나이스옥션 법원경매 수원 2024타경10609 [8] 경기도 오산시 원동 757-6 3층302호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 공인 · 평가일 2024.10.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 오산시 원동에 소재하는 "오산역(1호선)" 북동측에 위치하며, 주위에는 아파
트, 다세대주택, 연립주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량진출입이 용이하며 인근에 지하철역(1호선 "오산역"), 버스정류장등이 소재하
는바, 제반 주위환경은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지상8층 건물 내 지상의 25개호 로서,
(사용승인일 : 2013.12.23)
외벽 : 석재붙임마감 등,
내벽 : 벽지도배마감 등,
창호 : 하이샤시창호 등임.

이용상태

기호(1)-(20)은 다세대주택, 기호(21)-(25)는 오피스텔로 이용중임.

설비내역

본건은 기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 화재탐지설비, 주차장, 엘리베이터 등이
구비되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 세장형 평지로서 현재 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약 4m이내의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(국지도로)(접합), 가축사육제한구역(전부제한)
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호
법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 토지구획정리사업지구(오산지구)<토지구획정리 사업
법>

공부와의 차이

본건은 등기사항전부증명서상 757-6, 757-7 2필지로 기재되어 있으나, 2014.01.10일 757-7
번과 합병되어 현재 757-6(304.7㎡)임.
본건의 위반건축물[적발일자: 15.04.01, 위반내용: 대수선(6층: 2세대 증가, 7,8층: 각
1세대 증가), 공문발송일: 15.0 4.02] 외에 공부상에 기재되어 있지 않은 제시외 건물이
존재함.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

별도등기 있음(대지권의 목적인 토지는 원동 757-6, 757-7이나 757-6으로 합병되었음)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 수원지방법원에서 진행 중인 2024타경10609 (8) 부동산 임의경매 물건입니다.

* 사건번호: 수원지방법원 2024타경10609 (8)

* 소재지: 경기도 오산시 원동 757-6 3층302호

* 건물구조: 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 8층 건물 내 3층 302호

* 사용승인일: 2013년 12월 23일

* 토지면적: 8.84㎡ (약 2.67평)

* 건물면적: 23.86㎡ (약 7.22평) - 전용면적

* 용도: 다세대주택

* 토지/건물일괄매각

* 감정가: 89,000,000원

1.1. 입지조건

* 위치: 경기도 오산시 원동, 1호선 오산역 북동측 인근에 위치합니다.

* 주위환경: 아파트, 다세대주택, 연립주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주거 환경은 보통입니다.

* 교통: 차량 진출입이 용이하며, 인근에 지하철 1호선 오산역과 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 도로: 본건 서측으로 노폭 약 4m 이내의 포장도로와 접하고 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2013년 5월 31일자 수산업협동조합중앙회 근저당 (을5) 입니다.

* 낙찰 시 소멸되는 권리: 말소기준권리보다 늦게 등기되었거나 촉탁등기된 모든 권리(근저당, 주택임차권, 임의경매, 압류, 가압류 등)는 낙찰과 동시에 소멸됩니다.

* 낙찰 시 인수되는 권리: 매각으로 소멸되지 않는 권리로 지상권이 있으나, 본건 등기부상 지상권은 등재되어 있지 않습니다.

* 임차인 현황:

* 오 (오상규)

* 보증금: 55,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020년 3월 31일

* 확정일자: 2020년 3월 3일

* 배당신고일자: 2024년 10월 30일

* 대항력: 없음

* 비고: 상기 임차인은 대항력이 없으므로, 보증금 55,000,000원은 원칙적으로 낙찰자가 인수하지 않습니다. 다만, 배당 순위 및 실제 배당 결과에 따라 인수 여부가 달라질 수 있으나, 현재로서는 인수 부담이 없는 것으로 분석됩니다.

1.3. 상권분석

* 본건은 오산시 원동의 주거 밀집 지역에 위치하고 있습니다.

* 주변에는 아파트, 다세대주택, 연립주택 등이 분포하며, 근린생활시설도 혼재하여 기본적인 상업 시설 이용이 가능합니다.

* 1호선 오산역 인근으로 직장인이나 학생 등 1인 가구를 대상으로 하는 상권 형성 가능성이 있습니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 1호선 오산역을 통해 서울 및 수도권 이동이 용이하며, 다수의 버스 노선이 운행되어 대중교통 접근성이 우수합니다.

