차이 및 위반 건축물

등기사항전부증명서상 토지는 757-6, 757-7 두 필지였으나 757-7번지가 757-6번지로 합병되어 현재 757-6 (304.7㎡) 단일 필지입니다.

본 건 건물에는 위반건축물 적발 이력(적발일자: 15.04.01, 위반내용: 대수선(6층: 2세대 증가, 7,8층: 각 1세대 증가))이 존재합니다. 이로 인해 철거 또는 이행강제금 부과 등의 문제가 발생할 수 있어 철저한 확인 및 해결 방안 모색이 필수적입니다.

6.2. 별도 등기 및 기타 특이사항

"별도 등기 있음"으로 명시되어 있으며, 대지권의 목적인 토지가 원동 757-6, 757-7이나 757-6으로 합병되었다는 주의사항이 기재되어 있습니다. 이는 등기부등본상 추가적인 권리 관계나 제한이 있을 수 있음을 시사하므로, 철저한 권리 분석이 요구됩니다.

본 물건은 중복 사건, 유동화 물건으로 분류되어 있어, 경매 진행 과정에 변동이 있을 수 있습니다.

6.3. 감정가와 시세의 괴리

가장 큰 리스크는 감정가(90,000,000원)와 최근 실거래가(2,700만원 ~ 3,300만원) 간의 현저한 차이입니다. 이러한 괴리는 물건의 실제 가치보다 높게 책정되었거나, 시장 상황 변화, 또는 물건 자체의 심각한 문제(위반건축물 등)를 반영하지 못했기 때문일 수 있습니다.

7. 종합 의견

7.1. 물건의 장단점 요약

장점:

* 오산역 인근의 양호한 교통 및 편의시설 접근성.

* 비교적 신축 건물(2013년 사용승인)로 건물 상태 양호 예상.

* 임차인은 있으나 대항력이 없어 인수 부담 없음.

단점:

* 최근 실거래가 대비 매우 높은 감정가.

* 위반 건축물 적발 이력 존재 (대수선으로 인한 세대수 증가).

* "별도 등기 있음" 표기로 인한 추가 권리 관계 확인 필요.

* 중복 사건, 유동화 물건으로 인한 경매 절차 변동 가능성.

8. 투자 포인트

8.1. 시세 대비 잠재적 가치

최근 실거래가(2,700만원~3,300만원)를 기준으로 볼 때, 감정가 9,000만원은 현저히 고평가된 것으로 판단됩니다. 위반 건축물 문제 해결 비용, 별도 등기 관련 비용 등을 감안하더라도, 현재 감정가로는 투자 매력이 매우 낮습니다. 실제 시장 가치에 부합하는 수준으로 입찰가를 산정해야 합니다.

8.2. 장기적 전망

오산 지역 개발 계획 및 1호선 역세권이라는 입지적 장점은 있으나, 물건 자체의 하자(위반건축물)가 해결되지 않으면 가치 상승에 제약이 있을 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 반영 산정

인수 보증금은 0원이므로, 감정가에서 인수 보증금을 제외한 금액은 90,000,000원입니다.

그러나 최근 실거래가 범위는 2,700만원 ~ 3,300만원입니다.

본 물건의 전용면적(23.86㎡)은 유사 거래 사례(23.74㎡, 21.62㎡)와 유사합니다.

위반 건축물 원상복구 비용, 별도 등기 관련 비용 등을 고려하여 보수적으로 접근해야 합니다.

최근 거래된 2,700만원 ~ 3,300만원 수준을 기준으로, 적정 입찰가 범위를 산정하는 것이 합리적입니다.

9.2. 최종 예상 입찰가 제안

현 시점에서의 합리적인 최저 입찰가 범위는 20,000,000원 ~ 35,000,000원 선으로 제안합니다.

이는 최근 실거래가 및 물건의 잠재적 리스크(위반건축물, 별도 등기 등)를 충분히 고려한 금액입니다.

입찰 전 반드시 현장 방문을 통해 위반 건축물 상태를 직접 확인하고, 법무사를 통한 등기부등본 최종 확인 및 관련 전문가와 상담 후 신중하게 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.