나이스옥션 법원경매 수원 2024타경10609 [13] 경기도 오산시 원동 757-6 4층402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 공인 · 평가일 2024.10.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 오산시 원동에 소재하는 "오산역(1호선)" 북동측에 위치하며, 주위에는 아파
트, 다세대주택, 연립주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량진출입이 용이하며 인근에 지하철역(1호선 "오산역"), 버스정류장등이 소재하
는바, 제반 주위환경은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지상8층 건물 내 지상의 25개호 로서,
(사용승인일 : 2013.12.23)
외벽 : 석재붙임마감 등,
내벽 : 벽지도배마감 등,
창호 : 하이샤시창호 등임.

이용상태

기호(1)-(20)은 다세대주택, 기호(21)-(25)는 오피스텔로 이용중임.

설비내역

본건은 기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 화재탐지설비, 주차장, 엘리베이터 등이
구비되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 세장형 평지로서 현재 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약 4m이내의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(국지도로)(접합), 가축사육제한구역(전부제한)
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호
법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 토지구획정리사업지구(오산지구)<토지구획정리 사업
법>

공부와의 차이

본건은 등기사항전부증명서상 757-6, 757-7 2필지로 기재되어 있으나, 2014.01.10일 757-7
번과 합병되어 현재 757-6(304.7㎡)임.
본건의 위반건축물[적발일자: 15.04.01, 위반내용: 대수선(6층: 2세대 증가, 7,8층: 각
1세대 증가), 공문발송일: 15.0 4.02] 외에 공부상에 기재되어 있지 않은 제시외 건물이
존재함.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

별도등기 있음(대지권의 목적인 토지는 원동 757-6, 757-7이나 757-6으로 합병되었음)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 수원지방법원 2024타경10609 (13)

* 소재지: 경기도 오산시 원동 757-6, 4층 402호 (신주소: 경기도 오산시 대원로39번길 8)

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 90,000,000원

* 토지면적: 8.84㎡ (약 2.67평)

* 토지 지분: 8.84㎡ (약 2.67평)

* 건물면적: 23.86㎡ (약 7.22평)

* 건물 지분: 23.86㎡ (약 7.22평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 케OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.1. 입지조건

* 위치: 본건은 경기도 오산시 원동에 소재하며, 1호선 "오산역"으로부터 북동측 인근에 위치합니다.

* 주위환경: 주변에는 아파트, 다세대주택, 연립주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 일반적인 주거 및 상업 혼합 지역의 형태를 띠고 있으며 주위환경은 보통 수준입니다.

* 교통: 본건까지 차량의 진출입이 용이하며, 인근에 지하철 1호선 오산역과 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 토지: 본건은 세장형의 평탄한 토지 위에 현 상태로 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.

* 도로: 본건의 서측으로는 노폭 약 4m 이내의 포장도로와 접하고 있습니다.

1.2. 권리분석

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (세부 내용 미상, 물건명세서 추가 확인 필요)

* 인수되는 권리: 없음

* 임차인 현황:

* 임차인: 이

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2024-05-03

* 확정일자: (정보 없음)

* 배당신고일자: (정보 없음)

* 대항력: 없음

* 비고: 권리분석상 대항력이 없는 임차인입니다.

* 임차인: 이

* 보증금: 60,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2024-05-03

* 확정일자: 2024-04-11

* 배당신고일자: 2024-10-24

* 대항력: 없음

* 비고: 권리분석상 대항력이 없는 임차인입니다.

* 인수 보증금 합계: 0원

* 특이사항: 본건은 중복사건, 유동화물건, 별도등기 물건에 해당합니다.

* 주의사항: 별도등기가 존재하며, 대지권의 목적인 토지는 원동 757-6번지와 757-7번지였으나 현재 757-6번지로 합병된 상태입니다.

1.3. 상권분석

* 주변 시세: 제공된 최근 매매 정보에 따르면, 유사한 연립/다세대 주택의 실거래가는 다음과 같습니다.

* 2026년 5월 15일, 23.74㎡ 면적의 주택이 2,700만원에 거래되었습니다. (면적당 가격 약 113.7만원/㎡)

* 2026년 5월 12일, 21.62㎡ 면적의 주택이 3,300만원에 거래되었습니다. (면적당 가격 약 152.6만원/㎡)

* 평가: 본건의 전용면적(23.86㎡)과 유사한 크기의 최근 실거래가는 2,700만원에서 3,300만원 수준입니다. 본건의 감정가 9,000만원은 이러한 최근 실거래가에 비해 현저히 높은 수준입니다. 건물 사용승인일(2013년 12월 23일)이 비교적 최근임에도 불구하고, 시장 가격과의 괴리가 상당하여 투자 시 면밀한 시세 조사가 필요합니다.

