나이스옥션 법원경매 수원 2024타경10609 [6] 경기도 오산시 원동 757-6 2층205호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 공인 · 평가일 2024.10.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 오산시 원동에 소재하는 "오산역(1호선)" 북동측에 위치하며, 주위에는 아파
트, 다세대주택, 연립주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량진출입이 용이하며 인근에 지하철역(1호선 "오산역"), 버스정류장등이 소재하
는바, 제반 주위환경은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지상8층 건물 내 지상의 25개호 로서,
(사용승인일 : 2013.12.23)
외벽 : 석재붙임마감 등,
내벽 : 벽지도배마감 등,
창호 : 하이샤시창호 등임.

이용상태

기호(1)-(20)은 다세대주택, 기호(21)-(25)는 오피스텔로 이용중임.

설비내역

본건은 기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 화재탐지설비, 주차장, 엘리베이터 등이
구비되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 세장형 평지로서 현재 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약 4m이내의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(국지도로)(접합), 가축사육제한구역(전부제한)
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호
법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 토지구획정리사업지구(오산지구)<토지구획정리 사업
법>

공부와의 차이

본건은 등기사항전부증명서상 757-6, 757-7 2필지로 기재되어 있으나, 2014.01.10일 757-7
번과 합병되어 현재 757-6(304.7㎡)임.
본건의 위반건축물[적발일자: 15.04.01, 위반내용: 대수선(6층: 2세대 증가, 7,8층: 각
1세대 증가), 공문발송일: 15.0 4.02] 외에 공부상에 기재되어 있지 않은 제시외 건물이
존재함.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

별도등기 있음(대지권의 목적인 토지는 원동 757-6, 757-7이나 757-6으로 합병되었음)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 수원지방법원 2024타경10609 (6)

소재지: 경기도 오산시 원동 757-6 2층205호

용도: 다세대주택

감정가: 135,000,000원 (1억 3천 5백만원)

토지면적: 13.63㎡ (약 4.12평)

토지지분: 13.63㎡ (약 4.12평)

건물면적: 36.73㎡ (약 11.11평)

건물지분: 36.73㎡ (약 11.11평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 케OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.1. 입지조건

본 물건은 경기도 오산시 원동에 소재하며, 지하철 1호선 "오산역"에서 북동측으로 인접한 지역에 위치하고 있습니다.

주변에는 아파트, 다세대주택, 연립주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 주위 환경은 보통 수준입니다.

차량으로의 진출입이 용이하며, 인근에 지하철역 및 버스정류장이 있어 대중교통 이용도 편리한 편입니다.

1.2. 권리분석

* 임차인 현황

- 임차인: 천

- 보증금: 120,000,000원

- 차임: 0원

- 전입일자: 2022-01-11

- 확정일자: 2021-12-27

- 배당신고일자: 2024-11-15

- 대항력: 없음

- 비고: 임차인의 대항력이 없어 낙찰자가 인수해야 할 보증금은 없습니다.

* 인수 보증금 합계: 0원

* 등기부 현황

- 토지 등기부:

- 소유권 이전 (김유수, 김춘근)

- 근저당 (수산업협동조합중앙회, 620,400,000원) - 말소기준권리

- 집합건물 등기부:

- 소유권 보존 (김춘근)

- 근저당 (수산업협동조합중앙회, 620,400,000원) - 말소기준권리

- 근저당 (수산업협동조합중앙회, 910,800,000원)

- 임의경매 (수협은행, 2,188,585,247원) - 말소

- 압류 (안양세무서장) - 말소

- 가압류 (변영희, 34,150,000원) - 말소

- 총 등기부채권액 (말소기준권리 포함): 약 2,151,600,000원

* 말소기준권리: 2013년 5월 31일 접수된 수산업협동조합중앙회의 근저당권입니다. 모든 후순위 권리(임의경매, 압류, 가압류 등)는 낙찰로 인해 소멸될 예정입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (개요: 별도등기 있음. 대지권의 목적인 토지가 원동 757-6, 757-7이었으나 757-6으로 합병된 내용과 관련됨)

1.3. 상권분석

본 물건이 소재한 지역은 주거용 건물(아파트, 다세대, 연립주택)과 근린생활시설이 혼재하는 일반적인 도심 주거 상권입니다.

1호선 오산역이 인근에 위치하여 교통 접근성이 좋으며, 이는 지역 내 상업 활동 및 배후 수요에 긍정적인 영향을 미칩니다.

하지만, 제공된 최근 매매 정보 중 일부(2008년 준공, 21.62~23.74㎡ 기준)는 거래 가격이 2,700만원~3,300만원 수준으로 매우 낮게 나타나, 해당 지역의 특정 면적대 또는 연식의 시세가 현재 감정가와 큰 괴리를 보이고 있습니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 지하철 1호선 오산역 및 다수의 버스 노선 이용이 가능하여 시내외 이동이 편리합니다.

