나이스옥션 법원경매 수원 2024타경10609 [2] 경기도 오산시 원동 757-6 2층201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 공인 · 평가일 2024.10.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 오산시 원동에 소재하는 "오산역(1호선)" 북동측에 위치하며, 주위에는 아파
트, 다세대주택, 연립주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량진출입이 용이하며 인근에 지하철역(1호선 "오산역"), 버스정류장등이 소재하
는바, 제반 주위환경은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지상8층 건물 내 지상의 25개호 로서,
(사용승인일 : 2013.12.23)
외벽 : 석재붙임마감 등,
내벽 : 벽지도배마감 등,
창호 : 하이샤시창호 등임.

이용상태

기호(1)-(20)은 다세대주택, 기호(21)-(25)는 오피스텔로 이용중임.

설비내역

본건은 기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 화재탐지설비, 주차장, 엘리베이터 등이
구비되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 세장형 평지로서 현재 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약 4m이내의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(국지도로)(접합), 가축사육제한구역(전부제한)
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호
법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 토지구획정리사업지구(오산지구)<토지구획정리 사업
법>

공부와의 차이

본건은 등기사항전부증명서상 757-6, 757-7 2필지로 기재되어 있으나, 2014.01.10일 757-7
번과 합병되어 현재 757-6(304.7㎡)임.
본건의 위반건축물[적발일자: 15.04.01, 위반내용: 대수선(6층: 2세대 증가, 7,8층: 각
1세대 증가), 공문발송일: 15.0 4.02] 외에 공부상에 기재되어 있지 않은 제시외 건물이
존재함.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

별도등기 있음(대지권의 목적인 토지는 원동 757-6, 757-7이나 757-6으로 합병되었음)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 상세 정보

사건번호: 수원지방법원 2024타경10609 (2)

소재지: 경기도 오산시 원동 757-6 2층 201호

용도: 다세대주택

감정가: 89,000,000원

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 케OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 건물 개요

건축물 현황: 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지상8층 건물 내 2층 201호

사용승인일: 2013년 12월 23일

토지면적: 8.84㎡ (약 2.67평) (본건 구분소유자가 소유한 대지의 지분 면적)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물면적: 23.86㎡ (약 7.22평) (전용면적)

건물 제시외 면적: 0.00㎡

전체 대지 면적: 304.7㎡ (약 92.18평) (건축물 표제부 기준)

건축 면적: 188.865㎡ (약 57.13평) (건축물 표제부 기준)

연면적: 1022.33㎡ (약 309.24평) (건축물 표제부 기준)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변환경

본건은 경기도 오산시 원동에 소재하며, 1호선 오산역 북동측에 위치합니다. 주위에는 아파트, 다세대주택, 연립주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 및 접근성

본건까지 차량 진출입이 용이합니다. 인근에 지하철 1호선 오산역과 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리하며, 제반 주위 환경은 양호한 편입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

토지 등기부 상 현재 소유권은 김춘근 씨이며, 2013년 5월 31일 매매를 통해 소유권이 이전되었습니다. 말소기준권리는 2013년 5월 31일 접수된 수산업협동조합중앙회의 근저당(620,400,000원)입니다.

집합건물 등기부 상 현재 소유권은 김춘근 씨이며, 2013년 12월 30일 소유권 보존 등기가 이루어졌습니다. 말소기준권리는 2013년 12월 30일 접수된 수산업협동조합중앙회의 근저당(620,400,000원)입니다.

이후 설정된 주택임차권, 임의경매, 압류, 가압류 등은 모두 말소될 예정입니다.

3.2. 임차인 분석

임차인: 정현열

보증금: 57,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2020년 6월 15일

확정일자: 2020년 6월 1일

배당신고일자: 2024년 2월 5일

대항력: 없음

비고: 임차인은 대항력이 없으며, 보증금 57,000,000원에 대한 배당을 신고하였습니다. 권리분석 상 낙찰자가 인수할 보증금은 없는 것으로 판단됩니다.

