나이스옥션 법원경매 수원 2024타경10609 [5] 경기도 오산시 원동 757-6 2층204호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 공인 · 평가일 2024.10.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 오산시 원동에 소재하는 "오산역(1호선)" 북동측에 위치하며, 주위에는 아파
트, 다세대주택, 연립주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량진출입이 용이하며 인근에 지하철역(1호선 "오산역"), 버스정류장등이 소재하
는바, 제반 주위환경은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지상8층 건물 내 지상의 25개호 로서,
(사용승인일 : 2013.12.23)
외벽 : 석재붙임마감 등,
내벽 : 벽지도배마감 등,
창호 : 하이샤시창호 등임.

이용상태

기호(1)-(20)은 다세대주택, 기호(21)-(25)는 오피스텔로 이용중임.

설비내역

본건은 기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 화재탐지설비, 주차장, 엘리베이터 등이
구비되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 세장형 평지로서 현재 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약 4m이내의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(국지도로)(접합), 가축사육제한구역(전부제한)
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호
법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 토지구획정리사업지구(오산지구)<토지구획정리 사업
법>

공부와의 차이

본건은 등기사항전부증명서상 757-6, 757-7 2필지로 기재되어 있으나, 2014.01.10일 757-7
번과 합병되어 현재 757-6(304.7㎡)임.
본건의 위반건축물[적발일자: 15.04.01, 위반내용: 대수선(6층: 2세대 증가, 7,8층: 각
1세대 증가), 공문발송일: 15.0 4.02] 외에 공부상에 기재되어 있지 않은 제시외 건물이
존재함.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

별도등기 있음(대지권의 목적인 토지는 원동 757-6, 757-7이나 757-6으로 합병되었음)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 수원지방법원에서 진행 중인 2024타경10609 (5) 부동산 임의경매 사건입니다.

소재지는 경기도 오산시 원동 757-6번지 2층204호이며, 용도는 다세대주택입니다.

감정평가액은 89,000,000원입니다.

토지 면적은 8.84㎡ (약 2.67평)이며, 건물 면적은 23.86㎡ (약 7.22평)입니다.

본 건은 토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다.

채권자는 케OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO입니다.

특이사항으로는 중복사건, 유동화물건, 공동담보, 별도등기가 있습니다.

1.1. 입지조건

본건은 경기도 오산시 원동에 소재하며, 지하철 1호선 "오산역"에서 북동측에 위치하고 있습니다.

주변으로는 아파트, 다세대주택, 연립주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주위 환경은 보통 수준입니다.

차량 진출입이 용이하며, 인근에 지하철역과 버스정류장이 있어 교통 상황은 양호한 편입니다.

본건은 서측으로 노폭 약 4m 이내의 포장도로와 접해 있습니다.

인근 지역에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.2. 권리분석

본건은 별도등기가 존재하나, 이는 대지권의 목적인 토지가 원동 757-6번지와 757-7번지에서 757-6번지로 합병된 것과 관련된 사항으로, 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리사항은 없어 보입니다.

등기부상 을구의 근저당권(수산업협동조합중앙회, 620,400,000원)이 말소기준권리이며, 이후 설정된 임의경매, 압류, 가압류 등 모든 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

임차인 현황으로는 안영수 씨가 있으나, 전입일자(2020-05-06) 대비 확정일자(2020-04-16)가 빠르며, 배당신고일자(2024-10-21)가 경매개시일(2024타경10609) 이후로 보입니다. 무엇보다 대항력이 없는 것으로 분석되어 인수해야 할 임차인의 보증금은 없습니다.

* 임차인: 안

* 보증금: 55,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020-05-06

* 확정일자: 2020-04-16

* 배당신고일자: 2024-10-21

* 대항력: 없음

인수 보증금 합계: 0원

1.3. 상권분석

최근 실거래가 정보에 따르면, 본건과 유사한 규모의 다세대주택 거래가 있었습니다.

