나이스옥션 법원경매 수원 2024타경14076 [1] 경기도 화성시 남양읍 신남리 36-22 블랑쉬타운하우스 201동 2층202호 연립주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 수원 2024타경14076 [1] 경기도 화성시 남양읍 신남리 36-22 블랑쉬타운하우스 201동 2층202호 연립주택 경매

• 사건번호: 2024타경14076
• 주소: 경기도 화성시 남양읍 시청로102번길 79, 201동 2층202호 (블랑쉬타운하우스)
• 용도: 연립주택

수원지방법원 경매16계 2024타경14076 | 소재지: 경기도 화성시 남양읍 시청로102번길 79, 201동 2층202호 (블랑쉬타운하우스) | 감정가: 158,800,000원 | 최저가: 111,160,000원 | 용도: 연립주택

1. 수원지방법원 2024타경14076 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 수원지방법원 2024타경14076 (1)

소재지: 경기도 화성시 남양읍 신남리 36-22 블랑쉬타운하우스 201동 2층202호

용도: 연립주택

감정가: 1억 5880만 원 (158,800,000원)

토지 면적: 0.00㎡ (0 평) / 토지 지분율: 0%

건물 면적: 142.85㎡ (약 43.25 평) / 건물 지분율: 14284.9%

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의 경매

소유자: 주OOOOO

채무자: 농OOOOOOOOOOOOO

채권자: 김OO

1.2. 입지조건

본건은 경기도 화성시 남양읍 신남리 소재 "신남초등학교" 북측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 공동주택(아파트, 연립주택) 단지와 학교 등이 소재하는 주택지대로서 전반적인 환경은 보통 수준입니다. 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 보통 수준으로 평가됩니다.

1.3. 권리분석

본 물건은 다수의 중대한 권리상 하자를 포함하고 있어 철저한 권리분석이 필수적입니다.

첫째, '유치권 행사 점유' 안내문이 현관에 부착되어 있어 유치권이 신고되었음을 확인할 수 있습니다. 이는 낙찰자가 인수해야 할 부담이 될 수 있습니다.

둘째, 대지권이 미등기 상태이며, 대지권의 목적인 토지가 타인 소유인 것으로 확인되었습니다. 이는 소유권 관계에 있어 매우 심각한 문제를 야기할 수 있습니다.

셋째, 본건이 속한 단지 외부에 '36-22 부지 내 건물은 수원지방법원 2013가합20512에 의거 건물 철거 확정 판결된 건물임을 알려드립니다'라는 내용의 외부 현수막이 게시되어 있습니다. 이는 해당 건물이 철거 판결을 받았음을 시사하며, 최고 수준의 위험 요인으로 작용할 수 있습니다.

1.4. 상권분석

본 물건은 주택 밀집 지역과 학교 인근에 위치하여 기본적인 배후 수요는 존재합니다. 주변으로 신남초등학교가 있어 학생들을 대상으로 하는 소규모 상업 시설이나 편의점 등이 있을 것으로 예상됩니다. 다만, 대규모 상업 시설이나 복합 상권이 발달한 지역이라기보다는 주거 생활에 필요한 근린 상권 위주로 형성되어 있을 가능성이 높습니다. 최근 인근 신남리 지역에 상업 시설 개발 움직임(익흥크라운 등)이 있으나, 본건과 직접적인 연관성은 낮습니다.

1.5. 생활정보

본건은 철근콘크리트조 경사지붕 지하 1층/지상 4층 건물 내 제2층 제202호에 위치한 연립주택입니다. 내부 구조는 방 3개, 가족실 1개, 거실, 주방, 욕실 2개, 현관 등으로 이용 중인 것으로 파악됩니다. 다만, 내부 상태는 재확인이 필요합니다. 기본적인 위생, 급배수, 난방, 승강기 설비 등이 갖추어져 있으나, 현재 엘리베이터는 가동되지 않고 있으며, 출입구가 통제되고 있는 상태입니다. 벽면 등의 일부 타일이 떨어져 있어 건물 노후화 및 관리 부실의 징후가 보입니다.

1.6. 잠재적 리스크

본 물건은 매우 높은 수준의 잠재적 리스크를 내포하고 있습니다.

1. 건물 철거 확정 판결: 외부 현수막에 명시된 바와 같이, 해당 부지 내 건물에 대한 철거 확정 판결이 존재할 경우, 본 물건 역시 철거 대상이 될 가능성이 매우 높아 투자 가치를 상실할 수 있는 최악의 리스크입니다.

2. 대지권 미등기 및 타인 소유 토지: 건물과 토지의 소유권 분리 및 대지권 미등기 문제는 건물 자체의 법적 소유권 및 활용에 근본적인 제약을 가하며, 소유권 분쟁의 소지가 매우 큽니다.

3. 유치권: 유치권자의 점유로 인해 낙찰 후 명도 과정에서 예상치 못한 비용 발생 또는 법적 분쟁이 발생할 수 있습니다.

4. 건물 노후 및 관리 부실: 비가동 엘리베이터, 통제된 출입구, 떨어진 타일 등은 건물의 전반적인 관리 상태가 매우 불량함을 시사하며, 추가적인 수리 및 유지보수 비용이 상당할 수 있습니다.

5. 법적, 행정적 복잡성: 철거 판결, 대지권 문제, 유치권 등이 복합적으로 얽혀 있어 법적, 행정적 절차 해결에 상당한 시간과 노력이 소요될 것으로 예상됩니다.

1.7. 종합 의견

본건은 입지나 면적 등 일부 긍정적인 요소를 고려할 수 있으나, 건물 철거 확정 판결, 대지권 미등기 및 타인 소유 토지, 유치권 신고 등 치명적인 권리 및 법적 하자가 다수 존재합니다. 특히 건물 철거 판결은 본 물건의 가치를 근본적으로 위협하는 요소이므로, 매우 신중하고 면밀한 추가 검토가 필요합니다. 현재 상태로는 일반적인 투자 관점에서 접근하기 어려운 고위험 물건으로 판단됩니다.

1.8. 투자 포인트

이 물건에 대한 전통적인 투자 포인트(시세차익, 임대수익 등)를 제시하기는 매우 어렵습니다. 그 이유는 앞서 언급된 심각한 법적, 물리적 문제점들 때문입니다. 만약 투자를 고려한다면, 이는 일반적인 부동산 투자가 아닌, 법적 문제를 해결하고 잠재적 가치를 회복할 수 있는 전문적인 지식과 막대한 시간, 자본을 투입할 의지가 있는 투자자에게만 국한될 수 있습니다. 예를 들어, 철거 판결의 효력 범위, 토지 소유주와의 협상 가능성, 유치권 해소 방안 등에 대한 철저한 법률 검토 없이는 투자를 결정하기 어렵습니다. 현재로서는 매우 높은 위험 대비 낮은 투자 매력도를 지니고 있다고 평가됩니다.

법원 정보

수원지방법원 경매16계