나이스옥션 법원경매 수원 2024타경10609 [4] 경기도 오산시 원동 757-6 2층203호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 공인 · 평가일 2024.10.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 오산시 원동에 소재하는 "오산역(1호선)" 북동측에 위치하며, 주위에는 아파
트, 다세대주택, 연립주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량진출입이 용이하며 인근에 지하철역(1호선 "오산역"), 버스정류장등이 소재하
는바, 제반 주위환경은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지상8층 건물 내 지상의 25개호 로서,
(사용승인일 : 2013.12.23)
외벽 : 석재붙임마감 등,
내벽 : 벽지도배마감 등,
창호 : 하이샤시창호 등임.

이용상태

기호(1)-(20)은 다세대주택, 기호(21)-(25)는 오피스텔로 이용중임.

설비내역

본건은 기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 화재탐지설비, 주차장, 엘리베이터 등이
구비되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 세장형 평지로서 현재 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약 4m이내의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(국지도로)(접합), 가축사육제한구역(전부제한)
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호
법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 토지구획정리사업지구(오산지구)<토지구획정리 사업
법>

공부와의 차이

본건은 등기사항전부증명서상 757-6, 757-7 2필지로 기재되어 있으나, 2014.01.10일 757-7
번과 합병되어 현재 757-6(304.7㎡)임.
본건의 위반건축물[적발일자: 15.04.01, 위반내용: 대수선(6층: 2세대 증가, 7,8층: 각
1세대 증가), 공문발송일: 15.0 4.02] 외에 공부상에 기재되어 있지 않은 제시외 건물이
존재함.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

별도등기 있음(대지권의 목적인 토지는 원동 757-6, 757-7이나 757-6으로 합병되었음)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 수원지방법원 2024타경10609 (4)

소재지: 경기도 오산시 원동 757-6 2층203호

구분: 다세대주택

감정가: 89,000,000원

토지 면적: 8.84㎡ (약 2.67평) / 토지 지분: 8.84㎡

전용 면적: 23.86㎡ (약 7.22평)

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산 임의경매

사용승인일: 2013.12.23

1.1. 입지조건

본건은 경기도 오산시 원동에 위치하며, 지하철 1호선 "오산역" 북동측에 소재합니다.

주변에는 아파트, 다세대주택, 연립주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 주위 환경은 보통입니다.

차량 진출입이 용이하며, 인근에 지하철역(1호선 "오산역") 및 버스정류장 등이 소재하는 바, 제반 교통 여건은 보통 수준으로 평가됩니다.

1.2. 권리분석

등기사항전부증명서상 말소기준권리는 2013년 5월 31일 접수된 수산업협동조합중앙회의 근저당권입니다.

매각으로 인해 말소기준권리보다 후순위인 모든 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

등기부상 후순위 권리로는 주택임차권(양동혁), 임의경매(수협은행), 압류(안양세무서장), 가압류(변영희) 등이 등재되어 있으나, 모두 매각으로 소멸될 예정입니다.

채권자는 케OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO입니다.

본 건은 중복사건, 유동화물건, 공동담보, 별도등기 등의 특이사항이 있으며, 대지권의 목적인 토지는 원동 757-6, 757-7이나 757-6으로 합병된 상태입니다.

1.3. 상권분석

본건이 소재한 오산시 원동 지역은 주거 지역과 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 기본적인 상업 기능은 갖추고 있습니다.

오산역 인근의 상권과 연계될 수 있으나, 물건 자체의 개별적인 상업 가치는 제한적일 것으로 판단됩니다.

주변 유사 물건 시세 분석 결과, 본 건과 유사한 면적의 다세대주택 매매가는 2천만 원대에서 3천만 원 초반에 형성되어 있습니다. (2026년 5월 실거래가 기준)

- 23.74㎡ (2008년식): 27,000,000원

- 21.62㎡ (2008년식): 33,000,000원

본 건의 감정가 89,000,000원은 최근 실거래가 대비 현저히 높은 수준으로, 감정가와 시세 간의 상당한 괴리가 존재합니다.

