나이스옥션 법원경매 수원 2024타경10609 [7] 경기도 오산시 원동 757-6 3층301호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 공인 · 평가일 2024.10.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 오산시 원동에 소재하는 "오산역(1호선)" 북동측에 위치하며, 주위에는 아파
트, 다세대주택, 연립주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량진출입이 용이하며 인근에 지하철역(1호선 "오산역"), 버스정류장등이 소재하
는바, 제반 주위환경은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지상8층 건물 내 지상의 25개호 로서,
(사용승인일 : 2013.12.23)
외벽 : 석재붙임마감 등,
내벽 : 벽지도배마감 등,
창호 : 하이샤시창호 등임.

이용상태

기호(1)-(20)은 다세대주택, 기호(21)-(25)는 오피스텔로 이용중임.

설비내역

본건은 기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 화재탐지설비, 주차장, 엘리베이터 등이
구비되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 세장형 평지로서 현재 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약 4m이내의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(국지도로)(접합), 가축사육제한구역(전부제한)
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호
법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 토지구획정리사업지구(오산지구)<토지구획정리 사업
법>

공부와의 차이

본건은 등기사항전부증명서상 757-6, 757-7 2필지로 기재되어 있으나, 2014.01.10일 757-7
번과 합병되어 현재 757-6(304.7㎡)임.
본건의 위반건축물[적발일자: 15.04.01, 위반내용: 대수선(6층: 2세대 증가, 7,8층: 각
1세대 증가), 공문발송일: 15.0 4.02] 외에 공부상에 기재되어 있지 않은 제시외 건물이
존재함.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

별도등기 있음(대지권의 목적인 토지는 원동 757-6, 757-7이나 757-6으로 합병되었음)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 경기도 오산시 원동 757-6, 3층 301호에 소재하는 다세대주택입니다.

사건번호는 수원지방법원 2024타경10609(7)이며, 부동산 임의경매로 진행됩니다.

감정평가액은 89,000,000원입니다.

본건의 토지면적 및 토지 지분은 각 8.84㎡ (약 2.67평)이며, 건물면적 및 건물 지분은 각 23.86㎡ (약 7.22평)입니다.

매각 대상은 토지와 건물 일괄매각입니다.

채권자는 케OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO입니다.

1.1. 입지조건

본건은 경기도 오산시 원동에 위치하며, 지하철 1호선 "오산역" 북동측에 자리하고 있습니다.

주변으로는 아파트, 다세대주택, 연립주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 주위 환경은 보통 수준입니다.

차량 진출입이 용이하며, 인근에 지하철역(오산역)과 버스정류장이 소재하여 교통 여건은 양호한 편입니다.

토지는 세장형 평지로, 현재 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.

서측으로 노폭 약 4m 이내의 포장도로와 접하고 있습니다.

1.2. 권리분석

본건의 말소기준권리는 2013년 5월 31일 접수된 수산업협동조합중앙회의 근저당권 (을5, 을1)입니다.

말소기준권리보다 후순위인 주택임차권, 임의경매, 압류, 가압류 등은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

현재 등기부등본 상 인수해야 할 보증금은 없습니다. (인수 보증금 합계: 0원)

1.2. 1.임차인 현황

임차인 문규동 씨가 확인되었습니다.

보증금: 55,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2018년 12월 14일

확정일자: 2018년 12월 4일

배당신고일자: 2024년 10월 25일

본 임차인은 대항력이 없습니다. (배당신고를 하였으며, 전입일자가 말소기준권리보다 늦으므로 대항력이 인정되지 않습니다.)

금액이 미상인 임차인은 없으나, 해당 임차인의 보증금 전액이 배당되지 않을 경우 인수 여부를 반드시 확인해야 합니다. (본 건의 경우 인수 보증금 0원으로 확인됨)

1.3. 상권분석

본건이 위치한 지역은 주거 밀집 지역으로, 아파트, 다세대주택, 연립주택 등이 혼재되어 있으며, 근린생활시설도 함께 분포하고 있어 기본적인 상권은 형성되어 있습니다.

오산역 인근에 위치하여 역세권의 이점을 누릴 수 있으며, 유동 인구 및 배후 수요가 존재할 것으로 예상됩니다.

주변 지역은 주로 주거 용도와 상업 용도가 혼합된 형태로, 지역 경제 활성화에 기여할 수 있는 잠재력이 있습니다.

1.4. 생활정보

1.4. 1.교통

지하철 1호선 오산역이 인근에 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

다수의 버스 노선이 운행되고 있어 시내외 이동이 용이합니다.