1.4. 생활정보

* 인프라: 본건은 1호선 오산역 및 버스정류장이 인근에 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 또한, 주위에 아파트, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 접근이 가능할 것으로 보입니다.

* 건축물 정보: 본 건물은 2013년 12월 23일 사용승인되었으며, 철근콘크리트구조 평슬라브 지붕의 8층 건물 중 4층에 위치합니다. 건물 내에는 기본적인 위생 및 급배수 설비, 난방 설비, 화재탐지 설비, 주차장, 엘리베이터 등이 갖추어져 있습니다.

* 혐오시설 조사: 주변 지역에 대한 조사 결과, 본건과 인접하여 심각한 혐오시설(유해화학물질 공장, 대규모 폐기물 처리 시설 등)이 직접적으로 위치한다는 정보는 확인되지 않았습니다. 그러나 일반적인 도시 지역에서 발생할 수 있는 생활 소음, 교통량, 상업 시설 관련 환경적 요인은 존재할 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 감정가와 시세의 큰 괴리: 본건의 감정가(9,000만원)가 제공된 주변 실거래가(2,700만원~3,300만원)와 비교할 때 매우 높게 책정되었습니다. 이는 향후 낙찰 후 매도 또는 재매각 시 가격 조정의 위험이 있음을 시사합니다.

* 경매 절차상의 복잡성: 중복사건, 유동화물건, 별도등기 등으로 인해 경매 절차 및 권리관계 분석에 주의가 요구됩니다.

* 위반건축물 존재: 건축물대장상 확인되지 않는 제시외 건물이 존재하며, 과거 대수선 과정에서 6층 2세대, 7층 1세대, 8층 1세대씩 증가한 위반사항이 적발된 이력이 있습니다. 이는 향후 이행강제금 부과 등 행정적 제재의 대상이 될 수 있습니다.

* 토지 합병 관련 사항: 대지권이 등록된 토지(원동 757-6, 757-7)가 합병(757-6)되어 있어, 공부상 내용과 실제 현황 간의 정확한 일치를 재확인해야 합니다.

* 임대차 관계: 임대차 관계가 미상이며, 임차인들이 대항력이 없는 것으로 분석되었으나, 보증금이나 차임 지급 여부 등 정확한 관계는 추가 확인이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 경기도 오산시 원동에 위치한 다세대주택으로, 오산역과의 접근성이 양호하고 건물 연식(2013년) 또한 비교적 최신이라는 장점을 가지고 있습니다. 그러나 가장 큰 특징이자 위험 요인은 감정가(9,000만원)와 주변 실거래가(2,700만원~3,300만원) 간의 현저한 차이입니다. 또한, 중복사건, 유동화물건, 별도등기, 위반건축물 이력 등 여러 복합적인 특이사항을 안고 있어 투자 시 매우 신중한 접근이 필요합니다. 임차인은 대항력이 없어 명도 부담이 크지 않을 것으로 예상되나, 정확한 임차 관계 확인은 필수적입니다.

1.7. 투자 포인트

* 오산역 인근의 주거 밀집 지역에 위치하여 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 잠재력이 있습니다.

* 건축 연도가 2013년으로 비교적 최신 연식이라 건물 자체의 노후도가 낮고 상품성이 양호합니다.

* 다세대주택으로 소액 투자가 가능하며, 시세 대비 현저히 낮은 가격에 낙찰받을 경우 높은 수익률을 기대할 수 있습니다.

* 현 임차인은 대항력이 없어 명도 절차가 비교적 용이할 것으로 예상됩니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 9,000만원으로 책정되었으나, 제공된 주변 실거래가 데이터 분석 결과, 유사한 면적대의 다세대주택들이 2,700만원에서 3,300만원 사이에서 거래된 것으로 확인되었습니다. 본건의 건물 연식(2013년)이 비교적 최신임을 감안하더라도, 감정가와 실거래가 간의 차이가 매우 커, 감정가의 적정성에 의문이 제기됩니다.

이에 따라, 본건의 적정 시장 가치는 현재 시점을 기준으로 약 3,000만원에서 4,000만원 사이로 추정 됩니다.

투자자께서는 감정가의 과도한 고평가 가능성을 충분히 인지하시고, 시장 가격에 기반한 보수적인 접근을 권고합니다.

따라서, 본건에 대한 투자 관점에서 권장하는 예상 입찰가 범위는 3,500만원 ~ 4,500만원 을 고려해볼 수 있습니다.

이는 인수 보증금(0원)을 제외한 금액이며, 실제 입찰 결정은 반드시 현장 조사, 추가적인 시세 조사, 권리 관계 분석 결과 등을 종합적으로 검토하신 후 신중하게 내리시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.