3.3. 권리 분석 요약

본건은 말소기준권리보다 후순위의 모든 권리가 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 따라서 낙찰자는 법적으로 인수해야 할 부담이 있는 권리가 없습니다. 다만, 물건명세서 상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 '지상권'이 기재되어 있으나, 별도등기가 있어 이에 대한 확인이 필요합니다. (대지권의 목적인 토지는 원동 757-6, 757-7이나 757-6으로 합병되었음)

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 소재한 오산시 원동 일대는 주거 단지 및 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 생활 편의 시설 이용이 용이합니다. 오산역을 중심으로 지역 개발이 이루어지고 있어 향후 주거 가치 상승이 기대되는 지역입니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 편의성

* 교통: 1호선 오산역과 인접하여 서울 및 수도권 접근성이 우수합니다. 다수의 버스 노선이 운행되는 버스정류장이 가까워 대중교통 이용이 편리합니다.

* 생활시설: 주변에 근린생활시설이 밀집해 있어 식당, 마트 등 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

* 교육시설: (정보 부족, 주변 조사 필요)

* 의료시설: (정보 부족, 주변 조사 필요)

6. 잠재적 리스크

6.1. 위반건축물 및 제시외 건물

본건에는 위반건축물이 존재합니다. (적발일자: 15.04.01, 위반내용: 대수선 (6층: 2세대 증가, 7,8층: 각 1세대 증가)). 또한, 공부상에 기재되지 않은 제시외 건물이 존재하는 것으로 파악되었습니다. 이는 철거 또는 원상복구 의무 발생, 이행강제금 부과 등의 문제가 발생할 수 있으므로, 반드시 현장 확인 및 관련 기관 문의를 통해 상세 내용을 파악해야 합니다.

6.2. 별도등기 및 복잡한 채권관계

물건명세서 상 '별도등기 있음'으로 표기되어 있으며, 대지권의 목적인 토지가 합병된 이력이 있습니다. 이는 토지 권리관계에 대한 추가 확인이 필요함을 시사합니다. 또한, '중복사건, 유동화물건, 공동담보' 표기는 복잡한 채권 및 담보 설정 관계를 나타내므로, 최종 권리 관계 및 말소 여부를 신중히 검토해야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 오산역 역세권이라는 우수한 입지 조건에도 불구하고, 위반건축물 및 제시외 건물 존재라는 중대한 하자를 안고 있습니다. 감정가가 시세 대비 현저히 높게 책정된 것으로 판단되며, 이는 위반건축물 존재 사실이 감정가 산정에 충분히 반영되지 않았을 가능성을 시사합니다. 따라서 본건에 입찰하기 위해서는 위반건축물 관련 법규 및 처리 비용, 토지권리 관계 등을 면밀히 조사하고, 이에 대한 잠재적 리스크를 충분히 고려한 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 오산역 초역세권의 편리한 교통 및 생활 인프라.

* 소형 면적으로 1인 가구 또는 소규모 가구 수요 충족 가능.

* 추후 지역 개발에 따른 잠재적 가치 상승 기대.

9. 예상 입찰가

최근 주변 실거래가 분석 결과, 유사 면적(약 21~23㎡)의 다세대주택이 2008년 건축 연도 기준으로 2,700만원에서 3,300만원 사이로 거래되었습니다. 본건은 2013년 건축으로 비교적 신축이나, 위반건축물이라는 중대한 하자가 존재합니다. 이에 따라 본건의 실제 가치는 시장 거래가 수준에 가까울 것으로 추정되며, 감정가 8,900만원은 매우 높다고 판단됩니다.

위반건축물로 인한 추후 발생 가능한 비용(원상복구, 이행강제금 등)과 시간적 소요를 감안할 때, 매우 보수적인 접근이 필요합니다.

시장 가격(약 3,000만원 ~ 3,500만원)과 감정가의 현저한 괴리, 그리고 위반건축물 리스크를 종합적으로 고려했을 때, 감정가의 30% ~ 40% 수준에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

예상 입찰가 범위: 26,700,000원 ~ 35,600,000원

* 상기 예상 입찰가는 제공된 정보만을 바탕으로 한 추정치이며, 실제 현장 조사 및 법률 전문가 상담을 통해 위반건축물 관련 정확한 비용 산출 및 최종 판단 후 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

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