나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경108382 [1] 서울특별시 양천구 남부순환로35길 13, 제101동 제3층 제304호 (신월동, 비에스하우징) 다세대주택 경매

매각기일: 2026-03-10

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경108382 [1] 서울특별시 양천구 남부순환로35길 13, 제101동 제3층 제304호 (신월동, 비에스하우징) 다세대주택 경매

물건 대표 이미지

서울남부지방법원 경매8계 2024타경108382 | 소재지: 서울특별시 양천구 남부순환로35길 13 (신월동) | 감정가: 258,000,000원 | 최저가: 165,120,000원 | 용도: 다세대주택

1. 서울남부지방법원 2024타경108382 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

본 물건은 서울특별시 양천구 신월동 80-5 비에스하우징 제101동 제3층 제304호에 소재한 다세대주택입니다.

소유자 및 채무자는 박OO이며, 채권자는 이OO입니다.

본건은 부동산 강제경매로 진행되며, 토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다.

감정평가액은 2억 5천 8백만 원이며, 토지 면적은 19.60㎡ (약 5.93평)이고 건물 면적은 37.51㎡ (약 11.35평)입니다.

1.2. 입지조건

본건은 서울특별시 양천구 신월동 소재 "신월5동주민센터" 남동측 인근에 위치하고 있습니다.

주변으로는 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주거 및 근린생활 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 편의도는 보통입니다.

1.3. 권리분석

본건은 서울남부지방법원에서 진행하는 부동산 강제경매 사건으로, 채무자 겸 소유자는 박OO입니다. 채권자는 이OO입니다.

권리 분석 시 가장 중요한 사항은 공부상 용도와 실제 이용 현황의 차이 및 위반건축물 등재 여부입니다.

집합건축물대장 전유부상 용도는 "사무소"로 기재되어 있으나, 실제 현황은 "다세대주택"으로 이용 중인 것으로 조사되었습니다.

또한, 본건은 집합건축물대장상 건축과-1960(2021.1.28.)호에 의거 근린생활시설을 주택으로 무단 용도변경하여 위반건축물로 표기되어 있습니다. 위반 면적은 약 37.51㎡입니다.

이에 따라 경매 진행 시 원상복구 비용, 원상복구 명령 및 이행강제금 부과 여부, 용도 변경 관련 설비 등에 대한 추가 확인이 필요합니다. 소유권 및 기타 권리관계에 대한 재확인이 필수적입니다.

1.4. 상권분석

본건이 위치한 신월동 일대는 주거 지역과 근린생활시설이 혼합된 지역으로, 지역 주민을 대상으로 하는 소규모 상권이 형성되어 있습니다.

인근에 주민센터와 같은 공공시설이 있어 생활 편의성이 있으며, 다양한 근린생활시설이 입점하여 기본적인 상업 활동이 이루어지고 있습니다.

토지이용계획상 제2종일반주거지역에 속해 있어 주거 기능이 우선되지만, 근린생활시설 이용 또한 가능한 지역입니다.

1.5. 생활정보

단지 인근에 신월5동주민센터가 위치하여 행정 서비스를 이용하기 편리합니다.

대중교통으로는 다수의 노선버스가 운행하는 버스정류장이 인근에 있어 서울 시내 각지로의 이동이 용이합니다.

지역 내에는 다양한 편의시설과 근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 생활 인프라를 갖추고 있습니다.

1.6. 건물 구조 및 설비

본건은 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하 1층/지상 7층 건물 내 제3층 제304호입니다.

외벽은 치장벽돌쌓기 마감, 내벽은 벽지도배 및 타일 붙임 마감, 창호는 샷시 창호로 구성되어 있습니다.

기본적인 위생 설비, 급배수 및 난방 설비, 승강기 설비, CCTV 설비 등이 구비되어 있어 생활에 필요한 기본적인 편의는 제공됩니다.

1.7. 토지 이용계획 및 제한사항

본건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역에 해당합니다.

또한, 도로(접합), 공항시설법상 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m), 정비구역(2017-08-03), 과밀억제권역(수도권정비계획법)으로 지정되어 있습니다.

이러한 용도지역 및 제한사항은 향후 토지 이용 및 재건축 등에 영향을 미칠 수 있으므로 확인이 필요합니다.

1.8. 잠재적 리스크

주요 리스크는 공부상 용도와 실제 이용 현황이 상이하고, 위반건축물로 등재되어 있다는 점입니다.

이는 추후 이행강제금 부과, 원상복구 명령 등으로 인해 추가적인 비용 발생 및 법적 문제가 야기될 수 있습니다.

특히, 근린생활시설을 주택으로 무단 용도 변경한 위반 사항은 법규 위반에 해당하므로, 관련 행정기관의 조치 가능성을 충분히 검토해야 합니다.

임대 관계가 불분명하여 명도 진행 시 임차인과의 관계에서도 변수가 발생할 수 있습니다.

1.9. 종합 의견

본건은 서울특별시 양천구에 위치한 다세대주택으로, 감정가 대비 투자 가치를 고려해 볼 수 있습니다.

다만, 집합건축물대장상 용도와 실제 이용 현황의 불일치, 그리고 위반건축물 등재는 가장 큰 위험 요인입니다.

이러한 위반 사항에 대한 정확한 법적 검토 및 예상되는 복구 비용, 이행강제금 등을 면밀히 파악하는 것이 중요합니다.

만약 위반 사항을 합법적으로 해결하거나, 현재 상태로 활용 가능한 방안을 찾을 수 있다면, 향후 시세 차익 또는 임대 수익을 기대해 볼 수 있습니다.

1.10. 투자 포인트

1. **저평가 가능성:** 위반건축물 등재 및 용도 불일치로 인해 시장 가치가 정상적으로 반영되지 않았을 가능성이 있어, 이를 해결했을 경우 시세 상승 잠재력이 있습니다.

2. **입지:** 서울시 양천구라는 입지적 장점을 가지고 있으며, 주거 및 근린생활시설이 혼재된 지역입니다.

3. **활용 방안:** 위반 사항 해결 시 본래의 다세대주택 또는 근린생활시설로 활용 가능하며, 정상적인 임대 수익 창출이 기대됩니다.

1.11. 주변 시설 (혐오시설 관련)

현재 파악된 정보만으로는 인근에 혐오시설이 직접적으로 언급되거나 검색 결과에 나타나지 않았습니다.

다만, 지역 개발 계획 및 주변 환경 변화 가능성은 항상 존재하므로, 현장 방문 시 직접 주변 환경을 면밀히 확인하는 것이 좋습니다.

또한, 양천공영차고지가 인근 신정동에 위치해 있으나, 이는 생활 편의 시설로서 혐오시설로 분류되지는 않습니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매8계