2026년 5월 15일, 경기도 오산시 원동 758-6번지에서 전용면적 23.74㎡ 규모의 다세대주택이 27,000,000원에 거래되었습니다. 이는 제곱미터당 약 1,137,321원 수준입니다.

같은 달 12일에는 원동 753-9번지에서 전용면적 21.62㎡ 규모의 다세대주택이 33,000,000원에 거래되었습니다. 이는 제곱미터당 약 1,526,364원 수준입니다.

현재 제공된 시세 정보상으로는 제곱미터당 약 110만 원에서 150만 원대의 거래 가격을 보이고 있습니다.

1.4. 생활정보

본건은 지하철 1호선 오산역 인근에 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

주변에 아파트, 다세대주택, 연근린생활시설 등이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 예상됩니다.

건물은 2013년 12월 23일 사용승인된 철근콘크리트 구조의 8층 건물 내 2층에 위치하며, 기본적인 위생, 급배수, 난방, 화재탐지 설비 및 주차장, 엘리베이터가 구비되어 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 공부상 위반건축물 사항이 존재한다는 점입니다. 2015년 4월 1일 적발된 내용으로, 대수선으로 인한 6층 2세대 증가, 7, 8층 각 1세대 증가 사항이 있습니다. 이는 추후 이행강제금 부과 또는 원상복구 명령 등 법적, 금전적 부담이 발생할 수 있습니다.

또한, 감정평가액(89,000,000원)과 최근 유사 면적의 실거래가(약 27,000,000원 ~ 33,000,000원) 사이에 상당한 괴리가 존재합니다. 이는 감정평가 시점의 가치와 현재 시세 간의 차이, 또는 위반건축물 등의 요인이 반영되지 않았을 가능성을 시사합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 오산역 역세권에 위치하고 있으며, 모든 권리가 소멸되어 낙찰 후 깨끗한 상태로 인수할 수 있다는 장점이 있습니다. 임차인의 대항력도 없어 추가적인 보증금 부담이 없습니다.

그러나 위반건축물 사항은 명확한 리스크 요인이므로, 입찰 전 반드시 관련 내용을 확인하고 예상되는 이행강제금 및 원상복구 비용 등을 면밀히 검토해야 합니다.

감정가와 실거래가 간의 큰 차이는 본건의 적정 입찰가를 산정하는 데 있어 신중한 접근이 필요함을 시사합니다.

1.7. 투자 포인트

* 오산역 역세권에 위치하여 교통이 편리합니다.

* 모든 근저당, 압류, 가압류 등 권리가 말소되어 인수 부담이 없습니다.

* 대항력 있는 임차인이 없어 명도 관련 부담이 적습니다.

* 향후 위반건축물 관련 문제를 해결하고 적절히 활용할 경우 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정평가액은 89,000,000원입니다.

하지만 최근 실거래가를 기준으로 산정했을 때, 전용면적 21.62~23.74㎡의 다세대주택이 27,000,000원에서 33,000,000원 사이에서 거래되었습니다.

이는 제곱미터당 약 110만원에서 150만원 수준입니다. 본건의 전용면적 23.86㎡를 기준으로 환산하면 약 2,624만 원에서 3,641만 원의 시세 범위를 예상할 수 있습니다.

또한, 위반건축물 사항은 입찰 시 상당한 위험 요소로 작용할 수 있으며, 이는 가격 결정에 큰 영향을 미칠 수 있습니다.

감정가와 시세의 괴리, 그리고 위반건축물 리스크를 종합적으로 고려할 때, 감정가보다는 최근 실거래가 수준에 기반한 입찰가를 고려하는 것이 합리적입니다.

따라서, 본건의 예상 입찰가는 대략 30,000,000원 ~ 40,000,000원 사이에서 신중하게 결정하는 것을 추천합니다. 인수 보증금이 없으므로, 해당 범위를 기준으로 입찰가를 산정하면 되겠습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.