* 편의시설: 주거 지역 내에서 기본적인 편의시설(마트, 식당 등) 이용이 가능합니다.

* 교육시설: 주변 학교 정보는 별도의 조사가 필요합니다.

* 혐오시설: 주변 지역에 대한 검색 결과, 본건 인근에서 특별히 문제가 될 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 별도등기: 대지권의 목적인 토지가 합병되었으나, 별도 등기가 존재한다는 점은 등기부등본상 정확한 확인이 필요합니다. 이는 추후 토지 관련 권리 관계에서 예상치 못한 문제가 발생할 가능성을 내포합니다.

* 위반건축물: 건물 6층에서 2세대, 7층 및 8층에서 각 1세대씩 총 4세대가 불법으로 증가된 위반건축물 사항이 적발(2015.04.01)된 이력이 있습니다. 본건 호실(3층)과는 직접적인 관련이 없을 수 있으나, 건물 전체의 관리 상태 및 추후 시정 명령, 이행강제금 부과 등의 가능성을 배제할 수 없습니다.

* 중복사건, 유동화물건, 공동담보: 경매 절차의 복잡성을 시사하며, 권리 관계 및 진행 상황에 대한 면밀한 주의가 요구됩니다.

* 감정가와 시세의 괴리: 감정가 8,900만원 대비 최근 유사 면적 실거래가(약 2,700만~3,300만원)가 현저히 낮은 점은 주의해야 할 사항입니다. 이는 감정 시점 이후 시장 가치 하락, 감정의 오류, 또는 건물 하자 등 복합적인 요인이 작용했을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 경기도 오산시 원동에 위치한 소형 다세대주택으로, 1호선 오산역과 인접하여 교통이 편리하다는 장점이 있습니다. 2013년에 건축된 건물로 외관상 관리 상태는 보통 수준으로 보입니다.

권리 분석 결과, 인수되는 권리는 없는 것으로 판단되어 비교적 깔끔한 권리 상태를 기대할 수 있습니다.

그러나 본건을 포함한 건물 자체에 위반건축물 이력이 있고, 별도등기 존재 등은 잠재적 리스크로 작용할 수 있으므로 현장 방문 시 꼼꼼한 확인이 필요합니다.

가장 큰 특징은 감정가 8,900만원과 최근 유사 면적 실거래가(2,700만원~3,300만원) 간의 큰 시세 차이입니다. 이러한 괴리는 본건의 가치를 평가함에 있어 가장 중요한 요소이며, 실제 현장 조사와 더불어 감정가와 시세 간 차이 발생 원인을 명확히 파악하는 것이 필수적입니다.

1.7. 투자 포인트

* 역세권 소형 주거 공간: 오산역 인근의 편리한 교통망을 바탕으로 1인 가구 실거주 수요 확보에 유리합니다.

* 권리 관계의 명확성: 인수되는 권리가 없어 명확한 권리 인수가 가능하며, 저가 낙찰을 통한 시세 차익 기대가 가능합니다.

* 소형 투자 상품: 적은 투자 금액으로 부동산 투자를 시작하려는 경우 고려해볼 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 89,000,000원

* 최근 실거래가 분석:

* 유사 면적(23.74㎡): 27,000,000원 (2026년 5월 15일 거래)

* 유사 면적(21.62㎡): 33,000,000원 (2026년 5월 12일 거래)

최근 거래된 유사 면적의 다세대주택 시세는 약 2,700만원에서 3,300만원 수준입니다. 본건의 감정가 8,900만원은 이러한 시세와 큰 차이를 보이고 있으며, 이는 본건의 가치 평가에 있어 핵심적인 고려 사항입니다.

건물 신축 연도(2013년) 및 위치 등을 감안할 때, 시세 반영이 우선적으로 고려되어야 합니다.

* 예상 입찰가 범위: 30,000,000원 ~ 40,000,000원

* 참고: 상기 예상 입찰가는 제공된 시세 정보와 감정가의 큰 괴리를 바탕으로 산출되었으며, 이는 잠재적 투자자가 낮은 가격으로 취득할 수 있는 기회를 시사합니다. 다만, 실제 경매 시 경쟁 입찰 현황, 현장 조사 결과, 위반건축물 및 별도 등기 관련 상세 내용 파악 여부에 따라 입찰가는 변동될 수 있습니다. 낙찰 후 인수 여부가 없는 것으로 분석된 보증금 55,000,000원 또한 최종적으로 고려되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.