나이스옥션 법원경매 수원 2024타경10609 [3] 경기도 오산시 원동 757-6 2층202호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 공인 · 평가일 2024.10.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 오산시 원동에 소재하는 "오산역(1호선)" 북동측에 위치하며, 주위에는 아파
트, 다세대주택, 연립주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량진출입이 용이하며 인근에 지하철역(1호선 "오산역"), 버스정류장등이 소재하
는바, 제반 주위환경은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지상8층 건물 내 지상의 25개호 로서,
(사용승인일 : 2013.12.23)
외벽 : 석재붙임마감 등,
내벽 : 벽지도배마감 등,
창호 : 하이샤시창호 등임.

이용상태

기호(1)-(20)은 다세대주택, 기호(21)-(25)는 오피스텔로 이용중임.

설비내역

본건은 기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 화재탐지설비, 주차장, 엘리베이터 등이
구비되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 세장형 평지로서 현재 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약 4m이내의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(국지도로)(접합), 가축사육제한구역(전부제한)
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호
법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 토지구획정리사업지구(오산지구)<토지구획정리 사업
법>

공부와의 차이

본건은 등기사항전부증명서상 757-6, 757-7 2필지로 기재되어 있으나, 2014.01.10일 757-7
번과 합병되어 현재 757-6(304.7㎡)임.
본건의 위반건축물[적발일자: 15.04.01, 위반내용: 대수선(6층: 2세대 증가, 7,8층: 각
1세대 증가), 공문발송일: 15.0 4.02] 외에 공부상에 기재되어 있지 않은 제시외 건물이
존재함.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

별도등기 있음(대지권의 목적인 토지는 원동 757-6, 757-7이나 757-6으로 합병되었음)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 수원지방법원에서 진행 중인 2024타경10609 (3) 사건에 대한 경매 물건입니다.

소재지는 경기도 오산시 원동 757-6번지 2층 202호이며, 용도는 다세대주택입니다.

감정평가액은 89,000,000원입니다.

토지 면적은 8.84㎡ (약 2.67평)이며, 건물 면적은 23.86㎡ (약 7.22평)입니다.

매각 대상은 토지와 건물을 일괄하여 매각하며, 경매 구분은 부동산 임의경매입니다.

채권자는 케OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO입니다.

건물은 2013년 12월 23일에 사용 승인되었으며, 철근콘크리트 구조의 8층 건물 중 2층 202호입니다.

특이사항으로는 중복사건, 유동화물건, 공동담보, 별도등기가 있습니다.

주의사항으로 별도등기가 있으며, 대지권의 목적인 토지는 원동 757-6, 757-7이나 757-6으로 합병된 상태입니다.

2. 입지조건

본 건은 경기도 오산시 원동에 위치하며, 1호선 오산역에서 북동측에 자리하고 있습니다.

주변으로는 아파트, 다세대주택, 연립주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 주위 환경은 보통 수준입니다.

차량 진출입이 용이하며, 인근에 지하철 1호선 오산역과 버스정류장이 소재하여 교통 여건은 보통으로 평가됩니다.

토지는 세장형 평지로서 현재 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.

건물의 서측으로는 노폭 약 4m 이내의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지 이용 계획상 도시지역, 준주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)에 해당하며, 가축사육제한구역, 비행안전제3구역, 성장관리권역, 토지구획정리사업지구로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

본 건의 말소기준권리는 2013년 5월 31일 접수된 수산업협동조합중앙회의 근저당권(을5, 토지) 및 2013년 12월 30일 접수된 동일 채권자의 근저당권(을1, 집합건물)입니다.

이들 권리를 포함하여 등기된 대부분의 권리(근저당, 주택임차권, 임의경매, 압류, 가압류 등)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

임차인 현황은 다음과 같습니다.

* 임차인: XUXUANYU

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2014-06-03

대항력: 없음

비고:

* 임차인: 박수형

보증금: 60,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021-12-03

확정일자: 2021-11-18

배당신고일자: 2024-11-19

대항력: 없음

비고:

상기 임차인들 모두 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다. 인수 보증금 합계는 0원입니다.

전유부 등기사항을 보면 박수형의 주택임차권(을3)도 말소 예정으로 기재되어 있습니다.