차량 이용 시 주요 도로 접근성이 좋습니다.

1.4. 2.편의시설

주변에 근린생활시설이 분포하여 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

오산역을 중심으로 상업 시설 및 편의시설이 발달해 있을 것으로 예상됩니다.

주거 밀집 지역의 특성상 학군 및 생활 편의 시설 접근성이 양호할 것으로 보입니다.

1.5. 잠재적 리스크

1.5. 1.건축법 위반사항

본건에는 공부상에 기재되어 있지 않은 제시외 건물이 존재하며, 위반건축물로 적발된 이력이 있습니다.

적발일자: 15.04.01 / 위반내용: 대수선(6층: 2세대 증가, 7,8층: 각 1세대 증가)

이러한 위반건축물은 향후 건물 이용 및 처분에 제약을 초래할 수 있으며, 철거, 이행강제금 부과 등의 법적 제재가 발생할 가능성이 있습니다. 매수인은 이러한 위험을 충분히 인지하고 감수해야 합니다.

1.5. 2.기타 특이사항

* 중복사건, 유동화물건, 공동담보, 별도등기 등의 특수물건 정보가 있습니다. 이러한 사항들은 경매 진행 및 권리관계에 복합적인 영향을 미칠 수 있으므로 면밀한 검토가 필요합니다.

* 별도등기 있음: 대지권의 목적인 토지는 원동 757-6, 757-7이었으나 757-6으로 합병되었습니다. 공부와의 차이로 인해 등기사항전부증명서상 757-6, 757-7 2필지로 기재되어 있으나, 현재는 757-6(304.7㎡)으로 합병된 상태입니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 준주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(국지도로)(접합), 가축사육제한구역, 비행안전제3구역, 성장관리권역, 토지구획정리사업지구(오산지구) 등으로 지정되어 있습니다.

* 임대관계는 미상입니다.

1.6. 종합 의견

본건은 오산역 역세권에 위치한 다세대주택으로, 교통 및 생활 편의 접근성이 양호하다는 장점이 있습니다.

하지만 2013년 사용승인된 건물임에도 불구하고 심각한 건축법 위반 사항(세대수 증가)이 확인되어, 이는 향후 재산권 행사에 큰 제약이 될 수 있는 중대한 리스크 요인입니다.

감정가는 89,000,000원이지만, 최근 유사 면적의 다세대주택 매매가가 27,000,000원에서 33,000,000원 수준인 점을 고려할 때, 감정가와 시세 간의 차이가 존재하며, 위반건축물 이슈로 인해 실제 시장 가치는 더욱 낮게 평가될 가능성이 높습니다.

따라서 본건은 건축법 위반 사항의 처리 방안 및 예상 비용을 면밀히 검토한 후 신중하게 입찰을 결정해야 할 물건입니다.

1.7. 투자 포인트

* 오산역 역세권이라는 입지적 장점을 가지고 있습니다.

* 최근 매매 사례 대비 감정가가 상대적으로 높으나, 시장 가격을 면밀히 조사하여 저평가된 부분을 찾을 수 있다면 투자 기회가 될 수 있습니다.

* 건축법 위반 사항 해소 가능성을 검토하여 추가적인 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

주변 유사 면적 다세대주택의 최근 매매가는 27,000,000원 ~ 33,000,000원 수준입니다.

본 건물의 건물면적(23.86㎡)과 신축 연도(2013년, 비교 대상 2008년)를 고려할 때, 위반건축물 등기 전 상태라면 35,000,000원 ~ 40,000,000원 수준의 가치가 있을 것으로 추정됩니다.

그러나 심각한 건축법 위반 사항이 존재하므로, 이를 감안하여 보수적으로 접근해야 합니다. 위반 사항 해소 가능성 및 예상 비용, 그리고 이에 따른 추가 투자 금액을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

이러한 리스크를 감안하여, 본건의 예상 입찰가는 28,000,000원으로 제안합니다. 이는 최근 시장 거래가 수준을 하회하는 보수적인 가격으로, 위반건축물에 대한 위험 부담을 반영한 것입니다.

* 주변 지도 검색 결과, 본건 소재지 주변으로 특별한 혐오 시설은 확인되지 않았습니다. 주로 주거 지역과 상업 시설, 공원 등이 혼재되어 있어 일반적인 생활 환경을 갖추고 있습니다. 하지만 실제 현장 방문을 통해 주변 환경을 상세히 파악하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.