1.4. 생활정보

본건까지 차량의 접근성이 양호하며, 오산역(1호선) 및 버스정류장이 인근에 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

주변에 아파트, 다세대주택, 연립주택 등이 혼재된 주거 지역으로, 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

건물 내에는 기본적인 위생 및 급배수 설비, 난방 설비, 화재 탐지 설비, 주차장, 엘리베이터 등이 구비되어 있어 생활 편의성이 갖추어져 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

위반건축물 등재: 본 건은 6층 2세대 증가, 7, 8층 각 1세대 증가 등 대수선과 관련된 위반건축물 내용이 공부상에 기재되어 있습니다. 이는 향후 시정 명령, 이행강제금 부과 등의 문제가 발생할 수 있는 요인으로 작용할 수 있습니다.

감정가와 시세 괴리: 감정가 89,000,000원 대비 최근 실거래가(27,000,000원 ~ 33,000,000원)가 매우 낮아, 첫 입찰에서 유찰될 가능성이 매우 높으며, 재매각 시에도 낙찰가 하락이 예상됩니다.

경매 특이사항: 중복사건, 유동화물건, 공동담보 등의 조건은 경매 진행 및 향후 소유권 확보 과정에 영향을 미칠 수 있는 요소입니다.

별도등기: 물건명세서상 '별도등기 있음'으로 명시되어 있으며, 대지권의 목적인 토지 합병 관련 사항과 함께 추가적인 권리 관계 확인이 필요합니다.

1.6. 임차인 현황 및 권리분석 재확인

임차인 GAOYINGJIN: 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2024-10-16, 대항력 없음.

임차인 김향옥(JINXIANGYU): 보증금 35,000,000원, 차임 200,000원, 전입 2024-07-29, 확정 2024-07-29, 배당신고 2024-10-25, 대항력 없음.

임차인 LICHENGYUAN: 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2024-10-07, 대항력 없음.

임차인 WUYINGSHUN: 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2024-07-29, 대항력 없음.

임차인 양동혁: 보증금 55,000,000원, 차임 0원, 전입 2020-05-08, 확정 2020-04-16, 배당신고 2024-07-16, 대항력 없음.

모든 임차인은 대항력이 없는 것으로 판단됩니다. 따라서 인수할 보증금은 없습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 오산역 인근에 위치한 다세대주택으로, 건물 자체의 사용승인일은 2013년이나, 면적이 유사한 최근 실거래가는 27,000,000원에서 33,000,000원 사이에 형성되어 있어 감정가(89,000,000원) 대비 매우 낮은 시세를 보이고 있습니다.

또한, 위반건축물 등재 사실이 있어 향후 시정 및 이행강제금 관련 리스크를 반드시 고려해야 합니다.

권리관계는 말소기준권리보다 후순위인 모든 권리가 매각으로 소멸될 예정으로, 낙찰자가 인수할 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

최근 실거래가 수준을 고려할 때, 현재 감정가는 시세보다 현저히 높아 첫 입찰에서의 유찰 가능성이 매우 높으며, 이후 재매각 시에도 시장 시세를 반영한 가격으로 조정될 것으로 예상됩니다.

1.8. 투자 포인트

오산역 역세권 인근의 입지 여건을 갖추고 있습니다.

전용면적 23.86㎡(약 7.22평)으로 소형 주거 공간으로서의 활용 가능성이 있습니다.

등기부상 말소되는 권리만 존재하여 권리 관계는 비교적 명확한 편입니다.

1.9. 예상 입찰가

본 건의 전용 면적(23.86㎡)과 유사한 최근 실거래가(2026년 5월)를 분석한 결과, 평당 가격은 약 113만 원에서 152만 원 수준으로 형성되어 있습니다.

이를 바탕으로 추정해 볼 때, 본 건의 시장가치는 약 31,770,000원 (23.86㎡ * 약 133만 원/㎡) 수준으로 평가됩니다.

감정가 89,000,000원은 현재 시세보다 매우 높으므로, 최소 2회 이상 유찰되어 감정가의 50% 이하로 떨어질 가능성이 있습니다.

본 건은 위반건축물 등재라는 리스크 요인이 존재하므로, 시세 범위 내에서 보수적으로 접근하는 것이 합리적입니다.

따라서, 현 시세 및 리스크 요인을 종합적으로 고려하여 보수적인 예상 입찰가 범위를 25,000,000원 ~ 30,000,000원 사이로 제안합니다.

향후 유찰 횟수 및 시장 상황 변화에 따라 입찰가는 달라질 수 있으므로, 실제 입찰 시점에는 최신 시세와 현장 조사를 통해 최종 결정하시기 바랍니다.

주변에 혐오시설에 대한 정보는 제공된 자료에서 확인되지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.