나이스옥션 법원경매 수원 2024타경10609 [15] 경기도 오산시 원동 757-6 4층404호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 공인 · 평가일 2024.10.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 오산시 원동에 소재하는 "오산역(1호선)" 북동측에 위치하며, 주위에는 아파
트, 다세대주택, 연립주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량진출입이 용이하며 인근에 지하철역(1호선 "오산역"), 버스정류장등이 소재하
는바, 제반 주위환경은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지상8층 건물 내 지상의 25개호 로서,
(사용승인일 : 2013.12.23)
외벽 : 석재붙임마감 등,
내벽 : 벽지도배마감 등,
창호 : 하이샤시창호 등임.

이용상태

기호(1)-(20)은 다세대주택, 기호(21)-(25)는 오피스텔로 이용중임.

설비내역

본건은 기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 화재탐지설비, 주차장, 엘리베이터 등이
구비되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 세장형 평지로서 현재 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약 4m이내의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(국지도로)(접합), 가축사육제한구역(전부제한)
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호
법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 토지구획정리사업지구(오산지구)<토지구획정리 사업
법>

공부와의 차이

본건은 등기사항전부증명서상 757-6, 757-7 2필지로 기재되어 있으나, 2014.01.10일 757-7
번과 합병되어 현재 757-6(304.7㎡)임.
본건의 위반건축물[적발일자: 15.04.01, 위반내용: 대수선(6층: 2세대 증가, 7,8층: 각
1세대 증가), 공문발송일: 15.0 4.02] 외에 공부상에 기재되어 있지 않은 제시외 건물이
존재함.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

별도등기 있음(대지권의 목적인 토지는 원동 757-6, 757-7이나 757-6으로 합병되었음)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

경기도 오산시 원동 757-6 4층 404호

사건번호: 수원지방법원 2024타경10609 (15)

감정가: 90,000,000원

용도: 다세대주택

토지면적: 8.84㎡ (약 2.67평)

건물면적: 23.86㎡ (약 7.22평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 케OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

건물 구조: 철근콘크리트구조 평슬라브지붕, 총 8층 건물 내 4층 404호 (사용승인일: 2013.12.23)

토지 총 면적: 304.7㎡ (약 92.17평)

건축 면적: 188.865㎡ (약 57.13평)

연면적: 1022.33㎡ (약 309.25평)

1.1. 입지조건

* 위치: 경기도 오산시 원동에 소재하며, 1호선 오산역 북동측에 위치합니다.

* 주위 환경: 아파트, 다세대주택, 연립주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통 상황: 차량 진출입이 용이하며, 인근에 1호선 오산역과 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 도로 상태: 본건 서측으로 노폭 약 4m 이내의 포장도로와 접해 있습니다.

* 토지 이용 계획: 도시지역, 준주거지역, 소로3류(폭 8m 미만), 가축사육제한구역, 비행안전제3구역, 성장관리권역, 토지구획정리사업지구로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

* 임차인 현황:

* 조

보증금: 60,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021-05-14

확정일자: 2021-04-29

배당신고일자: 2024-10-29

대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원 (임차인의 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다.)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없습니다.

* 주의사항: 별도등기 있음. (대지권의 목적인 토지는 원동 757-6, 757-7이었으나 757-6으로 합병되었습니다.)

* 특이사항: 중복사건, 유동화물건, 별도등기 존재.

1.3. 상권분석

* 본건은 오산역 인근의 주거 밀집 지역에 위치하고 있으며, 주변에 근린생활시설이 혼재하고 있습니다.

* 제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 본건과 유사한 면적(약 21.62㎡ ~ 23.74㎡)의 다세대주택은 2026년 5월에 27,000,000원 ~ 33,000,000원에 거래되었습니다.

* 본건 건물은 2013년에 사용승인되어 비교적 신축에 속하지만, 최근 거래된 유사 면적의 실거래가격을 고려할 때, 시세는 약 2,700만원에서 3,300만원 사이로 형성되어 있는 것으로 분석됩니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 1호선 오산역을 도보로 이용 가능하며, 버스 정류장도 인접해 있어 교통이 편리합니다.

* 편의시설: 인근에 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의를 누릴 수 있습니다.

* 주변 환경: 아파트, 다세대주택 등과 혼재된 주거 지역입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 건축물 위반 사항: 6층 2세대 증가, 7-8층 각 1세대 증가(대수선)로 인한 위반 건축물 등재 내역이 있습니다 (적발일자: 15.04.01). 이는 추후 이행강제금 부과 등의 문제가 발생할 수 있습니다.

* 공부와 다른 점: 공부상에 기재되지 않은 제시외 건물이 존재합니다.

* 권리 관계: 중복사건, 유동화물건, 별도등기가 있어 권리 분석 시 추가적인 확인이 필요합니다.

* 토지 지분: 건물 면적에 비해 토지 지분이 매우 작습니다 (건물 23.86㎡ 대비 토지 8.84㎡).

* 혐오시설: 주변 지역에 대한 지도 검색 결과, 특별히 인근에 위치한 혐오 시설은 발견되지 않았으나, 가축사육제한구역 및 비행안전구역 등의 법적 제한이 존재합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 오산역 초역세권에 위치하여 교통이 편리하고 생활 편의성이 양호한 다세대주택입니다. 감정가는 9천만원으로 책정되어 있으나, 최근 실거래가격을 기준으로 볼 때 시세는 2천만원대 후반에서 3천만원대 초반으로 형성되어 있어 감정가와 시세 간 큰 차이가 존재합니다. 임차인의 대항력은 없으나, 위반 건축물, 제시외 건물, 복잡한 권리 관계 등 잠재적 리스크 요소를 충분히 고려해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 오산역 역세권 입지로 투자가치가 높습니다.

* 최근 실거래가 대비 낮은 감정가로 인한 시세 차익 기대 가능성이 있습니다.

* 소형 면적으로 투자 진입이 용이할 수 있습니다.

* 위반 건축물 관련 문제를 해결할 경우 가치 상승 여력이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 최근 유사 면적 다세대주택 매매가: 27,000,000원 ~ 33,000,000원

* 본건 건물 면적: 23.86㎡ (약 7.22평)

* 시세 분석 결과, 평당 약 376만원 ~ 505만원 수준입니다.

* 잠재적 리스크 요인(위반건축물, 별도등기 등)과 최근 최고 실거래가격을 고려하여, 본건의 예상 입찰가는 30,000,000원에서 35,000,000원 사이로 산정하는 것이 합리적입니다.

* 인수 보증금: 0원.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.