나이스옥션 법원경매 수원 2024타경10609 [10] 경기도 오산시 원동 757-6 3층304호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 공인 · 평가일 2024.10.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 오산시 원동에 소재하는 "오산역(1호선)" 북동측에 위치하며, 주위에는 아파
트, 다세대주택, 연립주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량진출입이 용이하며 인근에 지하철역(1호선 "오산역"), 버스정류장등이 소재하
는바, 제반 주위환경은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지상8층 건물 내 지상의 25개호 로서,
(사용승인일 : 2013.12.23)
외벽 : 석재붙임마감 등,
내벽 : 벽지도배마감 등,
창호 : 하이샤시창호 등임.

이용상태

기호(1)-(20)은 다세대주택, 기호(21)-(25)는 오피스텔로 이용중임.

설비내역

본건은 기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 화재탐지설비, 주차장, 엘리베이터 등이
구비되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 세장형 평지로서 현재 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약 4m이내의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(국지도로)(접합), 가축사육제한구역(전부제한)
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호
법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 토지구획정리사업지구(오산지구)<토지구획정리 사업
법>

공부와의 차이

본건은 등기사항전부증명서상 757-6, 757-7 2필지로 기재되어 있으나, 2014.01.10일 757-7
번과 합병되어 현재 757-6(304.7㎡)임.
본건의 위반건축물[적발일자: 15.04.01, 위반내용: 대수선(6층: 2세대 증가, 7,8층: 각
1세대 증가), 공문발송일: 15.0 4.02] 외에 공부상에 기재되어 있지 않은 제시외 건물이
존재함.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

별도등기 있음(대지권의 목적인 토지는 원동 757-6, 757-7이나 757-6으로 합병되었음)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 수원지방법원 2024타경10609 (10)

소재지: 경기도 오산시 원동 757-6 3층304호

용도: 다세대주택

감정가: 89,000,000원

토지면적: 8.84㎡ (약 2.67평)

토지지분: 8.84㎡ (약 2.67평)

건물면적: 23.86㎡ (약 7.22평)

건물지분: 23.86㎡ (약 7.22평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 케OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 중복사건, 유동화물건, 공동담보, 별도등기

주의사항: 별도등기 있음(대지권의 목적인 토지는 원동 757-6, 757-7이나 757-6으로 합병되었음)

1.1. 입지조건

본건은 경기도 오산시 원동에 소재하며, 1호선 오산역 북동측에 위치합니다.

주위에는 아파트, 다세대주택, 연립주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 주위 환경은 보통 수준입니다.

차량 진출입이 용이하며, 인근에 지하철 1호선 오산역 및 버스정류장이 소재하여 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

본건 토지는 세장형 평지로서 현재 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.

건물 서측으로는 노폭 약 4m 이내의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획상 도시지역, 준주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 비행안전제3구역, 성장관리권역, 토지구획정리사업지구에 해당합니다.

주변에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리는 2013년 5월 31일 접수된 수산업협동조합중앙회의 근저당권(을5, 620,400,000원)입니다.

모든 후순위 권리(근저당, 임의경매, 압류, 가압류)는 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

등기부상 채권 총액은 토지 620,400,000원, 집합건물 1,565,350,000원입니다.

임차인 현황:

* LUOZHENYU(라정옥): 보증금 60,000,000원, 차임 0원, 전입/확정일자 2023-09-11, 배당신고일자 2024-10-28, 대항력 없음.

* ZHUTAISHAN: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2023-09-11, 확정/배당신고일자 없음, 대항력 없음.

인수해야 할 임차인의 보증금은 합계 0원입니다.

공부와의 차이: 등기사항전부증명서상 757-6, 757-7 두 필지로 기재되어 있었으나, 2014년 1월 10일 757-7번지와 합병되어 현재는 757-6번지(304.7㎡)로 이용 중입니다.

별도등기 관련: 대지권의 목적인 토지가 757-6, 757-7번지였으나 757-6번지로 합병된 이력이 있습니다.