* 편의시설: 주변에 근린생활시설이 분포하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

* 주거 환경: 다세대주택 밀집 지역으로 형성된 주거 환경입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 위반건축물: 건물에 심각한 위반건축물이 존재합니다. 6층에서 2세대, 7층 및 8층에서 각 1세대씩 총 4세대가 증가하는 대수선 위반이 적발(2015.04.01)된 사항입니다. 이는 이행강제금 부과, 원상복구 명령, 건축물대장 상 위반건축물 표시, 추후 건물 처분 시 제약 등 재산상의 큰 손실을 초래할 수 있는 중대한 리스크입니다.

* 복잡한 권리관계: 중복사건, 유동화물건, 공동담보, 별도등기 등이 표기되어 있어 경매 진행 및 권리관계 파악에 있어 주의가 필요합니다.

* 토지 합병 관련 별도등기: 대지권의 목적인 토지가 757-6, 757-7번지에서 757-6번지로 합병된 사항으로, 관련 공부 확인 및 권리 관계 명확화가 필요합니다.

* 공부상 미등재 건물: 공부상에 기재되지 않은 제시외 건물이 존재합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 오산역 역세권에 위치하여 입지 조건은 양호하나, 위반건축물이라는 매우 심각한 하자가 존재합니다. 감정가는 1억 3천 5백만원이나, 등기부상 채무 총액이 매우 높은 수준이며, 특히 위반건축물 문제는 향후 막대한 추가 비용 발생 또는 건물 사용에 제약을 초래할 수 있습니다. 임차인은 대항력이 없어 보증금 인수 부담은 없으나, 위반건축물 관련 사항은 반드시 철저한 현장 조사 및 법률 검토가 선행되어야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 역세권 입지: 1호선 오산역 인접으로 대중교통 이용 편의성이 높습니다.

* 신축 건물: 2013년 준공으로 비교적 신축에 속합니다. (단, 위반건축물 문제 해결 시)

1.8. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 JSON 정보 분석 결과, 오산시 원동 일대의 유사 다세대주택(2008년 준공)은 21~23㎡ 면적에 대해 2,700만원 ~ 3,300만원 수준으로 거래되었습니다. 이를 면적(36.73㎡)에 비례하여 환산하면 약 4,000만원 ~ 5,500만원 범위가 됩니다. 이는 본 물건의 감정가(1억 3천 5백만원)와 상당한 차이를 보입니다.

반면, 2018년 준공된 인천 부평구 소재 다세대주택(59.31㎡)은 2억 1,500만원에 거래되어, 평당 약 362.5만원/㎡의 시세를 보였습니다. 이는 본 물건의 감정가(약 367.5만원/㎡)와 유사한 수준입니다.

이러한 시세 정보의 편차가 크다는 점과, 본 물건의 가장 큰 리스크인 위반건축물 존재를 고려할 때, 예상 입찰가 산정에 신중해야 합니다. 위반건축물로 인한 이행강제금, 철거 비용, 사용 제한 등의 잠재적 비용을 감안해야 합니다.

만약 위반건축물 문제를 해결할 수 있거나, 그로 인한 비용을 감안하고도 수익성이 있다고 판단될 경우, 감정가보다는 할인된 금액으로 접근하는 것이 합리적입니다.

보수적으로 접근 시, 제공된 2008년 준공 물건의 시세 적용은 면적 차이가 크므로 직접적인 참고에 한계가 있습니다. 2018년 인천 물건의 시세(약 360만원/㎡)를 보수적으로 적용하고 위반건축물 리스크를 반영한다면,

- 36.73㎡ × 200만원/㎡ (최소 시세 반영) = 약 7,346만원

- 36.73㎡ × 250만원/㎡ (위반건축물 리스크 감안, 중간 시세 적용) = 약 9,182만원

이러한 점들을 종합적으로 고려할 때, 본 물건의 예상 입찰가는 6,000만원에서 9,000만원 사이에서 신중하게 결정할 필요가 있습니다.

* 최소 입찰 고려 범위: 60,000,000원

* 적정 입찰 고려 범위: 60,000,000원 ~ 90,000,000원

이 예상가는 절대적인 것이 아니며, 현장 답사, 건축물대장 확인, 위반건축물 관련 법규 및 예상 비용 등에 대한 면밀한 검토 후에 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

* 주변 혐오시설 정보: 현재까지 제공된 정보 및 일반적인 조사 범위를 통해 해당 물건 주변에 직접적으로 언급되거나 심각한 영향을 미칠 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.