나이스옥션 법원경매 수원 2024타경10609 [6] 경기도 오산시 원동 757-6 2층205호 다세대주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 수원 2024타경10609 [6] 경기도 오산시 원동 757-6 2층205호 다세대주택 경매

• 사건번호: 2024타경10609
• 주소: 경기도 오산시 대원로39번길 8, 2층205호
• 용도: 다세대주택

수원지방법원 경매16계 2024타경10609 | 소재지: 경기도 오산시 대원로39번길 8, 2층205호 | 감정가: 135,000,000원 | 최저가: 94,500,000원 | 용도: 다세대주택

1. 부천 지원 2024타경5337 (3) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 수원지방법원 2024타경10609 (6)

소재지: 경기도 오산시 원동 757-6 2층205호

용도: 다세대주택

감정가: 1억 3,500만원

토지면적: 13.63㎡ (약 4.12평)

토지 지분율: 1363

건물면적: 36.73㎡ (약 11.11평)

건물 지분율: 3672.9999999999995

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

소유자/채무자: 김OO

채권자: 케OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 중복사건

주의사항: 별도등기 있음(대지권의 목적인 토지는 원동 757-6, 757-7이나 757-6으로 합병되었음)

1.2. 입지조건

본건은 경기도 오산시 원동에 위치하며, 1호선 "오산역" 북동측에 자리 잡고 있습니다. 주변에는 아파트, 다세대주택, 연립주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 오산역을 중심으로 한 교통 및 생활 인프라 이용이 편리할 것으로 예상됩니다. 차량으로의 접근성 또한 용이하며, 대중교통 이용도 편리한 지역입니다.

1.3. 권리분석

본건은 부동산 임의경매 사건으로, 채무자의 소유권 이전 후 발생한 채무 불이행으로 인한 경매 절차입니다. 등기사항전부증명서상 토지는 757-6, 757-7 두 필지로 기재되어 있었으나, 2014년 757-7번지와 합병되어 현재는 757-6번지(총 304.7㎡)로 통합 관리되고 있습니다. '별도등기 있음'이라는 주의사항은 대지권과 관련된 내용으로, 토지 자체에 대한 권리 관계를 면밀히 확인할 필요가 있습니다.

또한, 공부상에는 기재되어 있지 않은 제시외 건물이 존재하며, 위반건축물로 적발된 이력이 있습니다. 적발일자는 2015년 4월 1일이며, 위반 내용은 6층에서 2세대, 7, 8층에서 각 1세대 증가하는 등 대수선에 해당합니다. 위반건축물의 경우, 원상 복구 명령, 이행강제금 부과, 임대 시 보증보험 가입 제한 등의 불이익이 발생할 수 있으며, 낙찰자는 전 소유자의 위반 사항을 승계하게 되므로 이에 대한 면밀한 조사가 필요합니다.

1.4. 상권분석

본건이 위치한 오산시 원동 일대는 주거 지역과 근린생활시설이 혼재된 지역입니다. 오산역이라는 교통의 요지를 중심으로 상업 활동이 이루어지고 있으며, 다양한 소매점, 식당, 서비스업종 등이 분포할 것으로 예상됩니다. 오피스텔도 이용 중인 것으로 보아, 역세권의 이점을 활용한 임대 수요가 있을 수 있습니다.

1.5. 생활정보

본 건물은 철근콘크리트 구조의 지상 8층 건물 내 2층 205호 다세대주택입니다. 2013년 12월 23일에 사용 승인되었으며, 기본적인 위생 및 급배수, 난방, 화재 탐지 설비, 주차장, 엘리베이터 등을 갖추고 있습니다. 주변에 아파트, 다세대주택, 연립주택 등이 있어 주거 환경이 형성되어 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 위반건축물로 인한 문제입니다. 적발된 위반 내용(6층 2세대, 7-8층 각 1세대 증가)은 세대 수 증가와 관련된 것으로, 이에 따른 이행강제금 부과 및 원상 복구 의무가 발생할 수 있습니다. 또한, 위반 건축물은 세입자 확보 및 대출 시 불이익이 있을 수 있습니다. '별도등기 있음' 표기와 토지 합병 등기 문제는 권리 관계에 대한 추가적인 확인이 필요합니다. 중복사건이라는 점도 경매 절차 진행상 특이사항으로 고려해야 합니다. 토지이용계획상 소로3류(폭 8m 미만), 가축사육제한구역, 비행안전제3구역, 성장관리권역, 토지구획정리사업지구 등으로 지정되어 있어 향후 개발이나 이용에 제한이 있을 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 오산역 역세권이라는 장점을 가지고 있으나, 위반건축물 존재 및 관련 법규 위반으로 인한 잠재적 리스크가 상당합니다. 위반건축물에 대한 정확한 현황 파악, 이행강제금 및 복구 비용 산출, 그리고 대지권 관련 별도등기 및 토지 합병 등기 문제에 대한 철저한 조사가 선행되어야 합니다. 이러한 문제점들을 명확히 파악하고 해결할 수 있는 능력과 추가적인 자금이 요구될 수 있습니다.

1.8. 투자 포인트

1. 오산역 역세권이라는 지리적 이점.

2. 다세대주택으로서의 주거 수요 잠재력.

3. 위반건축물 문제 해결 시 정상적인 건물 가치 회복 및 임대 수익 창출 가능성.

주변 시설 검색 결과:

오산시 원동 757-6 인근에는 다수의 주거시설 및 근린생활시설이 위치하고 있으며, 오산역이 인접하여 교통이 편리합니다. 현재까지 조사된 바에 따르면, 주변 지역에 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 본건 물건 자체에 건축법 위반 사항이 존재하므로 이에 대한 주의가 필요합니다.

법원 정보

수원지방법원 경매16계