나이스옥션 법원경매 수원 2025타경50840 [1] 경기도 화성시 우정읍 운평리 286-27 근린시설 경매
매각기일: 2026-03-16
물건 개요
나이스옥션 법원경매 수원 2025타경50840 [1] 경기도 화성시 우정읍 운평리 286-27 근린시설 경매
- 사건번호: 2025타경50840
- 주소: 경기도 화성시 우정읍 운평리 286-27
- 용도: 근린시설
수원지방법원 경매16계 2025타경50840 | 소재지: 경기도 화성시 우정읍 운평리 286-27 | 감정가: 951,518,800원 | 최저가: 466,244,000원 | 용도: 근린시설
1. 부천 지원 2024타경5337 (3) 물건 보고서
1.1. 물건 기본 정보
사건번호: 수원지방법원 2025타경50840 (1)
소재지: 경기도 화성시 우정읍 운평리 286-27
용도: 근린생활시설
감정가: 951,518,800원
토지 면적: 1930.00㎡ (약 583.83평)
건물 면적: 493.92㎡ (약 149.42평)
매각 대상: 토지/건물 일괄매각
경매 구분: 부동산임의경매
소유자: 주OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO
채무자: 주OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO
채권자: 중OOOOO
특이사항: 유치권
2. 입지조건
본건은 경기도 화성시 우정읍 운평리 소재 "운평2리 경로회관" 남측 인근에 위치합니다. 주위는 단독주택, 농지, 소규모 공장 및 창고 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다. 차량으로 본건까지 접근이 가능하며, 인근 노선버스정류장까지의 거리와 운행 빈도를 고려할 때 일반적인 대중교통 사정도 보통으로 평가됩니다. 토지는 인접 도로 대비 동측 하향지세의 부정형 토지로서, 공부상 지목은 임야이나 현황 일부는 근린생활시설 부지로 이용되고 있습니다. 본건 서측으로는 노폭 약 4미터의 아스팔트 포장도로와 접하고 있습니다.
3. 권리분석
본건의 가장 중요한 권리 사항은 유치권입니다. 건물 내부에는 공사비 및 설계비 미납으로 인한 유치권 행사 게시물이 있는 것으로 확인됩니다. 또한, 건물은 건축법상 사용승인을 받지 않은 상태이며, 건축물관리대장상 미등재된 건물입니다. 이에 따라 매각 후 유치권 인수 및 법적 문제 해결 가능성에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.
4. 상권분석
본건이 위치한 화성시 우정읍 운평리는 주거, 농업, 소규모 공업이 혼재된 지역입니다. 근린생활시설 용도로 제시된 점을 볼 때, 주변 단독주택 및 농업 종사자, 소규모 공장 근로자 등을 대상으로 하는 기본적인 생활 편의 시설 수요가 있을 것으로 예상됩니다. 현재 주변에 대규모 상업 시설보다는 지역 주민을 위한 소규모 점포 위주의 상권이 형성되어 있을 가능성이 높습니다.
5. 생활정보
본건 인근에는 "운평2리 경로회관"이 위치하고 있으며, 지역 주민을 위한 기본적인 편의 시설이 있을 것으로 보입니다. 차량 접근이 용이한 점을 고려할 때, 화성시 주요 시가지와의 연계성은 보통 수준일 것으로 예상됩니다.
6. 잠재적 리스크
가장 큰 리스크는 건물 자체의 법적 문제입니다. 건축법상 사용승인이 되지 않은 미완공 상태이며, 이는 추후 건물 활용에 큰 제약이 될 수 있습니다. 또한, 공사비 미지급으로 인한 유치권이 존재하여 매수 시 인수 또는 해결해야 할 문제입니다. 공부상 지목이 '임야'이나 현황은 '근린생활시설 부지'로 이용되고 있어, 토지 이용 계획과의 차이에 대한 확인이 필요합니다. 더불어, 토지는 생산관리지역, 가축사육제한구역(일부 제한) 등에 속해 있어 토지 이용에 일부 제한이 따를 수 있습니다. 제시외 물건인 컨테이너 2동과 이동식 화장실은 매각에서 제외되므로, 현황 파악 시 유의해야 합니다.
7. 종합 의견
본건은 토지 자체의 잠재적 가치는 있으나, 미사용승인된 건물과 유치권이라는 중대한 법적 하자 및 권리 문제를 안고 있습니다. 근린생활시설 용도로 활용 가능성은 있으나, 이를 위해서는 상당한 추가 비용과 시간이 소요될 것으로 보입니다. 현재 상태로는 직접적인 사용 수익보다는 법적 문제를 해결하고 토지 가치에 집중하는 투자가 필요할 것으로 판단됩니다.
8. 투자 포인트
화성시라는 지역적 특성을 고려할 때, 향후 개발 가능성을 보고 장기적인 관점에서 접근할 수 있습니다. 특히, 근린생활시설 용도로의 개발 잠재력을 높이 평가할 수 있습니다. 다만, 유치권 해결 및 건축물 사용승인 관련 법적 절차 이행 능력, 그리고 이를 위한 충분한 자금력이 있는 투자자에게 적합한 물건입니다. 리스크 대비 저가 매수 기회를 노릴 수 있으나, 철저한 권리 분석과 사업 계획 수립이 선행되어야 합니다.
법원 정보
수원지방법원 경매16계