1.3. 상권분석

본건은 오산역(1호선) 인근의 다세대주택 밀집 지역에 위치하며, 주변에 아파트, 연립주택, 근린생활시설 등이 혼재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

제공된 최근 매매 정보 분석 결과, 유사 면적(23.74㎡)의 다세대주택이 2026년 5월 27,000,000원에 거래되었습니다. 또한, 2008년식의 21.62㎡ 다세대주택은 2026년 5월 33,000,000원에 거래된 사례가 있습니다.

본건의 건물 사용승인일은 2013년 12월 23일로, 제시된 매매 사례(2008년식)보다 신축 건물에 해당합니다.

제시된 매매 사례 가격은 본건의 감정가(89,000,000원)와 비교할 때 현저히 낮은 수준입니다. 이는 제시된 매매 사례가 본건과 건물 연식이나 조건이 다를 수 있음을 시사하며, 시장 상황에 따라 가치 평가에 차이가 있을 수 있습니다.

1.4. 생활정보

건물은 철근콘크리트구조 평슬라브지붕의 지상 8층 건물이며, 본건은 3층에 위치합니다.

2013년 12월 23일에 사용승인을 받았습니다.

건물 내에는 기본적인 위생 및 급배수 설비, 난방 설비, 화재 탐지 설비, 주차장, 엘리베이터 등이 구비되어 있습니다.

외벽은 석재붙임 마감, 내벽은 벽지도배 마감, 창호는 하이샤시 창호로 마감되었습니다.

1.5. 잠재적 리스크

위반건축물 존재: 본건 건물에는 위반건축물[적발일자: 15.04.01, 위반내용: 대수선(6층: 2세대 증가, 7,8층: 각 1세대 증가)]이 공부상에 기재되어 있지 않은 제시외 건물로 존재합니다. 이는 건축법 위반 사항으로, 추후 이행강제금 부과, 원상복구 명령 등 행정 제재나 재산권 행사(매매, 담보대출 등)에 상당한 제약을 받을 수 있는 중대한 위험 요소입니다.

중복사건, 유동화물건, 공동담보: 경매 절차의 복잡성이나 추가적인 권리 관계의 복잡성이 존재할 수 있습니다.

임대관계 미상: 현재 임차 관계가 파악되지 않아 명도 시 예상치 못한 상황이 발생할 가능성이 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 오산역 역세권에 위치하여 입지 조건은 양호한 편이며, 2013년 준공된 신축급 다세대주택이라는 장점을 가지고 있습니다. 그러나 가장 큰 문제점은 상당한 가치 하락 요인으로 작용할 수 있는 위반건축물의 존재입니다. 이로 인해 향후 재산권 행사 및 명도 과정에서 예상치 못한 비용과 시간이 소요될 수 있습니다. 또한, 제공된 주변 시세 정보가 본건의 감정가와 상당한 차이를 보이는 점도 신중한 검토가 필요한 부분입니다.

1.7. 투자 포인트

오산역 역세권이라는 입지적 장점.

2013년 준공으로 비교적 신축에 속하는 건물.

제공된 저가 시세 정보를 고려 시, 향후 가치 상승 잠재력.

1.8. 예상 입찰가

제공된 JSON 매매 정보에 따르면, 유사 면적(23.74㎡)의 2008년식 다세대주택이 27,000,000원에 거래되었습니다. 본건은 2013년식으로 연식은 더 짧으나, 치명적인 위험 요소인 위반건축물이 존재합니다. 이러한 위반건축물은 낙찰 후 명도, 재산권 행사 등에 상당한 불이익을 초래할 수 있으므로, 보수적인 관점에서 입찰가를 산정해야 합니다.

상기 점들을 종합적으로 고려하여, 본건의 예상 입찰가는 26,000,000원에서 35,000,000원 사이로 고려해볼 수 있습니다. 이는 제공된 주변 시세와 위반건축물로 인한 위험 요소를 반영한 가격이며, 감정가 89,000,000원과는 상당한 차이가 있음을 유념해야 합니다. 실제 투자 시에는 위반건축물에 대한 정확한 현황 파악 및 해결 방안 모색 후 신중한 접근이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.