현재 진행 중인 임의경매(갑4)는 수협은행(수산업협동조합중앙회 양도)이 신청한 건입니다.

4. 상권분석

본 건은 오산역 인근의 주거 및 상업 혼합 지역에 위치하고 있어, 역세권의 이점을 가지고 있습니다.

주변에 아파트, 다세대, 연립주택 등이 밀집해 있어 주거 수요가 꾸준히 있을 것으로 예상됩니다.

근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 상업 활동이 가능하며, 지역 내 소비 활동을 지원하는 환경입니다.

5. 생활정보

주거 환경은 아파트, 다세대, 연립 등 다양한 형태의 주택이 혼재하는 지역입니다.

교통망으로는 1호선 오산역을 도보로 이용 가능하며, 대중교통 이용이 편리합니다.

건물에는 기본적인 위생 및 급배수 설비, 난방 설비, 화재 탐지 설비가 갖추어져 있으며, 주차장과 엘리베이터가 구비되어 있어 생활 편의성이 양호한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

본 건은 중복사건, 유동화물건, 공동담보, 별도등기 등의 특이사항을 가지고 있어 권리 분석 시 주의가 필요합니다.

특히, 공부와의 차이 사항에서 위반건축물(대수선으로 인한 6층 2세대 증가, 7,8층 각 1세대 증가)이 적발되었다는 점은 큰 리스크 요인입니다. 이는 이행강제금 부과, 철거 명령, 재산권 행사 제한 등의 문제가 발생할 수 있습니다.

또한, 대지권의 목적 토지가 합병된 상태에서 별도등기가 존재한다는 점은 토지 소유권 및 대지권 관련 추가적인 확인이 필요함을 시사합니다.

임대 관계가 미상이라는 점도 인수 후 명도 과정에서 고려해야 할 사항입니다.

7. 종합 의견

본 물건은 오산역 인근에 위치한 다세대주택으로, 교통 및 생활 편의성이 무난한 편입니다.

경매 절차상 낙찰 후 인수해야 할 부담스러운 권리나 보증금은 없는 것으로 분석됩니다.

그러나, 가장 큰 문제점은 위반건축물 존재 사실입니다. 이는 추후 상당한 법적, 재정적 부담으로 작용할 수 있으며, 재산 가치를 크게 하락시킬 수 있는 요인입니다.

감정평가액(89,000,000원)과 최근 유사 면적의 매매 사례(27,000,000원~33,000,000원) 간의 큰 괴리가 존재하는데, 이는 위반건축물 존재 및 시장 상황을 반영한 결과일 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 낙찰 시 권리 관계가 깨끗하여 명도 완료 후 문제없이 소유권을 확보할 수 있습니다.

* 오산역 인근의 역세권 입지로서, 소형 주거 공간에 대한 수요가 있을 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 2026년 5월 경기도 오산시 원동에서 거래된 비슷한 면적(21.62㎡ ~ 23.74㎡)의 다세대주택 실거래가는 27,000,000원에서 33,000,000원 사이입니다.

본 건의 건물 준공연도가 2013년으로 유사 거래 사례(2008년 준공)보다 최신이라는 점을 감안하더라도, 감정가 89,000,000원은 현재 시장 가격이나 유사 거래 사례와 큰 차이를 보입니다.

특히, 위반건축물 적발 사실은 재산 가치에 큰 하방 압력으로 작용할 것입니다. 이러한 위반 사항은 철거, 이행강제금 등의 비용 발생 가능성을 내포하므로, 입찰 시 상당한 할인율을 적용해야 합니다.

유사 거래 사례의 최고가(33,000,000원)에 위반 사항에 대한 할인(예: 30~40%)을 적용하면 20,000,000원대 초중반 수준으로 예상됩니다.

이에 따라, 본 건의 예상 입찰가는 위반사항 및 감정가와 시세 간의 괴리를 종합적으로 고려하여 25,000,000원 내외로 조심스럽게 산정합니다.

이는 매우 투기적인 접근이며, 위반건축물 관련 현황 및 처리 비용, 향후 시장 상황 변동 등을 면밀히 조사한 후 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.